Ehegattenschaukel Immobilien: AfA neu starten & Steuern sparen

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Ehegattenschaukel Immobilien -- so bezeichnet man eine Steuergestaltung, bei der Ehepaare durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie untereinander die AfA neu starten und dadurch erheblich Steuern sparen. Ihr besitzt als Ehepaar eine vermietete Immobilie, die schon lange abbezahlt ist? Die AfA ist gering, weil der ursprüngliche Kaufpreis niedrig war? Dann kennt Ihr das Problem: Die Mieteinnahmen versteuert Ihr voll, aber die Abschreibung frisst kaum noch etwas davon auf. Genau hier setzt die sogenannte Ehegattenschaukel an -- eine Steuergestaltung, die vom Bundesfinanzhof ausdrücklich als zulässig anerkannt wurde. In diesem Artikel erfahrt Ihr Schritt für Schritt, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, welche steuerlichen Vorteile sie bringt, welche Fallstricke lauern und was Ihr bei der Umsetzung beachten müsst.

Was ist die Ehegattenschaukel? -- Definition

Ehegattenschaukel ist ein steuerliches Gestaltungsmodell, bei dem ein Ehepartner eine Immobilie (oder einen Anteil daran) an den anderen Ehepartner verkauft. Der Clou: Der kaufende Ehepartner erhält eine neue AfA-Bemessungsgrundlage auf Basis des aktuellen Kaufpreises -- und der liegt bei älteren Immobilien in der Regel deutlich über dem ursprünglichen Anschaffungspreis. Gleichzeitig fällt bei Verkäufen zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Der Begriff "Schaukel" kommt daher, dass die Immobilie im Familienverbund bleibt -- sie wird lediglich von einem Ehepartner zum anderen "geschaukelt". Nach einigen Jahren kann das Ganze theoretisch auch wieder in die andere Richtung laufen.

Wichtig: Die Ehegattenschaukel ist keine Steuerhinterziehung und kein Schlupfloch. Der BFH hat diese Gestaltung in mehreren Urteilen grundsätzlich als zulässig anerkannt (u. a. BFH, Urteil vom 02.03.1993, IX R 93/89; BFH, Beschluss vom 28.06.2002, IX B 60/02). Das Finanzamt kann sie nur dann beanstanden, wenn die Gesamtumstände auf einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO hindeuten.

Ehegattenschaukel Immobilien: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Ausgangslage analysieren

Ihr prüft, wem die Immobilie gehört und wie hoch die aktuelle AfA-Bemessungsgrundlage ist. Typisches Szenario: Ein Ehepartner (oder beide) hat die Immobilie vor 15 oder 20 Jahren für 150.000 Euro gekauft. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 350.000 Euro. Die AfA auf den Gebäudeanteil (z. B. 120.000 Euro) bringt bei 2 % jährlich nur noch 2.400 Euro Abschreibung -- falls die AfA überhaupt noch läuft.

Schritt 2: Verkehrswert ermitteln

Lasst den aktuellen Verkehrswert durch einen Sachverständigen oder zumindest durch eine fundierte Marktanalyse ermitteln. Der Kaufpreis muss einem Fremdvergleich standhalten (dazu später mehr). Auch eine Kaufpreisaufteilung in Grund-und-Boden-Anteil und Gebäudeanteil solltet Ihr bereits in diesem Schritt vorbereiten.

Schritt 3: Notariellen Kaufvertrag abschließen

Der Verkauf einer Immobilie zwischen Ehepartnern erfordert -- wie jeder Immobilienkauf -- einen notariellen Kaufvertrag (§ 311b BGB). Darin werden Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und alle weiteren Konditionen festgehalten. Der Vertrag muss inhaltlich einem Vertrag zwischen fremden Dritten entsprechen.

Schritt 4: Kaufpreis tatsächlich zahlen

Der Kaufpreis muss tatsächlich fließen. Das bedeutet: Es reicht nicht, den Kauf nur auf dem Papier zu vollziehen. Der kaufende Ehepartner muss den Betrag überweisen -- idealerweise finanziert durch ein Bankdarlehen. Auch ein Darlehen vom verkaufenden Ehepartner ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich (dazu mehr im Abschnitt Finanzierung).

Schritt 5: Grundbucheintragung und AfA neu starten

Nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch beginnt für den kaufenden Ehepartner die neue AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Bei einem Gebäudeanteil von z. B. 250.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 % (Baujahr vor 1925: 2,5 %; Fertigstellung ab 2023: 3 % nach § 7 Abs. 4 EStG) ergibt das eine jährliche Abschreibung von 5.000 Euro -- statt der bisherigen 2.400 Euro oder gar null, wenn die AfA bereits ausgelaufen war.

Steuerliche Vorteile der Ehegattenschaukel

1. Neue AfA-Bemessungsgrundlage

Das ist der Hauptvorteil. Durch den Kauf zu einem höheren Preis entsteht eine neue, höhere Abschreibungsgrundlage. Die AfA beginnt beim Käufer komplett von vorn.

Zahlenbeispiel:

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart Ihr im Beispiel (4.900 -- 2.100) x 42 % = 1.176 Euro Steuern pro Jahr -- und das über Jahrzehnte.

2. Kaufnebenkosten als Werbungskosten

Der kaufende Ehepartner kann die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuchamt) anteilig auf den Gebäudeteil über die AfA abschreiben. Grunderwerbsteuer fällt bei Ehepartnern nicht an, sodass dieser Posten komplett entfällt.

3. Finanzierungskosten als Werbungskosten

Nimmt der kaufende Ehepartner ein Bankdarlehen auf, sind die Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Das senkt die Steuerlast zusätzlich.

4. Liquidität für den verkaufenden Ehepartner

Der verkaufende Ehepartner erhält einen Kaufpreis, den er frei verwenden kann -- zum Beispiel für den Kauf einer weiteren Immobilie, die dann wiederum mit neuer AfA abgeschrieben wird.

Grunderwerbsteuer bei Ehepartnern: § 3 Nr. 4 GrEStG

Einer der entscheidenden Vorteile der Ehegattenschaukel: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder einen Verkauf handelt.

In den meisten Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro wären das ohne Befreiung bis zu 22.750 Euro. Diese Ersparnis macht die Ehegattenschaukel erst so attraktiv.

Achtung: Die Befreiung gilt nur, solange die Ehe zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch noch besteht. Wird die Ehe vorher geschieden, fällt die Grunderwerbsteuer nachträglich an. Gleiches gilt für eingetragene Lebenspartner nach dem LPartG (§ 3 Nr. 4 GrEStG analog).

Spekulationsfrist nach § 23 EStG beachten

Beim verkaufenden Ehepartner stellt sich die Frage: Fällt auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer an? Die Antwort hängt von der Spekulationsfrist ab.

Regel: 10 Jahre Haltefrist

Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Hat der verkaufende Ehepartner die Immobilie also vor mehr als 10 Jahren erworben, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Ausnahme: Selbstnutzung

Wurde die Immobilie im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei -- auch innerhalb der 10-Jahres-Frist. Bei vermieteten Objekten greift diese Ausnahme allerdings nicht.

Praxiskonsequenz

Für die Ehegattenschaukel bedeutet das: Wenn Ihr die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft habt und sie vermietet, fällt beim Verkauf an den Ehepartner Spekulationssteuer auf den Gewinn an. In diesem Fall solltet Ihr genau durchrechnen, ob die neue AfA den Steuernachteil aus dem Veräußerungsgewinn übersteigt -- oder ob Ihr besser noch wartet, bis die 10 Jahre voll sind.

Zahlenbeispiel Spekulationssteuer:

• Anschaffungskosten 2018: 200.000 EUR
• Verkauf an Ehepartner 2026: 320.000 EUR
• Veräußerungsgewinn: 120.000 EUR (abzgl. bisheriger AfA, die den Buchwert gemindert hat)
• Steuerlast bei 42 % Grenzsteuersatz: ca. 50.400 EUR

Dieser Betrag frisst die Steuervorteile der neuen AfA unter Umständen für viele Jahre auf. Deshalb gilt: Ehegattenschaukel möglichst erst nach Ablauf der Spekulationsfrist.

Voraussetzungen und Grenzen: Wann erkennt das Finanzamt die Ehegattenschaukel an?

Fremdvergleichsgrundsatz

Das Finanzamt prüft, ob der Kaufvertrag einem Vertrag zwischen fremden Dritten entspricht. Folgende Punkte müssen erfüllt sein:

• Marktgerechter Kaufpreis: Nicht deutlich über oder unter dem Verkehrswert. Eine Abweichung von bis zu 20 % wird in der Regel toleriert, darüber hinaus wird es kritisch.
• Tatsächliche Durchführung: Der Kaufpreis muss nachweislich gezahlt werden. Bankbelege aufbewahren.
• Klare Vertragsbedingungen: Zahlungsziel, Fälligkeit und Verzugsfolgen wie unter Fremden.
• Notarielle Beurkundung: Ist bei Immobiliengeschäften ohnehin Pflicht.

Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO

Das Finanzamt kann die steuerlichen Vorteile der Ehegattenschaukel versagen, wenn ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Das ist der Fall, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht entspricht und nur dem Zweck dient, Steuern zu sparen.

Der BFH hat jedoch klargestellt: Der bloße Umstand, dass ein Ehegatte an den anderen verkauft, begründet für sich genommen keinen Gestaltungsmissbrauch (BFH, Urteil vom 02.03.1993, IX R 93/89). Die Finanzverwaltung trägt die Beweislast dafür, dass ein Missbrauch vorliegt.

Wann wird es kritisch?

• Der Kaufpreis wird nie tatsächlich gezahlt, sondern nur buchmäßig verrechnet.
• Der Vertrag wird nicht wie vereinbart durchgeführt (z. B. Ratenzahlungen bleiben aus).
• Die Immobilie wird kurz nach dem Kauf wieder zurück an den ursprünglichen Eigentümer verkauft (Hin-und-Her-Verkauf innerhalb kurzer Zeit).
• Der Kaufpreis weicht extrem vom Verkehrswert ab.

Zusammenveranlagung und steuerliche Wirkung

Bei Ehepaaren mit Zusammenveranlagung (§§ 26, 26b EStG) werden die Einkünfte beider Partner zusammengerechnet. Die höhere AfA wirkt sich daher direkt auf die gemeinsame Steuerlast aus. Aber: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dem jeweiligen Eigentümer zugerechnet. Nach der Ehegattenschaukel erzielt nur noch der kaufende Ehepartner die Vermietungseinkünfte (es sei denn, es wird nur ein Anteil übertragen).

Finanzierungsfragen: Wie wird der Kauf bezahlt?

Variante 1: Bankdarlehen (Standardfall)

Der kaufende Ehepartner nimmt ein Bankdarlehen auf und bezahlt damit den Kaufpreis. Die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Der verkaufende Ehepartner erhält das Geld auf sein Konto. Das ist die sauberste Variante, weil der Geldfluss klar nachvollziehbar ist und die Bank als unabhängiger Dritter den Kaufpreis indirekt validiert.

Variante 2: Darlehen zwischen Ehepartnern

Grundsätzlich ist es möglich, dass der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein Darlehen gewährt. Der BFH hat dies in mehreren Entscheidungen zugelassen (z. B. BFH, Urteil vom 23.04.1992, IX R 148/88).

Voraussetzungen für die Anerkennung:

• Schriftlicher Darlehensvertrag mit klaren Konditionen (Zinssatz, Tilgung, Laufzeit).
• Marktüblicher Zinssatz: Der Zinssatz muss sich an den üblichen Konditionen für vergleichbare Darlehen orientieren.
• Tatsächliche Durchführung: Zinsen und Tilgung müssen regelmäßig und nachweisbar gezahlt werden.
• Kein Rückfluss: Die Zinszahlungen dürfen nicht über Umwege an den Darlehensnehmer zurückfließen.

Steuerliche Wirkung:

• Der kaufende Ehepartner setzt die Darlehenszinsen als Werbungskosten ab.
• Der verkaufende Ehepartner muss die Zinsen als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern (Abgeltungsteuer 25 % oder Günstigerprüfung).
• Bei Zusammenveranlagung ergibt sich dennoch häufig ein Steuervorteil, weil der Werbungskostenabzug den Grenzsteuersatz (bis 45 %) mindert, während die Zinseinkünfte maximal mit 25 % Abgeltungsteuer belastet werden.

Hinweis: Das BFH-Urteil vom 22.02.2024 (IX R 7/23) hat bestätigt, dass Darlehen zwischen nahen Angehörigen steuerlich anerkennungsfähig sind, sofern der Fremdvergleich eingehalten wird. Bei Ehepartnern prüft das Finanzamt besonders genau.

Variante 3: Mischfinanzierung

Eine Kombination aus Bankdarlehen und Eigenkapital (z. B. aus Ersparnissen des kaufenden Partners) ist ebenfalls möglich und unproblematisch.

Varianten der Ehegattenschaukel

Vollverkauf

Ein Ehepartner ist Alleineigentümer und verkauft die gesamte Immobilie an den anderen. Der Käufer wird neuer Alleineigentümer. Diese Variante erzielt den maximalen AfA-Effekt, weil die gesamte AfA-Bemessungsgrundlage neu startet.

Anteilsverkauf

Beide Ehepartner sind bereits Miteigentümer (z. B. je 50 %). Ein Partner verkauft seinen Anteil an den anderen. Oder: Ein Alleineigentümer verkauft einen hälftigen Anteil. In diesem Fall startet die neue AfA nur für den übertragenen Anteil.

Beispiel Anteilsverkauf:

Ehepartner A besitzt 100 % und verkauft 50 % an Ehepartner B. Ehepartner B erhält eine neue AfA auf seinen 50-%-Anteil. Ehepartner A behält die bisherige AfA auf die verbleibenden 50 %. Die Vermietungseinkünfte werden anschließend hälftig aufgeteilt.

Verkauf mit Rückübertragung (echte "Schaukel")

Nach einigen Jahren verkauft der zweite Ehepartner die Immobilie zurück an den ersten -- erneut zu einem marktgerechten Preis. Damit startet die AfA ein weiteres Mal neu. Diese Variante ist rechtlich möglich, birgt aber das höchste Risiko einer Beanstandung durch das Finanzamt wegen § 42 AO. Zwischen den Transaktionen sollten mindestens 5 bis 10 Jahre liegen, damit das Finanzamt keinen Gestaltungsmissbrauch unterstellt.

Verkauf an Kinder statt Schenkung

Eine verwandte Gestaltung: Statt die Immobilie an die Kinder zu verschenken, verkauft Ihr sie. Der Vorteil: Die Kinder erhalten eine neue AfA-Bemessungsgrundlage auf den Kaufpreis. Bei einer Schenkung wird dagegen die AfA des Schenkers fortgeführt (§ 11d Abs. 1 EStDV). Allerdings fällt bei Kindern -- anders als bei Ehepartnern -- Grunderwerbsteuer an (keine Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG für Kinder, nur für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie bei Erbschaften oder bei Schenkungen). Achtung: Verkäufe an Kinder sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG nur dann befreit, wenn sie im Rahmen der gesetzlich geregelten Fälle stattfinden. Hier lohnt sich eine Einzelfallprüfung mit dem Steuerberater.

Risiken und Fallstricke

1. Spekulationssteuer unterschätzt

Wie oben beschrieben: Liegt die Anschaffung weniger als 10 Jahre zurück und ist die Immobilie vermietet, fällt beim Verkauf Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Das kann den gesamten AfA-Vorteil zunichtemachen.

2. Fremdvergleich nicht eingehalten

Wenn der Kaufpreis zu niedrig angesetzt wird, kann das Finanzamt den Vertrag als teilentgeltliches Geschäft (teil-Schenkung) werten. Dann wird die AfA nur auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis berechnet -- der Vorteil ist dahin. Wird er zu hoch angesetzt, kann das Finanzamt ebenfalls skeptisch werden.

3. Keine tatsächliche Durchführung

Der häufigste Fehler: Der Kaufpreis wird nie gezahlt, die Zahlungen erfolgen nur pro forma, oder es gibt keinen nachvollziehbaren Geldfluss. Das Finanzamt erkennt den Vertrag in diesem Fall nicht an.

4. Scheidung

Wird die Ehe nach dem Immobilienverkauf, aber vor der Grundbucheintragung geschieden, fällt die Grunderwerbsteuerbefreiung weg. Zudem kann die Immobilie in die Zugewinnausgleichsberechnung einfließen.

5. Grundschulden und bestehende Finanzierungen

Ist die Immobilie noch belastet, muss die bestehende Finanzierung abgelöst oder übernommen werden. Das kann zu Vorfälligkeitsentschädigungen führen, die den wirtschaftlichen Vorteil mindern.

6. Notarkosten und Grundbuchkosten

Auch wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, entstehen Kosten für Notar und Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR sind das grob 3.000 bis 5.000 EUR. Diese Kosten müssen in die Gesamtkalkulation einfließen.

Lohnt sich die Ehegattenschaukel? -- Rechenbeispiel

Ausgangslage:

• Eigentumswohnung, Baujahr 1975, Kaufjahr 2005
• Ursprüngliche Anschaffungskosten: 120.000 EUR (Gebäudeanteil 84.000 EUR)
• Bisherige AfA: 2 % x 84.000 EUR = 1.680 EUR/Jahr, 21 Jahre verbraucht, Rest-AfA: 29 x 1.680 = 48.720 EUR
• Aktueller Verkehrswert: 280.000 EUR

Ehegattenschaukel -- Verkauf an Ehepartner:

• Kaufpreis: 280.000 EUR (Gebäudeanteil 70 % = 196.000 EUR)
• Neue AfA: 2 % x 196.000 EUR = 3.920 EUR/Jahr, über 50 Jahre = 196.000 EUR
• Differenz zur alten AfA: 3.920 -- 1.680 = 2.240 EUR/Jahr
• Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 941 EUR/Jahr

Kosten der Gestaltung:

• Grunderwerbsteuer: 0 EUR (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
• Notar und Grundbuch: ca. 4.000 EUR
• Spekulationssteuer: 0 EUR (Kauf 2005, Haltefrist > 10 Jahre)

Ergebnis: Die Kosten von 4.000 EUR sind nach ca. 4,3 Jahren durch die höhere Steuerersparnis amortisiert. Über die verbleibende AfA-Laufzeit ergibt sich ein Steuervorteil von rund 47.000 EUR (50 Jahre x 941 EUR). Werden zusätzlich Darlehenszinsen abgesetzt, fällt der Vorteil noch höher aus.

FAQ zur Ehegattenschaukel bei Immobilien

1. Ist die Ehegattenschaukel legal?

Ja. Der BFH hat diese Gestaltung mehrfach als zulässig anerkannt. Entscheidend ist, dass der Vertrag einem Fremdvergleich standhält und tatsächlich durchgeführt wird. Ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO liegt nicht allein deshalb vor, weil der Verkauf zwischen Ehepartnern stattfindet.

2. Fällt Grunderwerbsteuer an?

Nein. Immobilienübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit -- egal ob Kauf, Schenkung oder Zugewinnausgleich. Voraussetzung: Die Ehe besteht zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung.

3. Wie muss der Kaufpreis finanziert werden?

Idealerweise durch ein Bankdarlehen. Auch ein Darlehen zwischen den Ehepartnern ist möglich, wenn es schriftlich fixiert ist, marktübliche Konditionen hat und tatsächlich bedient wird. In jedem Fall muss ein nachweisbarer Geldfluss stattfinden.

4. Was passiert mit der Spekulationsfrist?

Liegt die Anschaffung durch den verkaufenden Ehepartner weniger als 10 Jahre zurück und wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG). Die Spekulationsfrist beginnt für den kaufenden Ehepartner mit dem Kaufdatum neu.

5. Können wir die Immobilie nach ein paar Jahren wieder zurückverkaufen?

Grundsätzlich ja. Aber: Wird die Immobilie in kurzen Abständen hin- und herverkauft, steigt das Risiko einer Beanstandung nach § 42 AO erheblich. Zwischen den Transaktionen sollten mindestens 5, besser 10 Jahre liegen. Zudem muss auch beim Rückkauf die 10-jährige Spekulationsfrist beachtet werden.

6. Funktioniert die Ehegattenschaukel auch bei Miteigentum?

Ja. Wenn Ihr beide je 50 % Miteigentum haltet, kann ein Partner seinen Anteil an den anderen verkaufen. Die neue AfA gilt dann für den übertragenen Anteil. Auch der Verkauf kleinerer Anteile (z. B. 25 %) ist möglich.

7. Was ist mit der AfA des verkaufenden Ehepartners?

Der verkaufende Ehepartner kann im Jahr des Verkaufs die AfA zeitanteilig (monatsgenau) bis zum Monat des Übergangs geltend machen. Danach endet seine AfA für das verkaufte Objekt bzw. den verkauften Anteil.

8. Lohnt sich die Ehegattenschaukel auch bei neueren Immobilien?

Grundsätzlich lohnt sie sich vor allem bei älteren Immobilien mit niedrigem Buchwert und hohem aktuellem Verkehrswert -- also einer großen Differenz zwischen alter und neuer AfA-Bemessungsgrundlage. Bei einer Immobilie, die Ihr erst vor wenigen Jahren zum Marktpreis gekauft habt, ist der Effekt gering bis null. Zusätzliches Problem: Bei Immobilien innerhalb der 10-Jahres-Frist fällt Spekulationssteuer an.

9. Müssen wir einen Steuerberater einschalten?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, aber eine dringende Empfehlung. Die steuerlichen und rechtlichen Zusammenhänge sind komplex. Ein Steuerberater kann die individuelle Vorteilhaftigkeit berechnen, die Kaufpreisaufteilung fachlich begründen und die korrekte Darstellung in der Steuererklärung sicherstellen.

10. Funktioniert die Ehegattenschaukel auch bei unverheirateten Paaren?

Nein -- jedenfalls nicht mit demselben Vorteil. Die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG gilt nur für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Bei unverheirateten Paaren fällt Grunderwerbsteuer an, was die Gestaltung in den meisten Fällen unwirtschaftlich macht.

Fazit: Ehegattenschaukel Immobilien als lohnende Steuergestaltung

Die Ehegattenschaukel bei Immobilien ist eine der effektivsten legalen Steuergestaltungen für Ehepaare mit vermieteten Immobilien. Durch den Verkauf an den Ehepartner startet die AfA auf einem höheren Niveau neu, Grunderwerbsteuer fällt nicht an, und Finanzierungskosten sind zusätzlich absetzbar. Besonders bei älteren Immobilien mit großer Wertsteigerung kann der Steuervorteil über die Jahre fünfstellige Beträge erreichen.

Voraussetzung ist allerdings eine saubere Umsetzung: Marktgerechter Kaufpreis, notarieller Vertrag, tatsächlicher Geldfluss und Einhaltung der Spekulationsfrist. Wer diese Punkte beachtet und die Gestaltung mit einem Steuerberater durchspricht, kann langfristig erheblich Steuern sparen -- völlig legal und vom Bundesfinanzhof anerkannt.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für die konkrete Umsetzung der Ehegattenschaukel empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.