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Werbungskosten Vermietung: Alle absetzbaren Kosten 2025

Von Roland Fiege · April 2026 · 16 Min. Lesezeit

Kurz & knapp: - Werbungskosten bei Vermietung sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG) - Wichtigste Posten: AfA, Darlehenszinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten - Auch absetzbar: Vergebliche Kosten (z. B. Besichtigung ohne Kauf), Leerstandskosten, Kontoführung - Nicht absetzbar: Eigene Arbeitsleistung, Anschaffungsnebenkosten (gehen in die AfA)

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind das wichtigste Instrument, um Deine Steuerlast als Vermieter zu senken. Du vermietest eine oder mehrere Immobilien und willst wissen, welche Kosten Du steuerlich absetzen kannst? Dann bist Du hier richtig. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind das wichtigste Instrument, um Deine Steuerlast zu senken. Allerdings ist die Liste der absetzbaren Posten lang – und die Abgrenzung zwischen abzugsfähig und nicht abzugsfähig sorgt regelmäßig für Unsicherheit. In diesem Artikel bekommst Du einen vollständigen Überblick über alle relevanten Werbungskosten, praxisnahe Zahlenbeispiele und Antworten auf die häufigsten Fragen aus der Vermieterpraxis.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung? -- Definition

Werbungskosten sind laut § 9 Abs. 1 EStG alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Bei Vermietung und Verpachtung bedeutet das: Jede Ausgabe, die im Zusammenhang mit Deiner vermieteten Immobilie steht, ist grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar – vorausgesetzt, Du verfolgst eine Einkünfteerzielungsabsicht.

Das Finanzamt prüft diese Absicht besonders dann, wenn Du über längere Zeit Verluste erzielst. Bei einer dauerhaften Vermietung zu marktüblichen Konditionen wird die Einkünfteerzielungsabsicht in der Regel unterstellt. Bei verbilligter Vermietung (unter 50 % der ortsüblichen Miete) oder bei Ferienwohnungen mit hohem Eigennutzungsanteil wird es kritisch.

Wichtig: Werbungskosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen und mindern Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden kann.

Komplette Liste: Werbungskosten bei Vermietung absetzen

Die folgende Übersicht zeigt Dir die wichtigsten Kategorien. Jede einzelne wird in den folgenden Abschnitten vertieft.

Gebäudeabschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung ist in der Regel der größte Einzelposten. Du schreibst den Gebäudeanteil Deiner Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer ab:

Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro und 2 % AfA sind das 4.000 Euro Werbungskosten pro Jahr – ohne dass Dir tatsächlich Geld abfließt.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherstellen, sind sofort abzugsfähig. Dazu gehören:

Achtung: Größere Erhaltungsaufwendungen kannst Du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn Du in einem Jahr besonders hohe Einnahmen hast und die Kosten gleichmäßiger verteilen willst.

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Umlagefähige Betriebskosten

Auch die Betriebskosten, die Du auf den Mieter umlegst, sind zunächst Werbungskosten. Die erhaltenen Vorauszahlungen sind aber gleichzeitig Einnahmen. Im Ergebnis wirkt sich nur die Differenz aus.

Finanzierungskosten

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist als Werbungskosten abziehbar, auch wenn Du sie auf den Mieter umlegst (dann ist die Umlage eine Einnahme).

Versicherungen

Steuerberatungskosten

Der Anteil Deiner Steuerberatungskosten, der auf die Anlage V entfällt, ist abziehbar. Dein Steuerberater kann Dir eine Aufteilung erstellen.

Sonstige Kosten

Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie

Fahrten zu Deiner vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Das betrifft Fahrten zur Besichtigung, zur Übergabe, zur Handwerkerkoordination, zum Ablesen von Zählerständen oder zur Kontrolle des Zustands.

Wie wird abgerechnet?

Du hast zwei Möglichkeiten:

  1. Entfernungspauschale (0,30 Euro/km einfache Strecke): Gilt, wenn die Immobilie als "regelmäßige Tätigkeitsstätte" eingestuft wird. Das ist bei einem einzelnen Mietobjekt selten der Fall.
  2. Reisekostenpauschale (0,30 Euro/km für die gesamte Strecke, also Hin- und Rückfahrt): Gilt in den meisten Fällen, weil Fahrten zur Mietimmobilie in der Regel als Dienstreise behandelt werden.

Rechenbeispiel: Du fährst 25 km (einfache Strecke) zu Deiner vermieteten Wohnung, 12 Mal im Jahr.

Tipp: Führe ein Fahrtenbuch oder notiere zumindest Datum, Ziel, Zweck und Kilometerstand jeder Fahrt. Das Finanzamt kann Nachweise verlangen.

Kfz-Kosten für Transporte

Nutzt Du einen Anhänger oder Transporter, um Material zur Immobilie zu fahren, sind auch die anteiligen Kosten (Kfz-Steuer für den Anhänger, Miete Transporter) absetzbar. Entscheidend ist, dass der Zusammenhang mit der Vermietung dokumentiert ist.

Arbeitszimmer und Homeoffice bei Vermietung

Wenn Du Deine Vermietung von zu Hause aus verwaltest – Nebenkostenabrechnungen erstellst, Handwerker koordinierst, Mietverträge aufsetzt – stellt sich die Frage nach dem Arbeitszimmer.

Häusliches Arbeitszimmer

Ein abgeschlossenes Arbeitszimmer kannst Du geltend machen, wenn es den Mittelpunkt Deiner gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Bei einem angestellten Vermieter, der nebenbei vermietet, ist das so gut wie nie der Fall. Hier steht das Finanzamt auf dem Standpunkt, dass der Mittelpunkt die Arbeitsstätte des Hauptberufs ist.

Ausnahme: Bist Du hauptberuflich in der Vermögensverwaltung tätig (z. B. mit 10+ Wohnungen und erheblichem Verwaltungsaufwand), kann das Arbeitszimmer der Mittelpunkt sein. Dann sind die gesamten Kosten abzugsfähig.

Homeoffice-Pauschale

Seit 2023 gibt es die Tagespauschale von 6 Euro pro Tag (maximal 1.260 Euro/Jahr). Diese kannst Du auch für die Vermietungstätigkeit ansetzen, anteilig neben einer Hauptbeschäftigung. Allerdings: Die Pauschale gilt personenbezogen und insgesamt – nicht pro Einkunftsart. Wenn Du die Pauschale bereits für Deine nichtselbständige Arbeit voll ausschöpfst, bleibt für die Vermietung nichts übrig.

Praxistipp: Teile die Homeoffice-Tage zwischen Hauptberuf und Vermietung auf. Wenn Du an einem Tag ausschließlich Vermietungsangelegenheiten erledigst (z. B. Samstag für Nebenkostenabrechnung), kannst Du die 6 Euro der Anlage V zuordnen.

Finanzierungskosten im Detail

Finanzierungskosten gehören zu den wichtigsten Werbungskosten und machen bei fremdfinanzierten Immobilien oft den größten Posten nach der AfA aus.

Darlehenszinsen

Die laufenden Schuldzinsen für Dein Immobiliendarlehen sind vollständig abzugsfähig – vorausgesetzt, das Darlehen wurde ausschließlich zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen.

Rechenbeispiel: Du hast ein Darlehen über 250.000 Euro mit 3,5 % Zinsen. Im ersten Jahr zahlst Du rund 8.750 Euro Zinsen. Dieser gesamte Betrag ist als Werbungskosten absetzbar.

Achtung bei Umschuldung: Auch Zinsen nach einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung sind abzugsfähig, solange der neue Kredit den alten ablöst und keine private Mittelverwendung erfolgt.

Grundschuldbestellungskosten

Die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschuld sind Werbungskosten, weil sie unmittelbar mit der Finanzierung der vermieteten Immobilie zusammenhängen. Typische Kosten liegen bei 1.000 bis 2.500 Euro.

Disagio

Ein Disagio (Damnum) ist abzugsfähig, wenn es marktüblich ist. Als marktüblich gilt ein Disagio von bis zu 5 % bei einer Zinsbindung von mindestens 5 Jahren. Ist das Disagio höher, muss es über die Laufzeit der Zinsbindung verteilt werden.

Kosten für Finanzierungsvermittler

Zahlst Du einen Finanzierungsvermittler oder Kreditvermittler, sind auch diese Kosten abziehbar. Das gilt auch für Plattform-Gebühren bei Online-Vergleichsportalen, sofern sie tatsächlich berechnet werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Löst Du ein Darlehen vorzeitig ab, um die Immobilie weiterhin zu vermieten (z. B. Umschuldung auf günstigeren Kredit), ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abzugsfähig. Nicht abzugsfähig ist sie dagegen, wenn Du die Immobilie verkaufst – dann gehört sie zu den Veräußerungskosten.

Versicherungen als Werbungskosten

Nicht jede Versicherung rund um die Immobilie ist automatisch abzugsfähig. Entscheidend ist der direkte Zusammenhang mit der Vermietung.

Versicherung Abzugsfähig? Hinweis
Wohngebäudeversicherung Ja Vollständig, auch wenn auf Mieter umgelegt
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Ja Deckt Vermieterhaftung ab
Mietausfallversicherung Ja Sichert Mieteinnahmen ab
Rechtsschutzversicherung Anteilig Nur der Mietrechts-Anteil
Risikolebensversicherung Bedingt Nur bei Abtretung an finanzierende Bank
Hausratversicherung des Vermieters Ja Nur bei möblierter Vermietung (FeWo)
Private Haftpflicht Nein Gehört zu den Sonderausgaben

Vergebliche Werbungskosten – Besichtigung ohne Kauf

Einer der häufigsten Streitpunkte: Du besichtigst eine Immobilie, prüfst sie, lässt vielleicht sogar ein Gutachten erstellen – und kaufst am Ende doch nicht. Sind die Kosten verloren?

Nein. Vergebliche Werbungskosten sind abzugsfähig, wenn Du nachweisen kannst, dass Du die Immobilie ernsthaft zur Vermietung erwerben wolltest. Das ergibt sich aus § 9 Abs. 1 EStG und der BFH-Rechtsprechung. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit (beabsichtigten) Vermietungseinkünften reicht aus.

Was kannst Du absetzen?

Was musst Du beachten?

Das Finanzamt wird nach der Einkünfteerzielungsabsicht fragen. Dokumentiere daher:

Rechenbeispiel: Du besichtigst 5 Objekte in einem Jahr. Fahrtkosten: 320 Euro. Ein Gutachten: 450 Euro. Du kaufst keines der Objekte. Die 770 Euro sind trotzdem Werbungskosten in der Anlage V – sofern Du die Vermietungsabsicht nachweisen kannst.

Eigenleistung – was geht, was nicht?

Dieses Thema sorgt regelmäßig für Diskussionen: Du renovierst Deine vermietete Wohnung selbst – kannst Du einen Stundenlohn ansetzen?

Die klare Antwort: Nein.

Deine eigene Arbeitsleistung ist steuerlich nicht als Werbungskosten absetzbar. Du kannst keinen fiktiven Stundenlohn für Dich selbst ansetzen. Das Einkommensteuerrecht kennt keinen Werbungskostenabzug für die eigene Arbeitsleistung – nur für tatsächliche Ausgaben.

Was Du aber absetzen kannst:

Rechenbeispiel: Du renovierst eine Wohnung selbst. Materialkosten: 3.200 Euro. Werkzeug: 380 Euro. Fahrtkosten (15 Fahrten x 40 km x 0,60 Euro): 360 Euro. Gesamt absetzbar: 3.940 Euro. Deine 120 Arbeitsstunden bringen Dir steuerlich leider nichts.

Ausnahme: Minijob an Familienangehörige

Du kannst Familienangehörige (z. B. Ehepartner, volljährige Kinder) auf Minijob-Basis für Renovierungsarbeiten anstellen. Das Gehalt ist dann Werbungskosten, und der Angehörige versteuert es als Einkommen. Das Finanzamt prüft hier allerdings, ob das Arbeitsverhältnis fremdüblich ist (schriftlicher Vertrag, tatsächliche Durchführung, Überweisung auf eigenes Konto).

Gemischte Nutzung: Aufteilungsmaßstab

Nutzt Du eine Immobilie teilweise selbst und teilweise zur Vermietung, darfst Du die Kosten nur anteilig als Werbungskosten abziehen.

Wie wird aufgeteilt?

Der gängigste Aufteilungsmaßstab ist das Flächenverhältnis:

Rechenbeispiel: Dein Zweifamilienhaus hat 200 m² Wohnfläche. Du bewohnst 120 m² selbst, 80 m² sind vermietet. Der Vermietungsanteil beträgt 80/200 = 40 %. Von den Gesamtkosten (z. B. Gebäudeversicherung 800 Euro, Grundsteuer 600 Euro, Schornsteinfeger 120 Euro) sind jeweils 40 % als Werbungskosten absetzbar.

Welche Kosten werden aufgeteilt?

Nicht aufgeteilt, sondern voll abzugsfähig:

Kosten, die ausschließlich den vermieteten Teil betreffen (z. B. Reparatur in der Mietwohnung, Anzeige zur Mietersuche), sind zu 100 % Werbungskosten.

Sonderfall: Verbilligte Vermietung

Vermietest Du eine Wohnung an Angehörige für weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Ab 66 % der Vergleichsmiete ist der volle Abzug möglich. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht. Unter 50 % wird der Werbungskostenabzug immer anteilig gekürzt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Leerstand und Werbungskosten

Steht Deine Immobilie leer, kannst Du trotzdem Werbungskosten abziehen – solange Du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kannst.

Was akzeptiert das Finanzamt?

Was gefährdet den Abzug?

Rechenbeispiel: Deine Wohnung steht 6 Monate leer, weil Du sie nach dem Auszug des Mieters renovierst und einen Nachmieter suchst. In dieser Zeit fallen an: Darlehenszinsen 3.600 Euro, Grundsteuer 300 Euro, Gebäudeversicherung 180 Euro, AfA 2.400 Euro (anteilig 6 Monate). Alle diese Kosten sind abzugsfähig, weil Du nachweisbar einen neuen Mieter suchst.

Erhaltungsaufwand bei Leerstand

Auch Reparaturen und Renovierungen während des Leerstands sind Werbungskosten. Ein typischer Fall: Du lässt die Wohnung nach dem Auszug des Mieters streichen, erneuerst den Bodenbelag und reparierst die Heizung, bevor der neue Mieter einzieht. Diese Kosten sind in voller Höhe sofort absetzbar.

Sonderfälle aus der Praxis

Geschenke und Aufmerksamkeiten an Mieter

Ein kleines Geschenk an den Mieter (z. B. Flasche Wein zum Einzug) ist als Werbungskosten abzugsfähig, wenn es der Pflege des Mietverhältnisses dient. Die steuerliche Freigrenze für Aufmerksamkeiten liegt bei 60 Euro brutto (inklusive MwSt.) pro Anlass. Darüber hinaus wird es als Zuwendung behandelt und muss vom Empfänger ggf. versteuert werden – in der Praxis bei Mietern selten relevant, aber die Grenze solltest Du kennen.

Reparatur während Eigentümerwechsel

Wer trägt die Kosten, wenn eine Reparatur in der Übergangszeit zwischen Verkäufer und Käufer anfällt? Steuerlich gilt: Werbungskosten kann nur derjenige abziehen, der die Kosten tatsächlich getragen hat und der Eigentümer/Vermieter ist. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten (in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Stichtag).

Kontoführungsgebühren

Die Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto sind vollständig abziehbar. Nutzt Du Dein normales Girokonto auch für die Mieteinnahmen, akzeptiert das Finanzamt pauschal 16 Euro pro Jahr als Werbungskosten – ohne Nachweis.

FAQ – Häufige Fragen zu Werbungskosten bei Vermietung

1. Kann ich die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen? Nein. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben. Ein sofortiger Abzug ist nicht möglich.

2. Sind Notarkosten für den Kaufvertrag Werbungskosten? Nein. Auch die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung des Eigentümers sind Anschaffungsnebenkosten. Nur die Notarkosten für die Grundschuldbestellung (also die Finanzierung) sind sofort abzugsfähige Werbungskosten.

3. Kann ich einen Stundenlohn für meine eigene Arbeit ansetzen? Nein. Eigene Arbeitsleistung ist steuerlich nicht abzugsfähig. Du kannst nur tatsächliche Materialkosten, Werkzeug und Fahrtkosten absetzen.

4. Sind Fahrtkosten zum Baumarkt absetzbar? Ja, wenn Du Material für die vermietete Immobilie kaufst. Es gelten die gleichen Sätze wie bei Fahrten zur Immobilie (0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer).

5. Kann ich die Kosten einer Besichtigung absetzen, wenn ich die Immobilie nicht kaufe? Ja. Vergebliche Werbungskosten sind abzugsfähig, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht bestand. Dokumentiere Deine Absicht und den Grund für das Scheitern.

6. Wie weise ich Werbungskosten bei Leerstand nach? Durch Nachweise der Vermietungsbemühungen: Inserate, Maklerkommunikation, Besichtigungsprotokolle. Ohne diese Belege kann das Finanzamt den Abzug ablehnen.

7. Ist die Risikolebensversicherung als Werbungskosten absetzbar? Nur dann, wenn die Versicherung als Sicherheit an die finanzierende Bank abgetreten ist und von der Bank verlangt wurde. Ohne diesen Zusammenhang gehört sie zu den Sonderausgaben (bzw. ist seit 2005 bei Neuverträgen dort kaum noch abzugsfähig).

8. Kann ich die Homeoffice-Pauschale für die Vermietungstätigkeit nutzen? Grundsätzlich ja. Die Tagespauschale von 6 Euro kann auch für Tage angesetzt werden, an denen Du ausschließlich Vermietungsangelegenheiten bearbeitest. Aber die Pauschale gilt insgesamt nur einmal pro Tag und maximal 1.260 Euro pro Jahr – über alle Einkunftsarten hinweg.

9. Sind Maklerkosten für die Mietersuche absetzbar? Ja, vollständig. Maklerkosten, die bei der Suche nach einem neuen Mieter anfallen, sind Werbungskosten. Maklerkosten für den Kauf der Immobilie dagegen sind Anschaffungsnebenkosten.

10. Was passiert, wenn meine Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen? Es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser wird mit Deinen übrigen Einkünften verrechnet und senkt Deine Gesamtsteuerlast. Voraussetzung ist, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Zusammenfassung: Werbungskosten Vermietung richtig absetzen

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind vielfältig -- von der AfA über Darlehenszinsen und Erhaltungsaufwand bis hin zu Fahrtkosten und Versicherungen. Entscheidend ist immer der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit. Auch vergebliche Kosten und Aufwendungen während des Leerstands sind abzugsfähig, solange die Einkünfteerzielungsabsicht dokumentiert ist. Was dagegen nie abzugsfähig ist: Deine eigene Arbeitsleistung, Anschaffungsnebenkosten (diese gehen in die AfA) und Kosten für selbst genutzte Gebäudeteile.

Praxistipp: Führe für jede Immobilie ein separates Konto und sammle alle Belege chronologisch. Je besser Deine Dokumentation, desto reibungsloser läuft die Steuererklärung -- und desto weniger Angriffsfläche bietest Du dem Finanzamt.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für die korrekte Zuordnung von Werbungskosten bei Vermietung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.

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Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung im Sinne des StBerG dar. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und Selbsthilfe. Für individuelle steuerliche Fragen konsultiere einen zugelassenen Steuerberater.