AfA bei Vermietung: Gebäudeabschreibung richtig berechnen

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Die AfA bei Vermietung -- im Steuerrecht als "Absetzung für Abnutzung" bezeichnet -- ist der mit Abstand wichtigste Steuerabzug für private Vermieter. Jedes Jahr kannst du einen festen Prozentsatz deiner Gebäudekosten von den Mieteinnahmen abziehen, ohne dass dir in diesem Jahr tatsächlich Geld abfließt. Das senkt deine Steuerlast erheblich und macht die Vermietung als Kapitalanlage erst richtig attraktiv.

Trotzdem machen viele Vermieter bei der AfA Fehler -- manchmal teure Fehler. Sie setzen die Bemessungsgrundlage falsch an, vergessen anrechenbare Kosten oder verschenken Potenzial durch den falschen AfA-Satz. In Vermieterforen tauchen immer wieder dieselben Fragen auf: Was gehört eigentlich zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten? Kann ich nach einer Kernsanierung neu abschreiben? Und was passiert, wenn die AfA ausgelaufen ist?

Dieser Artikel beantwortet all diese Fragen. Du erfährst, welcher AfA-Satz für deine Immobilie gilt, wie du die Bemessungsgrundlage korrekt berechnest und welche Optimierungsmöglichkeiten du nutzen solltest.

Was ist die AfA bei vermieteten Immobilien?

Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Regelung, die den Wertverlust eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer abbildet. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG (Einkommensteuergesetz). Die Idee dahinter: Ein Gebäude nutzt sich im Laufe der Jahrzehnte ab. Diesen wirtschaftlichen Verschleiß darfst du steuerlich geltend machen.

Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, niemals das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar -- ihr Wert wird nicht über die Zeit verbraucht. Das bedeutet: Du musst den Kaufpreis immer in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen (dazu später mehr).

Die AfA wird als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) deiner Einkommensteuererklärung angesetzt. Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast -- Jahr für Jahr, ohne dass du laufend Geld ausgeben musst.

Voraussetzungen für den AfA-Abzug

Damit du die Gebäude-AfA geltend machen kannst, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Einkünfteerzielungsabsicht: Du musst die Immobilie vermieten oder zur Vermietung bereithalten, um damit auf Dauer Einkünfte zu erzielen.
2. Wirtschaftliches Eigentum: Du musst wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie sein (in der Regel ab Übergang von Nutzen und Lasten, also ab dem vertraglich vereinbarten Übergabedatum).
3. Nutzungsdauer noch nicht abgelaufen: Ist die Gesamt-Nutzungsdauer bereits vollständig abgeschrieben, gibt es keine weitere AfA.

AfA-Sätze im Überblick: 2 %, 2,5 % oder 3 %?

Je nach Baujahr bzw. Fertigstellungsdatum deines Gebäudes gelten unterschiedliche AfA-Sätze. Maßgeblich ist § 7 Abs. 4 EStG in seiner jeweils gültigen Fassung:

Was bedeutet das konkret?

Beispiel 1 -- Bestandsbau (Baujahr 1985): Du kaufst eine Eigentumswohnung. Der Gebäudeanteil beträgt 200.000 Euro. Die AfA beträgt 2 % pro Jahr, also 4.000 Euro jährlich. Über 50 Jahre ergibt das die vollen 200.000 Euro.

Beispiel 2 -- Neubau (Fertigstellung 2024): Du baust ein Mehrfamilienhaus. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen 500.000 Euro. Die AfA beträgt 3 % pro Jahr, also 15.000 Euro jährlich. Nach rund 33 Jahren ist das Gebäude vollständig abgeschrieben.

Achtung beim Kauf eines Neubaus: Der AfA-Satz von 3 % gilt für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Kaufst du eine Bestandsimmobilie (Baujahr z. B. 2020), gilt weiterhin der AfA-Satz von 2 % -- auch wenn du sie erst 2025 kaufst. Entscheidend ist das Fertigstellungsdatum, nicht das Kaufdatum.

Kein Wahlrecht beim AfA-Satz

Das Finanzamt lässt keine Wahlmöglichkeit zu. Der gesetzlich vorgeschriebene AfA-Satz ist zwingend. Du kannst dich nicht einfach für 3 % entscheiden, wenn dein Gebäude vor 2023 fertiggestellt wurde. Eine rückwirkende Änderung des AfA-Satzes -- etwa weil sich die Rechtslage geändert hat -- lehnen die Finanzämter regelmäßig ab. Der AfA-Satz wird bei Anschaffung bzw. Fertigstellung festgeschrieben und bleibt für die gesamte Abschreibungsdauer konstant.

Bemessungsgrundlage berechnen: Was gehört zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Die Bemessungsgrundlage der AfA sind die Anschaffungskosten (bei Kauf) oder die Herstellungskosten (bei Neubau) -- jeweils ohne den Grundstücksanteil. Hier passieren die meisten Fehler.

Anschaffungskosten (AHK) bei Kauf

Zu den Anschaffungskosten gehört nicht nur der reine Kaufpreis. Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen, zählen dazu (§ 255 Abs. 1 HGB):

• Kaufpreis (abzüglich Grundstücksanteil)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Grundbuchkosten für die Eintragung des Eigentümers
• Maklerprovision (sofern vom Käufer bezahlt)
• Gutachterkosten zur Bewertung der Immobilie vor dem Kauf

Nicht zu den Anschaffungskosten gehören: - Finanzierungskosten (Zinsen, Bankgebühren) -- diese sind aber separat als Werbungskosten absetzbar - Notarkosten für die Grundschuldbestellung -- ebenfalls separat als Werbungskosten absetzbar - Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen -- wird erst bei tatsächlicher Verwendung relevant

Herstellungskosten bei Neubau

Bei einem Neubau zählen zu den Herstellungskosten unter anderem:

• Architektenhonorar
• Baukosten (Material und Handwerkerleistungen)
• Baugenehmigungsgebühren
• Erschließungskosten (anteilig, soweit sie dem Gebäude zuzuordnen sind)
• Außenanlagen, die zum Gebäude gehören (z. B. Drainage, Hausanschlüsse)
• Bauzeitzinsen (wenn sie bis zur Fertigstellung anfallen und in die Herstellungskosten einbezogen werden)

Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück

Die Kaufpreisaufteilung ist einer der häufigsten Streitpunkte mit dem Finanzamt. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, hat jeder Vermieter ein Interesse an einem möglichst hohen Gebäudeanteil.

Es gibt verschiedene Methoden zur Aufteilung:

1. Vertragliche Aufteilung: Wenn Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart haben, wird das Finanzamt diese grundsätzlich anerkennen -- sofern sie nicht offensichtlich die realen Wertverhältnisse verfehlt.
2. Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Diese nutzt den Sachwertfaktor und den Bodenrichtwert, um eine rechnerische Aufteilung vorzunehmen.
3. Sachverständigengutachten: Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kann die Aufteilung fundiert belegen -- insbesondere, wenn die BMF-Arbeitshilfe ein für dich ungünstiges Ergebnis liefert.

Rechenbeispiel Kaufpreisaufteilung:

Diese 5.006 Euro mindern jedes Jahr dein zu versteuerndes Einkommen -- 50 Jahre lang.

Das Finanzamt fragt nach: "Wie kommen Sie auf den Abschreibungsbetrag?"

Eine häufige Rückfrage des Finanzamts, besonders im ersten Jahr der Vermietung. Halte folgende Unterlagen bereit:

• Kaufvertrag mit Kaufpreis
• Nachweis der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnung, Maklerrechnung)
• Kaufpreisaufteilung (BMF-Arbeitshilfe oder Gutachten)
• Berechnung der AfA (Bemessungsgrundlage x AfA-Satz x zeitanteilig im Erstjahr)

Tipp zum Erstjahr: Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig berechnet -- ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten. Kaufst du am 15. Juli, stehen dir für dieses Jahr 6/12 der Jahres-AfA zu.

Sonderfälle: Kernsanierung, Neubau auf Bestandsgrundstück und vorübergehende Vermietung

AfA nach Kernsanierung

Eine Kernsanierung kann steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Entscheidend ist, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt:

• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Modernisierungen, die das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand versetzen, ohne es wesentlich zu verändern. Diese Kosten können sofort oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre abgezogen werden (§ 82b EStDV).
• Herstellungskosten (nachträgliche): Wenn durch die Sanierung etwas Neues geschaffen wird (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau, wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus), liegen Herstellungskosten vor. Diese erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Wann wird eine Kernsanierung zu Herstellungskosten? Die Finanzverwaltung prüft, ob eine sogenannte "wesentliche Verbesserung" in mindestens drei von vier Kernbereichen vorliegt (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster). Wird in drei oder mehr Bereichen der Standard deutlich angehoben, liegt insgesamt Herstellungsaufwand vor.

Wichtig: Auch ohne Baugenehmigung und ohne Denkmalschutz können Kernsanierungskosten als nachträgliche Herstellungskosten gelten. Entscheidend ist die Art der Maßnahme, nicht das Genehmigungserfordernis.

Beispiel: Du kaufst ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1960) für 400.000 Euro (Gebäudeanteil 300.000 Euro). Anschließend investierst du 200.000 Euro in eine Kernsanierung (neue Heizung, neue Bäder, neue Elektrik, neue Fenster, Wärmedämmung). Das Finanzamt stuft die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten ein. Deine AfA-Bemessungsgrundlage steigt auf 500.000 Euro. Bei 2 % AfA sind das 10.000 Euro jährlich statt zuvor 6.000 Euro.

Neubau auf Bestandsgrundstück

Wenn du ein bestehendes Gebäude abreißt und auf dem Grundstück neu baust, gelten folgende Regeln:

• Der Restwert des alten Gebäudes (Restbuchwert) wird als Abbruchkosten behandelt und ist sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn der Abriss aus wirtschaftlichen Gründen erfolgt (z. B. Gebäude baufällig).
• Die Herstellungskosten des Neubaus werden nach dem aktuellen AfA-Satz abgeschrieben. Bei Fertigstellung ab 2023 also mit 3 %.
• Das Grundstück bleibt weiterhin mit seinem ursprünglichen Wert in der Berechnung. Ein neues Gutachten für den Grundstückswert ist nicht nötig, sofern sich die Grundstücksverhältnisse nicht geändert haben.

AfA bei vorübergehender Vermietung

Auch bei vorübergehender Vermietung kannst du die AfA geltend machen -- allerdings nur, solange eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Kritisch wird es, wenn du eine Immobilie nur kurzzeitig vermietest und anschließend selbst nutzt oder leer stehen lässt. In diesem Fall kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anzweifeln.

Praxistipp: Dokumentiere deine Vermietungsabsicht sorgfältig. Inseriere die Wohnung aktiv in einschlägigen Portalen, führe Besichtigungsprotokolle und halte Schriftverkehr mit Mietinteressenten fest. So kannst du auch in Leerstandsphasen die AfA weiterhin geltend machen.

Bei einer dauerhaften Vermietung an wechselnde Mieter (z. B. möblierte Vermietung auf Zeit) ist die Einkünfteerzielungsabsicht in der Regel unproblematisch, solange du insgesamt auf Dauer einen Überschuss anstrebst.

Nutzungsdauergutachten: Verkürzte AfA durchsetzen

Die gesetzlichen AfA-Sätze (2 %, 2,5 %, 3 %) basieren auf einer typisierten Nutzungsdauer. Die tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes kann aber deutlich kürzer sein -- etwa bei Gebäuden mit erheblichen Baumängeln, veralteter Bausubstanz oder ungünstiger Lage.

Was ist ein Nutzungsdauergutachten?

Ein Nutzungsdauergutachten (auch: Restnutzungsdauergutachten) ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes bestimmt. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: "Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes [...] weniger als [die typisierten Jahre], so können anstelle der [gesetzlichen AfA] die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden."

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ein Nutzungsdauergutachten lohnt sich vor allem bei:

• Älteren Gebäuden (Baujahr vor 1960), die nicht grundlegend saniert wurden
• Gebäuden mit Baumängeln (Feuchtigkeit, Schimmel, Risse)
• Gebäuden in schlechter Lage, die wirtschaftlich schneller veralten
• Gebäuden mit geringer Restnutzungsdauer laut ImmoWertV-Bewertung

Rechenbeispiel:

Die Differenz von 2.100 Euro Steuerersparnis pro Jahr macht das Gutachten (Kosten ca. 1.000 bis 2.500 Euro) schnell wirtschaftlich.

Worauf achten?

• Das Gutachten muss von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden (öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024).
• Es muss die konkrete Restnutzungsdauer beziffern und nachvollziehbar begründen.
• Die Finanzämter erkennen Gutachten zunehmend an, es gibt allerdings auch Fälle, in denen das Finanzamt widerspricht. Seit dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) steht fest: Steuerpflichtige dürfen eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen, und sie sind dabei nicht auf eine bestimmte Gutachtenmethode festgelegt.

Was tun nach AfA-Ende?

Nach 33, 40 oder 50 Jahren ist die AfA ausgelaufen. Der Gebäudewert ist vollständig abgeschrieben. Was nun?

Die Folgen

• Die jährliche AfA entfällt als Werbungskosten. Dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung steigt entsprechend.
• Du zahlst auf die Mieteinnahmen deutlich mehr Steuern, weil der AfA-Abzug fehlt.

Strategien nach AfA-Ende

1. Modernisierung mit Herstellungskostencharakter: Wenn du in das Gebäude investierst und dabei nachträgliche Herstellungskosten schaffst (z. B. Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung), beginnt für diese Kosten eine neue AfA. Die neuen Herstellungskosten werden über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

2. Verkauf und Reinvestition: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Du kannst den Erlös in eine neue Immobilie investieren und dort wieder die volle AfA nutzen.

3. Steueroptimierung durch erhöhten Erhaltungsaufwand: Auch wenn keine neue AfA entsteht, kannst du durch gezielte Instandhaltungsmaßnahmen (Erhaltungsaufwand) Werbungskosten generieren. Diese sind sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilbar.

4. Übertragung innerhalb der Familie: Eine Schenkung oder ein Verkauf an nahe Angehörige (z. B. Kinder) kann dazu führen, dass der neue Eigentümer eine neue AfA beginnt -- allerdings nur auf Basis des Kaufpreises bzw. der Anschaffungskosten des neuen Eigentümers. Bei einer Schenkung wird die AfA des Schenkers fortgeführt.

Typische Fehler bei der Gebäudeabschreibung vermeiden

1. Grundstücksanteil nicht abgezogen: Die AfA darf nur auf den Gebäudeanteil berechnet werden. Wer den vollen Kaufpreis ansetzt, bekommt spätestens bei der Prüfung Probleme.

2. Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Wer sie weglässt, verschenkt Geld.

3. Falscher AfA-Satz: Der AfA-Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsdatum, nicht nach dem Kaufdatum. Ein 2024 gekaufter Altbau (Baujahr 1980) wird mit 2 % abgeschrieben, nicht mit 3 %.

4. AfA im Erstjahr nicht zeitanteilig berechnet: Im Anschaffungsjahr steht nur die zeitanteilige AfA zu (ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten).

5. Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten verwechseln: Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vs. über die Nutzungsdauer zu verteilende Herstellungskosten -- die Abgrenzung ist entscheidend und ein häufiger Fehlerquell.

6. 15-Prozent-Grenze ignorieren: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung, die netto mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA.

7. Kein Nutzungsdauergutachten in Betracht gezogen: Viele Vermieter älterer Gebäude verschenken tausende Euro Steuerersparnis, weil sie nie prüfen lassen, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50 Jahre.

8. Unzureichende Dokumentation: Ohne saubere Belege und Berechnungsgrundlagen riskierst du, dass das Finanzamt die AfA kürzt oder ablehnt.

FAQ: Häufige Fragen zur AfA bei Vermietung

1. Kann ich die AfA auch bei Leerstand geltend machen?

Ja, die AfA bei Vermietung ist auch bei Leerstand absetzbar, wenn du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kannst. Dokumentiere aktive Vermietungsbemühungen (Inserate, Besichtigungen, Korrespondenz mit Interessenten). Ohne Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht verweigert das Finanzamt den AfA-Abzug.

2. Was passiert mit der AfA, wenn ich die Wohnung zwischenzeitlich selbst nutze?

Während der Eigennutzung ist kein AfA-Abzug möglich, weil keine Einkünfte aus Vermietung erzielt werden. Die AfA läuft aber rechnerisch weiter -- du "verlierst" diese Jahre. Sobald du wieder vermietest, setzt du die AfA dort fort, wo sie rechnerisch steht, nicht wo du aufgehört hast.

3. Wie wirkt sich eine Sonder-AfA aus?

Neben der linearen AfA gibt es zeitlich begrenzte Sonderabschreibungen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG (5 % pro Jahr, vier Jahre lang, insgesamt 20 %) galt für bestimmte neue Mietwohnungen mit Baukostenobergrenze. Prüfe, ob die Voraussetzungen für dein Bauvorhaben erfüllt sind -- die Regelung wurde mehrfach angepasst.

4. Darf das Finanzamt meinen AfA-Satz rückwirkend ändern?

Nein. Der AfA-Satz wird bei Anschaffung oder Herstellung festgelegt und bleibt für die gesamte Abschreibungsdauer bestehen. Auch die Anhebung des AfA-Satzes auf 3 % ab 2023 gilt nur für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Für Bestandsgebäude bleibt es bei 2 % bzw. 2,5 %. Umgekehrt kann auch der Steuerpflichtige den AfA-Satz nicht rückwirkend wechseln.

5. Kann ich bei einer Erbschaft die AfA fortführen?

Ja, bei einer Erbschaft oder Schenkung tritt der Erbe in die Rechtsposition des Vorgängers ein (Fußstapfentheorie, § 11d EStDV). Er führt die AfA auf Basis der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten fort -- mit dem bisherigen AfA-Satz und der bisherigen Bemessungsgrundlage.

6. Muss ich die AfA jedes Jahr geltend machen?

Die AfA ist grundsätzlich zwingend vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen vorliegen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Auch wenn du sie in einem Jahr vergisst, läuft die Nutzungsdauer weiter -- du verlierst die nicht beanspruchte AfA. In bestimmten Fällen kann eine Korrektur über einen Antrag auf Änderung des Steuerbescheids möglich sein (§ 173 Abs. 1 Nr. 2 AO), sofern die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

7. Wie berechne ich die AfA bei einer Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung beziehst du die AfA auf deinen Miteigentumsanteil am Gebäude. Die Berechnung ist identisch zum Alleineigentum: Kaufpreis plus Nebenkosten, abzüglich Grundstücksanteil, ergibt die Bemessungsgrundlage. Der Grundstücksanteil wird über den Bodenrichtwert und deinen Miteigentumsanteil am Grundstück ermittelt.

8. Sind die Kosten für ein Nutzungsdauergutachten absetzbar?

Ja. Die Kosten für das Gutachten sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abziehbar.

9. Was ist bei einem gemischt genutzten Gebäude (teils vermietet, teils selbst genutzt)?

Hier wird die AfA nur anteilig gewährt -- nämlich für den vermieteten Gebäudeteil. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Nutzt du z. B. 40 % der Fläche selbst und vermietest 60 %, kannst du 60 % der Gesamt-AfA als Werbungskosten ansetzen.

Fazit

Die Gebäude-AfA ist das steuerliche Fundament jeder Vermietung. Mit dem richtigen AfA-Satz, einer sauber berechneten Bemessungsgrundlage und der Nutzung aller Optimierungsmöglichkeiten sparst du über die Haltedauer deiner Immobilie zehntausende Euro Steuern.

Die wichtigsten Punkte nochmal zusammengefasst:

• AfA-Satz prüfen: 2 %, 2,5 % oder 3 % -- abhängig vom Fertigstellungsdatum des Gebäudes.
• Bemessungsgrundlage vollständig ansetzen: Alle Kaufnebenkosten einbeziehen, dann den Grundstücksanteil korrekt herausrechnen.
• Kaufpreisaufteilung dokumentieren: Am besten mit der BMF-Arbeitshilfe oder einem Sachverständigengutachten absichern.
• Nutzungsdauergutachten prüfen: Bei älteren Gebäuden kann eine verkürzte AfA die Steuerersparnis verdoppeln.
• Sonderfälle kennen: Kernsanierung, anschaffungsnahe Herstellungskosten und vorübergehende Vermietung haben jeweils eigene Spielregeln.
• Nach AfA-Ende strategisch handeln: Reinvestition, Modernisierung oder Übertragung können neue Abschreibungspotenziale schaffen.

Wenn du dir unsicher bist, lass deine AfA-Berechnung von einem Steuerberater mit Erfahrung in der Immobilienbesteuerung prüfen. Die wenigen hundert Euro Beratungskosten sind gut investiert -- und ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.

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Letzte Aktualisierung: April 2025

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei Unsicherheiten solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.