Steuererklärung als Vermieter: ELSTER, WISO oder Steuerberater?

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Welche Optionen hast Du als Vermieter?

Du vermietest eine oder mehrere Immobilien und fragst Dich jedes Jahr aufs Neue: Mache ich die Steuererklärung selbst -- oder brauche ich professionelle Hilfe? Diese Frage beschäftigt tausende Vermieter. In Foren gibt es endlose Diskussionen über die Kosten von Steuerberatern, verschwundene LoHi-Beraterinnen und die Frage, ob ELSTER wirklich alles abdeckt, was man als Vermieter braucht.

Grundsätzlich stehen Dir fünf Wege offen:

1. ELSTER -- das kostenlose Online-Portal der Finanzverwaltung
2. Steuersoftware -- WISO Steuer, Tax, Smartsteuer, SteuerGo und andere
3. Steuerberater -- individuelle Beratung und Erstellung
4. Lohnsteuerhilfeverein -- günstige Alternative, aber mit Einschränkungen bei V+V
5. KI-gestützte Tools -- der neue Player auf dem Markt

Jede Option hat ihre Berechtigung -- abhängig von der Anzahl Deiner Objekte, der Komplexität Deiner Sachverhalte und Deinem Budget. In diesem Artikel bekommst Du einen ehrlichen Vergleich mit konkreten Zahlen.

ELSTER: Kostenlos, aber ohne Netz und doppelten Boden

Mein ELSTER (elster.de) ist das offizielle Online-Portal der Finanzverwaltung. Hier kannst Du Deine Einkommensteuererklärung inklusive aller Anlagen -- also auch die Anlage V für Vermietung -- kostenlos erstellen und elektronisch abgeben.

Vorteile

• Kostenlos -- keine Lizenzgebühren, keine versteckten Kosten
• Offiziell -- die Daten landen direkt beim Finanzamt, ohne Umweg
• Vorausgefüllte Steuererklärung (VaSt) -- Lohndaten, Versicherungsbeiträge und Bankzinsen werden automatisch übernommen
• Unbegrenzte Anlagen V -- Du kannst so viele Objekte anlegen, wie Du brauchst

Nachteile

• Keine inhaltliche Hilfe -- ELSTER sagt Dir nicht, was Du absetzen kannst. Du siehst nur leere Felder und musst selbst wissen, was wohin gehört.
• Keine Plausibilitätsprüfung -- wenn Du einen Wert vergisst oder falsch einträgst, gibt es keine Warnung (außer bei formalen Fehlern wie fehlenden Pflichtfeldern).
• Keine Steueroptimierung -- kein Hinweis auf mögliche Gestaltungen, keine Vergleichsrechnung.
• Umständliche Bedienung -- die Oberfläche ist funktional, aber nicht nutzerfreundlich. Wer sieben Objekte hat, klickt sich durch sieben Anlagen V ohne jede Übersicht.
• Kein Vorjahresimport (eingeschränkt) -- die Datenübernahme funktioniert, ist aber weniger komfortabel als bei kommerzieller Software.

Fazit ELSTER: Für Vermieter mit einem einzigen Objekt, einfacher Vermietungssituation (Kaltmiete plus Nebenkosten, keine Sanierung, keine verbilligte Vermietung) kann ELSTER ausreichen -- vorausgesetzt, Du weißt, was Du tust. Sobald es komplexer wird, stößt Du schnell an Grenzen.

Steuersoftware: WISO, Tax und Co. im Vergleich

Steuersoftware ist der goldene Mittelweg zwischen "alles selbst machen" und "alles abgeben". Die Programme kosten typischerweise zwischen 30 und 50 EUR pro Jahr und bieten deutlich mehr Komfort als ELSTER.

Die wichtigsten Programme für Vermieter

Vorteile gegenüber ELSTER

• Plausibilitätsprüfungen -- die Software warnt, wenn Eingaben unplausibel sind (z. B. AfA höher als Gebäudewert)
• Steuertipps im Kontext -- bei jeder Zeile bekommst Du Erklärungen und Hinweise, was Du absetzen kannst
• Datenübernahme aus dem Vorjahr -- alle wiederkehrenden Werte (Mieten, AfA, Darlehenszinsen) werden übernommen
• Steuerberechnung in Echtzeit -- Du siehst sofort, wie sich jede Eingabe auf Deine Steuerlast auswirkt
• Belegmanager -- Belege fotografieren und digital zuordnen

Worauf Du bei der Auswahl achten solltest

Nicht jede Steuersoftware kann V+V gleich gut. Achte darauf, dass das Programm:

• Mehrere Anlagen V unterstützt (bei mehreren Mietobjekten)
• Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen kann (§ 82b EStDV)
• Verbilligte Vermietung korrekt berechnet (66-%-Grenze)
• AfA nach verschiedenen Methoden berechnen kann (linear, degressiv bei Neubauten ab 2023, Sonder-AfA § 7b)
• Anlagen FE 1-4 für Grundstücksgemeinschaften beherrscht

Zahlenbeispiel: Du vermietest drei Wohnungen und zahlst 40 EUR für WISO Steuer. Im Interview-Modus weist Dich die Software darauf hin, dass Du die Fahrtkosten zu Deinen Mietobjekten als Werbungskosten absetzen kannst (0,30 EUR/km). Bei 10 Fahrten zu je 50 km sind das 150 EUR Werbungskosten, die Dir bei 42 % Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von 63 EUR bringen -- die Software hat sich bereits bezahlt gemacht.

Datenaustausch: ELSTER und WISO -- geht das 1:1?

Eine der häufigsten Fragen in Vermieterforen: Kann ich meine Daten zwischen ELSTER und WISO hin- und hertauschen?

Die kurze Antwort: Ja, grundsätzlich schon -- aber mit Einschränkungen.

Von ELSTER nach WISO

WISO Steuer kann Daten aus ELSTER importieren. Dazu exportierst Du Deine Steuererklärung in ELSTER als .elfo-Datei (ELSTER-Transferformat) und importierst sie in WISO. Die meisten Werte werden korrekt übernommen, allerdings können einzelne Felder -- insbesondere bei den Anlagen V -- manueller Nacharbeit bedürfen.

Von WISO nach ELSTER

WISO sendet die Steuererklärung ohnehin über die ELSTER-Schnittstelle (ERiC -- ELSTER Rich Client) ans Finanzamt. Es handelt sich also nicht um eine "Kopie", sondern um denselben technischen Übertragungsweg. Die Daten, die beim Finanzamt ankommen, sind identisch -- egal ob Du über elster.de oder über WISO abgibst.

Was nicht 1:1 übertragen wird

• Interne Berechnungen und Hilfsrechnungen der Software (z. B. AfA-Tabellen, Darlehenskonten) sind programmspezifisch und werden nicht mit übertragen.
• Belegzuordnungen und Notizen gehen beim Wechsel verloren.
• Vorjahreswerte müssen nach einem Programmwechsel einmalig manuell eingegeben oder importiert werden.

Praxistipp: Wenn Du von ELSTER auf WISO umsteigst, plane für das erste Jahr etwas mehr Zeit ein. Ab dem zweiten Jahr läuft die Datenübernahme dann automatisch.

Steuerberater: Was kostet er -- und wann lohnt er sich?

Die Kosten für den Steuerberater sind ein absoluter Schmerzpunkt unter Vermietern. In Foren-Diskussionen mit dutzenden Antworten wird regelmäßig über Honorare gestritten. Hier die Fakten.

Was der Steuerberater kosten darf: Die StBVV

Die Vergütung von Steuerberatern ist in der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) geregelt. Sie berechnet sich nach dem Gegenstandswert -- bei V+V sind das die Summe der Einnahmen und die Summe der Werbungskosten (der höhere Betrag zählt).

Typische Gesamtkosten bei Vermietern

Zahlenbeispiel 1 -- Ein Objekt: - Mieteinnahmen: 12.000 EUR/Jahr - Werbungskosten: 8.000 EUR/Jahr - Gegenstandswert: 12.000 EUR - ESt-Erklärung mit einer Anlage V: 500--900 EUR

Zahlenbeispiel 2 -- Fünf Objekte: - Mieteinnahmen gesamt: 60.000 EUR/Jahr - Werbungskosten gesamt: 35.000 EUR/Jahr - Gegenstandswert: 60.000 EUR - ESt-Erklärung mit fünf Anlagen V: 1.500--2.500 EUR

Zahlenbeispiel 3 -- Sieben Objekte + Sanierung: - Mieteinnahmen gesamt: 85.000 EUR/Jahr - Werbungskosten inkl. Sanierung: 120.000 EUR/Jahr - Gegenstandswert: 120.000 EUR - ESt-Erklärung mit sieben Anlagen V + Sonderfragen: 2.000--3.500 EUR

Wann lohnt sich der Steuerberater?

Der Steuerberater lohnt sich, wenn:

• Du mehrere Objekte mit unterschiedlichen Sachverhalten hast (Sanierung, Leerstand, verbilligte Vermietung)
• Du in einem Jahr größere Investitionen tätigst (Frage: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? 15-%-Grenze?)
• Du Gestaltungsfragen hast (Ehegattenschaukel, Darlehensumschichtung, VV-GmbH)
• Du Ärger mit dem Finanzamt hast (Einspruch, Betriebsprüfung)
• Dir schlicht die Zeit oder das Interesse fehlt, Dich in die Materie einzuarbeiten
• Die Fristverlängerung wichtig ist: Mit Steuerberater hast Du bis Ende Juli des Zweitfolgejahres Zeit (also z. B. bis 31.07.2026 für die Erklärung 2024), ohne Steuerberater nur bis Ende Juli des Folgejahres

Lohnsteuerhilfeverein: Dürfen die Vermietung?

Hier gibt es eine klare gesetzliche Grenze, die viele Vermieter nicht kennen.

Nach § 4 Nr. 11 StBerG dürfen Lohnsteuerhilfevereine Mitglieder nur beraten, wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 18.000 EUR im Jahr nicht übersteigen (bei Zusammenveranlagung: 36.000 EUR). Gemeint sind die Brutto-Mieteinnahmen, nicht der Überschuss.

Was das in der Praxis bedeutet

• Eine kleine Eigentumswohnung mit 600 EUR Kaltmiete/Monat (= 7.200 EUR/Jahr): Der LoHi darf beraten.
• Drei Wohnungen mit insgesamt 2.000 EUR Kaltmiete/Monat (= 24.000 EUR/Jahr): Der LoHi darf nicht beraten.

Wenn Dein LoHi-Berater Deine V+V-Erklärung trotzdem macht, obwohl die Grenze überschritten ist, ist das ein Verstoß gegen das Steuerberatungsgesetz. Im Ernstfall kann das zur Nichtigkeit der Beratung führen.

Tipp: Die LoHi-Mitgliedschaft kostet je nach Verein und Einkommen 60--400 EUR/Jahr -- deutlich weniger als ein Steuerberater. Wenn Du unter der 18.000-EUR-Grenze liegst und keine komplexen Sachverhalte hast, kann der LoHi eine gute und günstige Lösung sein.

KI-Tools und automatisierte Steuererklärung: Wo stehen wir?

Die Diskussion "Steuererklärung mit wenigen Klicks -- jetzt wird alles besser?!" ist in Vermieterforen ein Dauerthema. Was ist dran?

Aktueller Stand (2025)

• Taxfix, Wundertax und Co. nutzen bereits KI-gestützte Interviewführung, die Fragen intelligent anpasst. Für einfache Arbeitnehmer-Fälle funktioniert das gut.
• ChatGPT, Claude und andere LLMs können allgemeine Steuerfragen beantworten, aber keine Steuererklärung erstellen oder einreichen.
• Die vorausgefüllte Steuererklärung (VaSt) der Finanzverwaltung wird laufend ausgebaut -- aber Vermietungsdaten (Mieten, Werbungskosten) werden nach wie vor nicht automatisch erfasst.

Grenzen bei Vermietung

KI-Tools stoßen bei V+V schnell an ihre Grenzen:

• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten -- diese Abgrenzung erfordert Fachwissen und Einzelfallbeurteilung
• Kaufpreisaufteilung -- hier braucht es ein Gutachten oder fundierte Berechnung, keine KI
• Verbilligte Vermietung -- die 66-%-Grenze und ihre Auswirkungen korrekt zu berechnen, erfordert genaue Kenntnis der Vergleichsmiete
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-%-Grenze) -- die korrekte Zuordnung von Kosten innerhalb der Dreijahresfrist ist komplex

Fazit KI: Als Recherche-Hilfe und für einfache Fragen brauchbar, als Ersatz für Steuersoftware oder Steuerberater bei V+V noch nicht geeignet. Verlasse Dich nicht auf KI-generierte Steuerhinweise, ohne sie zu verifizieren.

Papierform: Ab wann ist elektronische Abgabe Pflicht?

Seit 2011 sind Steuerpflichtige mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich verpflichtet, ihre Einkommensteuererklärung elektronisch abzugeben (§ 25 Abs. 4 EStG i. V. m. § 87a Abs. 6 AO).

Ausnahmen

Eine Abgabe in Papierform ist nur noch möglich, wenn die elektronische Abgabe für Dich persönlich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Das Finanzamt kann auf Antrag eine Befreiung erteilen -- in der Praxis wird das aber nur bei älteren Steuerpflichtigen ohne Internetzugang oder bei technischen Härtfällen gewährt.

Was bedeutet "elektronisch"?

Elektronisch heißt: über ELSTER oder über eine Steuersoftware, die die ELSTER-Schnittstelle nutzt. Auch Dein Steuerberater übermittelt die Erklärung elektronisch -- über seine Berufssoftware (DATEV, Addison, Agenda etc.), die ebenfalls die ELSTER-Schnittstelle verwendet.

Fazit: Wenn Du Vermieter bist, musst Du elektronisch abgeben. Die Frage "Steuererklärung in Papierform -- wie lange noch?" ist für Dich längst beantwortet: Papier ist keine Option mehr.

Wenn der Steuerberater Fehler macht: Haftung

In Vermieterforen berichten Vermieter regelmäßig von Fehlern des Steuerberaters -- falsch berechnete AfA, vergessene Werbungskosten, nicht geltend gemachter Erhaltungsaufwand. Was kannst Du tun?

Haftungsgrundlage

Der Steuerberater haftet nach § 280 BGB für Pflichtverletzungen aus dem Steuerberatungsvertrag. Er muss den Schaden ersetzen, der Dir durch seinen Fehler entstanden ist.

Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch

1. Pflichtverletzung -- der Steuerberater hat objektiv fehlerhaft gearbeitet
2. Verschulden -- er hat die Pflichtverletzung zu vertreten (Vorsatz oder Fahrlässigkeit)
3. Schaden -- Dir ist ein konkreter finanzieller Nachteil entstanden (z. B. zu viel gezahlte Steuern)
4. Kausalität -- der Schaden ist auf den Fehler zurückzuführen

Verjährung

Der Schadensersatzanspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du von dem Fehler Kenntnis erlangt hast. Die absolute Verjährungsfrist beträgt zehn Jahre ab Entstehung.

Berufshaftpflicht

Steuerberater sind gesetzlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen (§ 67 StBerG). Die Mindestversicherungssumme beträgt 250.000 EUR pro Schadensfall. In der Praxis haben die meisten Steuerberater eine deutlich höhere Deckung.

Praxistipp: Prüfe Deine Steuerbescheide immer selbst -- auch wenn Du einen Steuerberater hast. Vergleiche die festgesetzten Werte mit Deinen Unterlagen. Fehler fallen oft erst auf, wenn Du die Zahlen Zeile für Zeile durchgehst.

Wenn der Steuerberater oder die LoHi verschwindet

Ein Schreckensszenario, das in der Praxis vorkommt: Deine LoHi-Beraterin ist plötzlich nicht mehr erreichbar, Dein Steuerberater schließt die Kanzlei, und Du hast keine Unterlagen.

Was Du sofort tun solltest

1. Frist prüfen -- liegt eine Abgabefrist vor, die bald abläuft? Beim Finanzamt eine Fristverlängerung beantragen -- schriftlich, mit Begründung.
2. Unterlagen sichern -- Du hast einen Herausgabeanspruch auf Deine Originalunterlagen. Beim Steuerberater ergibt sich das aus § 667 BGB (Herausgabepflicht des Beauftragten), beim LoHi aus dem Mitgliedsvertrag.
3. Steuerberaterkammer kontaktieren -- die zuständige Steuerberaterkammer kann Dir mitteilen, ob ein Abwickler bestellt wurde, der die laufenden Mandate übernimmt.
4. Alternative suchen -- neuen Steuerberater, Steuersoftware oder anderen LoHi-Verein beauftragen.

Besonderheit beim Lohnsteuerhilfeverein

Wenn Dein LoHi-Berater "verschwindet", wende Dich an die Hauptgeschäftsstelle des Vereins. Der Verein ist verpflichtet, Dir einen Ersatzberater zuzuweisen oder Deine Unterlagen herauszugeben.

Wichtig: Die Pflicht zur fristgerechten Abgabe Deiner Steuererklärung besteht unabhängig davon, ob Dein Berater erreichbar ist. Das Finanzamt kennt kein "mein Steuerberater ist verschwunden" als Entschuldigung -- Du musst aktiv werden.

Steuerberatungskosten als Werbungskosten absetzen

Gute Nachricht: Die Kosten für die steuerliche Beratung im Zusammenhang mit Deinen Vermietungseinkünften sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Was Du absetzen kannst

• Steuerberaterhonorar -- der Anteil, der auf die Anlage V entfällt
• Steuersoftware -- anteilig, soweit sie für die V+V-Erklärung genutzt wird
• Fachliteratur -- Bücher, Zeitschriften, Online-Kurse zum Thema Vermietungssteuerrecht
• LoHi-Mitgliedsbeitrag -- anteilig für den V+V-Anteil

Aufteilungspraxis

Wenn der Steuerberater eine Gesamtrechnung stellt (ESt-Erklärung inklusive aller Anlagen), muss das Honorar aufgeteilt werden:

• Der Anteil für die Anlage V = Werbungskosten bei V+V
• Der Anteil für die Anlage N (Arbeitnehmer) = Werbungskosten bei nichtselbstständiger Arbeit
• Der Anteil für den Mantelbogen und sonstige Anlagen = Sonderausgaben (§ 10 Abs. 1 Nr. 6 EStG -- Achtung: Der Sonderausgabenabzug für private Steuerberatungskosten wurde abgeschafft; nur der auf Einkunftsarten entfallende Teil ist absetzbar)

Praxistipp: Bitte Deinen Steuerberater, die Rechnung nach Einkunftsarten aufzugliedern. Viele Steuerberater tun das auf Anfrage -- es erleichtert Dir die korrekte steuerliche Zuordnung.

Zahlenbeispiel: Dein Steuerberater stellt 1.800 EUR in Rechnung. Davon entfallen laut Aufgliederung 1.100 EUR auf die Anlagen V. Bei 42 % Grenzsteuersatz sparst Du durch den Werbungskostenabzug 462 EUR Steuern -- der Steuerberater kostet Dich netto also 1.338 EUR statt 1.800 EUR.

Der richtige Weg für Dich: Entscheidungshilfe

Häufige Fragen (FAQ)

1. Kann ich von ELSTER auf WISO umsteigen, ohne Daten zu verlieren?

Ja. Du kannst Deine ELSTER-Daten als .elfo-Datei exportieren und in WISO importieren. Allerdings werden interne Berechnungen (z. B. AfA-Tabellen) nicht übertragen -- diese musst Du im ersten Jahr manuell einrichten.

2. Was kostet ein Steuerberater für die Anlage V?

Die Kosten richten sich nach der StBVV und dem Gegenstandswert. Für eine Anlage V mit 12.000 EUR Mieteinnahmen liegen die Kosten typischerweise bei 150--500 EUR pro Objekt, dazu kommt das Honorar für die Gesamterklärung.

3. Darf der Lohnsteuerhilfeverein meine Vermietung machen?

Nur wenn Deine Einnahmen aus V+V maximal 18.000 EUR/Jahr betragen (36.000 EUR bei Zusammenveranlagung). Darüber hinaus ist der LoHi gesetzlich nicht befugt (§ 4 Nr. 11 StBerG).

4. Muss ich die Steuererklärung elektronisch abgeben?

Ja. Als Vermieter bist Du seit 2011 zur elektronischen Abgabe verpflichtet. Eine Befreiung gibt es nur in Härtefällen auf Antrag.

5. Kann mein Steuerberater für Fehler haften?

Ja. Der Steuerberater haftet nach § 280 BGB für Pflichtverletzungen. Er ist zur Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet (Mindestdeckung 250.000 EUR). Dein Schadensersatzanspruch verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis des Fehlers.

6. Kann ich die Steuerberaterkosten absetzen?

Ja, der auf die Anlage V entfallende Anteil ist als Werbungskosten bei V+V absetzbar. Bitte Deinen Steuerberater um eine Aufgliederung der Rechnung nach Einkunftsarten.

7. Was mache ich, wenn mein Steuerberater die Kanzlei schließt?

Kontaktiere die zuständige Steuerberaterkammer -- dort erfährst Du, ob ein Abwickler bestellt wurde. Sichere Deine Unterlagen (Herausgabeanspruch nach § 667 BGB) und beantrage beim Finanzamt ggf. eine Fristverlängerung.

8. Ist eine KI-gestützte Steuererklärung für Vermieter sinnvoll?

Stand 2025 sind KI-Tools bei Vermietung nur als Recherche-Hilfe brauchbar. Für die Erstellung und Abgabe der Steuererklärung brauchst Du nach wie vor ELSTER, Steuersoftware oder einen Steuerberater.

9. Welche Steuersoftware ist die beste für Vermieter?

WISO Steuer bietet die umfassendste Unterstützung für V+V -- mit Interview-Modus, ausführlichen Hilfetexten und Unterstützung für mehrere Anlagen V, Erhaltungsaufwand-Verteilung und verbilligte Vermietung. Tax (vom gleichen Hersteller Buhl) ist die günstigere Alternative mit etwas weniger Komfort.

10. Bekomme ich mit Steuerberater automatisch eine Fristverlängerung?

Ja. Wer steuerlich beraten ist, profitiert von verlängerten Abgabefristen. Für das Steuerjahr 2024 gilt: Mit Steuerberater hast Du bis zum 31. Mai 2026 Zeit (statt 31. Juli 2025 ohne Berater). Diese automatische Fristverlängerung kann gerade bei mehreren Objekten mit aufwendiger Belegsammlung Gold wert sein.

Fazit: Es gibt keinen "besten" Weg für alle

Die richtige Wahl zwischen ELSTER, Steuersoftware und Steuerberater hängt von Deiner individuellen Situation ab. Für die meisten privaten Vermieter mit ein bis drei Objekten ist Steuersoftware der beste Kompromiss aus Kosten, Komfort und Sicherheit. Bei komplexen Sachverhalten -- mehrere Objekte, Sanierungen, Gestaltungsfragen oder Streit mit dem Finanzamt -- führt am Steuerberater kein Weg vorbei. Und die Kosten dafür holst Du Dir über den Werbungskostenabzug zumindest teilweise zurück.

Weiterlesen

• Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung -- So füllst Du die Anlage V korrekt aus -- Zeile für Zeile erklärt.
• Werbungskosten bei Vermietung: Überblick -- Welche Kosten Du als Vermieter steuerlich geltend machen kannst.
• Streit mit dem Finanzamt: Einspruch bei Vermietung -- Was Du tun kannst, wenn das Finanzamt Deine Werbungskosten kürzt.
• Steuern optimieren als Vermieter: 6 legale Strategien -- Strategien zur Steueroptimierung, die Du mit oder ohne Berater umsetzen kannst.

Letzte Aktualisierung: April 2025

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei komplexen Sachverhalten solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.