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Anlage V ausfüllen: Anleitung für Vermieter 2025

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Kurz & knapp -- Anlage V ausfüllen: - Pflicht für jeden Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) -- auch bei Verlusten. - Pro Objekt eine eigene Anlage V -- bei 7 Wohnungen also 7 Anlagen. - Einnahmen (Zeile 9--17): Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters. - Werbungskosten (Zeile 33--51): AfA, Erhaltungsaufwand, Zinsen, Betriebskosten, sonstige Kosten.

Du vermietest eine Wohnung, ein Haus oder gleich mehrere Objekte und stehst jetzt vor der Einkommensteuererklärung? Dann führt kein Weg an der Anlage V vorbei. Fuer viele Vermieter ist dieses Formular jedes Jahr eine Herausforderung: Wo kommen die Mieteinnahmen hin? Was genau sind umgelegte Kosten? Und in welche Zeile gehört die AfA? Die Anlage V ausfüllen -- das klingt kompliziert, folgt aber einem klaren Prinzip: Einnahmen oben, Werbungskosten unten, die Differenz ist Dein steuerliches Ergebnis. In diesem Artikel bekommst Du eine vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung, die Dich sicher durch jede Zeile der Anlage V führt.

Wer muss die Anlage V abgeben?

Die Anlage V musst Du abgeben, wenn Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst (§ 21 EStG). Das betrifft Dich, sobald Du:

Wichtig: Auch wenn Du im betreffenden Jahr einen Verlust erzielst, gibst Du die Anlage V ab. Gerade dann ist sie besonders wertvoll, weil der Verlust aus Vermietung mit Deinen anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet wird und Deine Steuerlast senkt.

Keine Anlage V brauchst Du, wenn Du Deine Immobilie ausschließlich selbst nutzt – dann gibt es schlicht keine Einkünfte aus Vermietung.

Aufbau der Anlage V im Überblick

Die Anlage V gliedert sich in mehrere Abschnitte. Das Verständnis der Grundstruktur hilft Dir, die einzelnen Zeilen richtig zuzuordnen:

  1. Allgemeine Angaben zum Objekt (Zeile 1-8) – Lage, Art der Nutzung, Eigentumsverhältnisse
  2. Einnahmen (Zeile 9-17) – Mieteinnahmen, Umlagen, Zuschüsse, Erstattungen
  3. Werbungskosten (Zeile 33-51) – AfA, Erhaltungsaufwand, Schuldzinsen, Betriebskosten und alle weiteren abzugsfähigen Kosten
  4. Ermittlung des Überschusses – Einnahmen minus Werbungskosten = Dein steuerliches Ergebnis

Das Prinzip ist simpel: Oben trägst Du ein, was reinkommt. Unten trägst Du ein, was rausgeht. Die Differenz ist Dein steuerpflichtiger Gewinn oder Dein steuerlicher Verlust.

Zeile für Zeile erklärt

Allgemeine Angaben zum Objekt (Zeile 1-8)

Lage des Objekts

In den ersten Zeilen gibst Du die Adresse des vermieteten Objekts an – Straße, Hausnummer, PLZ und Ort. Bei einer Eigentumswohnung reicht die Straßenanschrift, Du musst keine Wohnungsnummer eintragen (die ergibt sich aus dem Kontext).

Art der Nutzung

Hier wählst Du aus, ob es sich um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden handelt. Außerdem gibst Du an, ob das Objekt zu Wohnzwecken, zu gewerblichen Zwecken oder gemischt genutzt wird.

Tipp: Bei gemischter Nutzung (z. B. Wohnung + Gewerbeeinheit im selben Haus) kann es sinnvoll sein, die Flächen getrennt aufzuführen. Die Aufteilung beeinflusst unter anderem den AfA-Satz.

Eigentumsverhältnisse und Zeiträume

Du gibst an, seit wann Du Eigentümer bist und ob Du das Objekt das ganze Jahr über vermietet hast. Leerstandszeiten oder Eigennutzungszeiträume sind hier relevant, weil sie die anteilige Berechnung der Einnahmen und Werbungskosten beeinflussen.

Häufige Forum-Frage: "Steuerprogramm will Datum Bauantrag und Baubeginn" – Diese Angaben benötigt das Finanzamt, um den korrekten AfA-Satz zu ermitteln. Bei Altbauten reicht oft das Baujahr. Bei Neubauten ab 2023 mit dem erhöhten AfA-Satz von 3 % ist das Datum des Bauantrags entscheidend.

Einnahmen (Zeile 9-17)

Hier wird es konkret. Alle Einnahmen, die mit dem Mietobjekt zusammenhängen, werden erfasst.

Zeile 9: Mieteinnahmen für Wohnungen

Trage hier die im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossenen Kaltmieten ein. Es gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): Entscheidend ist nicht, für welchen Monat die Miete bestimmt war, sondern wann das Geld auf Deinem Konto eingegangen ist.

Beispiel: Dein Mieter zahlt die Dezembermiete 2024 erst am 3. Januar 2025. Dann gehört diese Zahlung in die Anlage V für 2025, nicht für 2024.

Ausnahme: Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fließen (innerhalb von 10 Tagen), werden dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG).

Zeile 10-11: Mieteinnahmen für andere Nutzung

Vermietest Du Garagen, Stellplätze oder Gewerbeflächen, trägst Du diese Einnahmen gesondert ein.

Zeile 13: Umlagen (umgelegte Betriebskosten)

Dieser Punkt sorgt in Vermieterforen regelmäßig für Verwirrung – und das zu Recht, denn er ist einer der häufigsten Fehlerquellen.

Die Regel: Alle Nebenkostenvorauszahlungen, die Dein Mieter an Dich zahlt, sind steuerlich gesehen Einnahmen. Du trägst hier die Summe aller im Kalenderjahr erhaltenen Vorauszahlungen ein.

Warum ist das so? Weil Du die tatsächlich angefallenen Betriebskosten gleichzeitig als Werbungskosten absetzt. Im Ergebnis wirkt sich nur die Differenz aus – also das, was Du draufzahlst oder was übrig bleibt.

Beispiel: Dein Mieter zahlt 200 Euro monatlich Nebenkostenvorauszahlung = 2.400 Euro im Jahr (Zeile 13, Einnahmen). Die tatsächlichen Betriebskosten betragen 2.600 Euro (Werbungskosten). Im Ergebnis hast Du 200 Euro mehr Werbungskosten als Einnahmen aus Umlagen.

Und die Nebenkostenabrechnung? Erstattungen an den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung sind keine negativen Einnahmen im Jahr der Erstattung. Nachzahlungen des Mieters sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses. Das heißt: Wenn Du 2025 die Abrechnung für 2024 erstellst und der Mieter 150 Euro nachzahlt, gehören diese 150 Euro in die Anlage V 2025.

Forum-Frage: "Wie Pauschale NK in der Steuererklärung erfassen?" – Wenn Du eine Nebenkostenpauschale (statt Vorauszahlung mit Abrechnung) vereinbart hast, trägst Du die Pauschale ebenfalls in Zeile 13 als Einnahme ein. Die tatsächlichen Kosten setzt Du weiterhin als Werbungskosten ab. Die Pauschale ändert an der steuerlichen Behandlung nichts.

Zeile 14-17: Weitere Einnahmen

Hier kommen unter anderem:

Werbungskosten (Zeile 33-51)

Der Werbungskosten-Bereich ist das Herzstück der Anlage V. Hier senkst Du Deine steuerpflichtigen Einkünfte. Je vollständiger und korrekter Du hier arbeitest, desto weniger Steuern zahlst Du.

AfA – Absetzung für Abnutzung (Zeile 33-36)

Die Gebäudeabschreibung ist in der Regel Dein größter jährlicher Werbungskostenposten. Du trägst hier den jährlichen AfA-Betrag ein.

Die AfA-Sätze:

Baujahr / Bauantrag AfA-Satz Nutzungsdauer
Vor 1925 2,5 % 40 Jahre
1925 bis 2022 2,0 % 50 Jahre
Ab 2023 (Bauantrag ab 01.10.2023) 3,0 % ca. 33 Jahre

Bemessungsgrundlage: Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 70 % beträgt die Bemessungsgrundlage 210.000 Euro. Bei 2 % AfA sind das 4.200 Euro pro Jahr.

Was gehört in die Zeilen?

Tipp: Wenn Du das Objekt im Laufe des Jahres erworben hast, wird die AfA nur zeitanteilig (monatsgenau) angesetzt. Kauf im Juli = 6/12 der Jahres-AfA.

Erhaltungsaufwand (Zeile 39-41)

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherstellen, sind Erhaltungsaufwand und sofort abzugsfähig.

Beispiele:

Zeile 39: Erhaltungsaufwand, der sofort in voller Höhe abgezogen wird.

Zeile 40-41: Verteilung auf 2 bis 5 Jahre nach § 82b EStDV. Das kann sich lohnen, wenn Du in einem Jahr besonders hohe Erhaltungskosten hattest und die steuerliche Wirkung gleichmäßiger verteilen willst.

Abgrenzung zu Herstellungskosten: Wenn eine Maßnahme den Standard des Gebäudes deutlich hebt (z. B. erstmaliger Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons) oder wenn die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, sog. 15-%-Grenze), handelt es sich um Herstellungskosten. Diese werden nicht sofort abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Forum-Frage: "Kosten Gutachter Sanierung – wo eintragen?" – Gutachterkosten im Zusammenhang mit einer Sanierung sind Werbungskosten. Wenn der Gutachter den Zustand vor einer Erhaltungsmaßnahme beurteilt, gehören die Kosten zum Erhaltungsaufwand. Begutachtet er eine geplante Baumaßnahme, die zu Herstellungskosten führt, werden die Gutachterkosten den Herstellungskosten zugerechnet und mit abgeschrieben.

Schuldzinsen und Finanzierungskosten (Zeile 42-43)

Zinsen für Darlehen, die Du zur Finanzierung des Mietobjekts aufgenommen hast, sind vollständig als Werbungskosten abziehbar. Das gilt auch für:

Nicht abzugsfähig ist die Tilgung. Tilgungsbeträge sind keine Werbungskosten, weil sie Dein Vermögen nicht mindern – Du tauschst lediglich Bargeld gegen eine geringere Schuld.

Tipp: Wenn Du ein Darlehen teilweise für private Zwecke und teilweise für das Mietobjekt nutzt, musst Du die Zinsen aufteilen. Führe deshalb für jedes Objekt ein separates Darlehenskonto.

Grundsteuer (Zeile 46)

Die Grundsteuer trägst Du hier ein – unabhängig davon, ob Du sie auf den Mieter umlegst oder nicht. Die Umlage auf den Mieter ist eine Einnahme (Zeile 13), die Grundsteuer selbst ist eine Werbungskosten.

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Kosten, die Du nicht auf den Mieter umlegen kannst, sind ebenfalls Werbungskosten:

Umlagefähige Betriebskosten

Auch die Kosten, die Du auf den Mieter umlegst, trägst Du als Werbungskosten ein:

Merke: Umlagefähige Betriebskosten tauchen in der Anlage V doppelt auf – als Einnahme (Nebenkostenvorauszahlung in Zeile 13) und als Werbungskosten.

Sonstige Werbungskosten (Zeile 46-51)

Hier sammelst Du alle weiteren Kosten:

Mehrere Objekte = mehrere Anlagen V

Vermietest Du mehr als ein Objekt, musst Du für jedes Objekt eine eigene Anlage V abgeben. Es gibt keine Gesamtanlage für alle Immobilien. Jedes Objekt wird separat betrachtet – mit eigenen Einnahmen und eigenen Werbungskosten.

Praxis-Tipp: Nummeriere Deine Anlagen V durch und führe für jedes Objekt eine eigene Aufstellung. So behältst Du den Überblick und kannst bei Rückfragen des Finanzamts schnell reagieren. In ELSTER werden die einzelnen Anlagen V automatisch durchnummeriert.

Sonderfall: Einheitliche und Gesonderte Feststellungserklärung – Wenn Du ein Objekt zusammen mit anderen Personen hältst (z. B. eine Erbengemeinschaft oder eine GbR), wird das Ergebnis nicht in Deiner persönlichen Anlage V erklärt, sondern in einer eigenen Feststellungserklärung. Das Finanzamt teilt das Ergebnis dann den einzelnen Beteiligten zu, die jeweils nur noch ihren Anteil übernehmen.

ELSTER vs. Steuerprogramm

Du hast zwei gängige Wege, die Anlage V einzureichen:

ELSTER (Mein ELSTER)

Forum-Frage: "Elster / Abgabe EkSt mit Anlagen V und Anhängen" – Ja, Du kannst in ELSTER Anhänge hochladen. Nutze das für Aufstellungen, die nicht ins Formular passen (z. B. eine detaillierte Nebenkostenabrechnung oder eine Berechnung der Kaufpreisaufteilung).

Steuerprogramm (WISO, Taxfix, SteuerSparErklärung etc.)

Empfehlung: Wenn Du mehrere Objekte hast oder Dir bei einzelnen Posten unsicher bist, lohnt sich ein Steuerprogramm. Für erfahrene Vermieter mit klaren Zahlen reicht ELSTER vollkommen aus.

Belege und Nachweise

Seit 2017 gilt in Deutschland die sogenannte Belegvorhaltepflicht: Du musst Deine Belege nicht mehr mit der Steuererklärung einreichen, aber auf Anfrage des Finanzamts vorlegen können.

Diese Belege solltest Du aufbewahren:

Aufbewahrungsfrist: Mindestens bis der Steuerbescheid bestandskräftig ist (in der Regel ein Monat nach Zugang, es sei denn, Du legst Einspruch ein). In der Praxis empfiehlt es sich, Belege mindestens 7 Jahre aufzubewahren, da das Finanzamt unter bestimmten Umständen auch ältere Jahre noch ändern kann.

Tipp: Scanne alle Belege und speichere sie digital – sortiert nach Jahr und Objekt. Das spart Platz und Du findest alles schneller, wenn das Finanzamt nachfragt.

Häufige Fehler beim Ausfüllen der Anlage V

1. Nebenkosten vergessen oder falsch eingetragen

Der häufigste Fehler: Die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters werden nicht als Einnahme erfasst – oder die tatsächlichen Betriebskosten werden nicht als Werbungskosten abgesetzt. Beides muss eingetragen werden, sonst stimmt das Ergebnis nicht.

2. AfA auf den Grundstücksanteil berechnet

Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. Wer den gesamten Kaufpreis als AfA-Bemessungsgrundlage nimmt, setzt zu viel ab – und riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt.

3. Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten verwechselt

Eine neue Heizung gleichen Standards ist Erhaltungsaufwand. Ein erstmaliger Balkonanbau ist Herstellungskosten. Die Abgrenzung ist nicht immer trivial. Im Zweifel: Steuerberater fragen oder die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf im Blick behalten.

4. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten abgesetzt

Bei Eigentumswohnungen zahlst Du monatlich in die Instandhaltungsrücklage ein. Dieses Geld ist aber erst dann Werbungskosten, wenn es tatsächlich für eine Maßnahme verbraucht wird – nicht schon bei der Einzahlung. Entscheidend ist die Hausgeldabrechnung, nicht der monatliche Einzahlungsbetrag.

5. Tilgung als Werbungskosten eingetragen

Nur die Zinsen sind Werbungskosten, nicht die Tilgung. Diesen Fehler sieht das Finanzamt sofort.

6. Leerstand nicht berücksichtigt

Steht Dein Objekt leer, kannst Du trotzdem Werbungskosten absetzen – vorausgesetzt, Du hast eine nachweisbare Vermietungsabsicht. Inseriere die Wohnung aktiv und dokumentiere Deine Bemühungen. Ohne Vermietungsabsicht streicht das Finanzamt die Werbungskosten.

7. Falsche Zuordnung bei gemischter Nutzung

Wenn Du einen Teil des Gebäudes selbst nutzt und einen Teil vermietest, musst Du Einnahmen und Werbungskosten sauber aufteilen – in der Regel nach Fläche. Wer alles in eine Anlage V packt, bekommt Ärger.

8. Zuflussprinzip ignoriert

Die Miete für Dezember, die erst im Januar eingeht, gehört steuerlich ins neue Jahr (mit der 10-Tage-Ausnahme für regelmäßige Zahlungen). Viele Vermieter tragen stattdessen 12 volle Monatsmieten ein – das ist nur korrekt, wenn auch wirklich 12 Zahlungen im Kalenderjahr eingegangen sind.

FAQ – Häufige Fragen zur Anlage V

Muss ich die Anlage V auch abgeben, wenn ich nur eine Garage vermiete?

Ja, auch bei einer einzelnen Garage ist die Anlage V Pflicht. Jede Vermietung begründet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Auch bei einer einzelnen Garage oder einem Stellplatz musst Du eine Anlage V abgeben. Der Aufwand ist allerdings gering, weil die meisten Zeilen leer bleiben.

Muss ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V ausfüllen?

Ja, jedes Objekt bekommt eine eigene Anlage V. Bei sieben vermieteten Wohnungen gibt es sieben Anlagen V. In ELSTER und in Steuerprogrammen kannst Du problemlos mehrere Anlagen V anlegen.

Wie trage ich eine Nebenkostenpauschale ein?

Die Nebenkostenpauschale wird genau wie Vorauszahlungen als Einnahme in Zeile 13 eingetragen. Die tatsächlichen Betriebskosten trägst Du als Werbungskosten ein. Dass Du keine Abrechnung erstellst, ändert an der steuerlichen Behandlung nichts.

Was mache ich, wenn der Mieter die Nebenkosten direkt an die Versorger zahlt?

Wenn der Mieter z. B. Strom und Gas direkt an den Versorger zahlt, fließt Dir kein Geld zu – also hast Du auch keine Einnahme. Gleichzeitig hast Du keine Kosten, also auch keine Werbungskosten. Diese Posten tauchen in der Anlage V gar nicht auf.

Wo trage ich die Kosten für einen Energieausweis ein?

Der Energieausweis ist eine sonstige Werbungskosten. Du trägst die Kosten bei den sonstigen Werbungskosten ein (Zeile 46-51). Das gilt sowohl für den Verbrauchsausweis als auch für den Bedarfsausweis.

Kann ich die Steuerberatungskosten für die Anlage V absetzen?

Ja, der auf die Anlage V entfallende Anteil der Steuerberatungskosten ist als Werbungskosten abzugsfähig. Bitte Deinen Steuerberater, in der Rechnung den Anteil für die Anlage V separat auszuweisen. Seit 2006 sind private Steuerberatungskosten (z. B. für den Mantelbogen) nicht mehr absetzbar – aber der Anteil für die Anlage V bleibt abzugsfähig.

Was passiert mit der Kapitalertragsteuer, die auf mein Mietkonto abgezogen wird?

Zinserträge auf Deinem Mietkonto sind keine Einkünfte aus Vermietung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Kapitalertragsteuer gehört nicht in die Anlage V, sondern in die Anlage KAP (falls Du die Abgeltungsteuer anrechnen lassen willst). Trage die Zinsen also nicht als Mieteinnahmen ein.

Brauche ich einen Steuerberater für die Anlage V?

Nicht zwingend. Wenn Du ein oder zwei klar strukturierte Mietobjekte hast, regelmäßige Mieteinnahmen und überschaubare Werbungskosten, kannst Du die Anlage V mit einem guten Steuerprogramm oder ELSTER selbst ausfüllen. Bei komplexeren Konstellationen – etwa Immobilien in einer GbR, Teilverkäufen, umfangreichen Sanierungen oder der Frage, ob die 15-%-Grenze greift – lohnt sich ein Steuerberater, der Fehler vermeidet und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten ausschöpft.

Muss ich Belege mit der Steuererklärung einreichen?

Nein, seit 2017 gilt die Belegvorhaltepflicht: Du reichst keine Belege ein, musst sie aber auf Anfrage des Finanzamts vorlegen. Halte alles sortiert bereit – digital oder in Papierform.

Kann ich die Anlage V auch rückwirkend korrigieren?

Ja, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Innerhalb der Einspruchsfrist (ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids) kannst Du Einspruch einlegen und Korrekturen vornehmen. Hast Du die Frist versäumt, ist eine Änderung nur noch unter bestimmten Voraussetzungen möglich (z. B. bei offenbarer Unrichtigkeit nach § 129 AO oder bei neuen Tatsachen nach § 173 AO).

Fazit

Die Anlage V ausfüllen ist kein Hexenwerk -- aber sie verlangt Sorgfalt. Wenn Du das Grundprinzip verstanden hast (Einnahmen oben, Werbungskosten unten, jedes Objekt separat), ist der Rest vor allem eine Frage der vollständigen Erfassung. Halte Deine Belege sortiert, trenne sauber zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, vergiss die Nebenkosten nicht auf beiden Seiten der Gleichung und achte auf das Zuflussprinzip. Mit diesen Grundregeln kommst Du sicher durch jede Anlage V -- egal ob Du eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Portfolio vermietest.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei konkreten Steuerfragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.

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Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung im Sinne des StBerG dar. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und Selbsthilfe. Für individuelle steuerliche Fragen konsultiere einen zugelassenen Steuerberater.