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Verbilligte Vermietung Angehörige: 66%-Grenze richtig anwenden

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Kurz & knapp: - Verbilligte Vermietung an Angehörige liegt vor, wenn die Miete unter der ortsüblichen Marktmiete liegt - Ab 66 % der Warmmiete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten (§ 21 Abs. 2 EStG) - Unter 66 % wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt -- das kann Tausende Euro kosten - Mietvertrag wie unter Fremden gestalten: schriftlich, mit Überweisung, Nebenkostenabrechnung

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist eine der häufigsten Steuergestaltungen bei privaten Vermietern -- und gleichzeitig ein Bereich, in dem besonders viele Fehler passieren. Du vermietest eine Wohnung an Dein Kind, Deine Eltern oder andere Angehörige -- und zwar günstiger als am freien Markt? Das ist menschlich nachvollziehbar, steuerlich aber ein Minenfeld. Denn das Finanzamt prüft bei verbilligter Vermietung genau, ob Du Deine Werbungskosten noch vollständig abziehen darfst. Die zentrale Stellschraube ist die sogenannte 66%-Grenze nach § 21 Abs. 2 EStG. In diesem Artikel erfährst Du, wie die Regelung funktioniert, wie Du die ortsübliche Miete korrekt ermittelst, welche Konsequenzen drohen, wenn Du die verbilligte Vermietung nicht angibst – und wie Du die Gestaltung so optimierst, dass Du den vollen Werbungskostenabzug behältst.

Was bedeutet verbilligte Vermietung? -- Definition

Verbilligte Vermietung ist die Überlassung einer Wohnung zu einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Marktmiete. Von einer verbilligten Vermietung spricht man, wenn Du eine Wohnung zu einem Entgelt überlässt, das unterhalb der ortsüblichen Marktmiete liegt. Das kommt in der Praxis fast ausschließlich bei Vermietungen an nahe Angehörige vor – also an Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen oder auch den Lebenspartner.

Grundsätzlich steht es Dir als Vermieter frei, die Miete so niedrig anzusetzen, wie Du möchtest. Zivilrechtlich ist das kein Problem. Steuerlich hat es aber erhebliche Auswirkungen: Sobald die vereinbarte Miete unter einem bestimmten Prozentsatz der ortsüblichen Miete liegt, kürzt das Finanzamt Deinen Werbungskostenabzug anteilig. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 21 Abs. 2 EStG.

Die Grundidee des Gesetzgebers

Der Gesetzgeber will verhindern, dass Vermieter durch eine bewusst niedrig angesetzte Miete an Angehörige hohe steuerliche Verluste erzeugen, die dann mit anderen Einkünften verrechnet werden. Gleichzeitig soll eine moderate Vergünstigung an Angehörige nicht bestraft werden. Das Ergebnis ist die 66%-Grenze als Kompromisslösung.

Die 66%-Grenze bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Seit 2012 gilt eine klare Schwelle: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, darfst Du Deine Werbungskosten vollständig abziehen. Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt.

Die drei Szenarien im Überblick

Vereinbarte Miete in % der ortsüblichen Miete Werbungskostenabzug
≥ 66 % Vollständiger Abzug (100 %)
> 0 % und < 66 % Nur anteiliger Abzug (im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete)
0 % (mietfrei) Kein Abzug (0 %)

Rechenbeispiel 1: Miete über der 66%-Grenze

Rechenbeispiel 2: Miete unter der 66%-Grenze

Rechenbeispiel 3: Mietfreies Wohnen

Praxistipp: Rechne immer mit einem kleinen Puffer über die 66%-Grenze. Wenn die ortsübliche Miete durch einen neuen Mietspiegel steigt, Deine vereinbarte Miete aber gleich bleibt, rutschst Du schnell unter die Grenze – ohne es zu merken.

Ortsübliche Miete ermitteln: So machst Du es richtig

Die gesamte 66%-Berechnung steht und fällt mit der korrekten Ermittlung der ortsüblichen Miete. Das Finanzamt akzeptiert nicht einfach eine geschätzte Zahl. Du brauchst eine nachvollziehbare Herleitung.

Methode 1: Mietspiegel

Der einfachste und sicherste Weg ist der qualifizierte Mietspiegel Deiner Gemeinde. Nicht jede Gemeinde hat einen, aber Großstädte wie Mannheim, München, Berlin, Hamburg oder Köln veröffentlichen regelmäßig einen aktuellen Mietspiegel. Dort schlägst Du nach:

Der Mietspiegel gibt Dir eine Spanne – Du darfst den Mittelwert ansetzen. Das Finanzamt greift manchmal zum oberen Rand, aber der BFH hat klargestellt, dass der Mittelwert zulässig ist.

Methode 2: Vergleichsmieten

Wenn kein Mietspiegel existiert, kannst Du drei vergleichbare Mietverhältnisse als Nachweis heranziehen. Das können Wohnungen in derselben Straße, im selben Stadtteil oder in vergleichbarer Lage sein. Dokumentiere Größe, Baujahr, Ausstattung und Mietpreis der Vergleichsobjekte. Immobilienportale wie Immoscout24 oder Immowelt liefern hier brauchbare Anhaltspunkte.

Methode 3: Gutachten

Bei hochwertigen oder untypischen Objekten kann ein Mietgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen sinnvoll sein. Das kostet 500 bis 1.500 Euro, schafft aber Rechtssicherheit. Bei einem Streit mit dem Finanzamt ist ein Gutachten das stärkste Argument.

Warmmiete oder Kaltmiete?

Ein häufiger Streitpunkt: Wird die 66%-Grenze anhand der Kaltmiete oder der Warmmiete (Bruttomiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten) berechnet?

Die Antwort ist klar: Es zählt die Warmmiete – also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten (BFH-Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15). Du vergleichst also:

Beispiel:

Hätte man nur die Kaltmieten verglichen (450 / 650 = 69,2 %), wäre das Ergebnis zwar dasselbe gewesen. Aber es gibt Konstellationen, in denen die Einbeziehung der Nebenkosten den entscheidenden Unterschied macht – besonders wenn Du die Nebenkosten in voller Höhe umlegen und nur die Kaltmiete vergünstigen willst.

Vollständiger vs. anteiliger Werbungskostenabzug

Die Konsequenz der 66%-Grenze zeigt sich unmittelbar bei Deinen Werbungskosten. Und das betrifft alle Werbungskosten – nicht nur einen Teil davon.

Bei Miete ≥ 66 %: Voller Abzug

Wenn Du die 66%-Grenze einhältst, darfst Du sämtliche Werbungskosten geltend machen:

Das bedeutet: Auch wenn Du steuerlich einen Verlust aus Vermietung erzielst (weil die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen), wird dieser Verlust vollständig anerkannt und mit Deinen anderen Einkünften verrechnet.

Bei Miete < 66 %: Anteilige Kürzung

Liegt die Miete unter 66 %, teilt das Finanzamt Deine Vermietung gedanklich in zwei Teile:

  1. Entgeltlicher Teil = Verhältnis vereinbarte Miete zu ortsüblicher Miete
  2. Unentgeltlicher Teil = Rest

Nur für den entgeltlichen Teil darfst Du Werbungskosten abziehen.

Durchgerechnetes Beispiel:

Steuerliche Berechnung:

Einnahmen Werbungskosten Ergebnis
Entgeltlicher Teil (50 %) 6.000 € 7.500 € -1.500 €
Unentgeltlicher Teil (50 %) 0 € nicht abziehbar 0 €
Gesamt 6.000 € 7.500 € -1.500 €

Bei voller Anerkennung wäre der Verlust 6.000 – 15.000 = -9.000 Euro gewesen. Durch die Kürzung verlierst Du 7.500 Euro an Werbungskosten – das sind bei einem Grenzsteuersatz von 42 % immerhin 3.150 Euro weniger Steuererstattung pro Jahr.

Totalüberschussprognose: Wann das Finanzamt genauer hinschaut

Auch wenn Du die 66%-Grenze einhältst, kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen. Das passiert, wenn die Vermietung über viele Jahre hinweg Verluste erzeugt und der Verdacht besteht, dass Du die Wohnung gar nicht mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest.

Was ist eine Totalüberschussprognose?

Das Finanzamt prüft, ob Du über die gesamte voraussichtliche Vermietungsdauer (in der Regel 30 Jahre) einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen wirst. Dabei werden alle Einnahmen und alle Werbungskosten über den Prognosezeitraum aufsummiert.

Wann wird sie verlangt?

Wie bestehst Du die Prüfung?

Wichtig: Bei Vermietung an Angehörige prüft das Finanzamt den Mietvertrag besonders genau. Er muss wie ein Vertrag unter Fremden gestaltet sein – mit klaren Regelungen zu Miethöhe, Nebenkosten, Zahlungstermin und Kündigungsfristen. Und: Die Miete muss tatsächlich fließen. Eine nur auf dem Papier vereinbarte Miete, die nie gezahlt wird, erkennt das Finanzamt nicht an.

Was passiert, wenn Du die verbilligte Vermietung nicht angibst?

Ein erschreckend häufiger Fehler: Vermieter tragen in der Anlage V die vollen Werbungskosten ein und verschweigen, dass die Miete verbilligt an einen Angehörigen gezahlt wird. In Vermieterforen ist dieses Thema ein Dauerbrenner – und die Konsequenzen können empfindlich sein.

Das Finanzamt merkt es

Das Finanzamt erkennt verbilligte Vermietung an Angehörige häufig durch:

Mögliche Konsequenzen

  1. Änderung der Steuerbescheide für alle offenen Jahre (bis zu 4 Jahre rückwirkend, bei Steuerhinterziehung bis zu 10 Jahre)
  2. Nachzahlung der zu viel erstatteten Steuer plus Zinsen (6 % pro Jahr nach § 233a AO, also 0,5 % pro Monat)
  3. Ordnungswidrigkeit nach § 379 AO (leichtfertige Steuerverkürzung) mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro
  4. In schweren Fällen: Steuerhinterziehung nach § 370 AO – ein Straftatbestand

Richtig handeln

Wenn Du in der Vergangenheit die verbilligte Vermietung nicht korrekt angegeben hast, kannst Du eine Berichtigung nach § 153 AO einreichen. Solange das Finanzamt noch nicht nachgefragt hat, wird eine ehrliche Korrektur in der Regel nicht als Steuerhinterziehung gewertet. Warte nicht, bis das Finanzamt von selbst drauf kommt.

Sonderfälle: Mietfreies Wohnen, Kinder, Eltern

Mietfreies Wohnen = Schenkung?

Wenn Du Deine Wohnung kostenlos an einen Angehörigen überlässt, liegt steuerlich eine unentgeltliche Überlassung vor. Die Folgen:

Vermietung an Kinder

Die Vermietung an Kinder (volljährige Kinder, die nicht mehr im Haushalt leben) ist der Klassiker. Typisches Szenario: Das Kind studiert, Du besitzt eine Wohnung am Studienort. Hier lohnt sich die verbilligte Vermietung steuerlich enorm – wenn Du die 66%-Grenze einhältst:

Aber Achtung: Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet:

Vermietung an Eltern

Auch die Vermietung an Eltern ist möglich und kann steuerlich sinnvoll sein – etwa wenn die Eltern aus ihrem Eigenheim in eine altersgerechte Wohnung umziehen sollen, die Dir gehört. Die Spielregeln sind dieselben: 66%-Grenze einhalten, Fremdvergleich bestehen, Miete tatsächlich zahlen lassen.

Erst vermieten, dann selbst nutzen

Ein Sonderfall, der in Foren regelmäßig diskutiert wird: Du vermietest zunächst an einen Angehörigen und nutzt die Wohnung später selbst. Hier gilt:

Gestaltungstipps: So sicherst Du Dir den vollen Werbungskostenabzug

Tipp 1: Miete knapp über 66 % ansetzen – mit Puffer

Setze die Miete auf mindestens 70 bis 75 % der ortsüblichen Miete. Damit hast Du einen Sicherheitspuffer, falls der Mietspiegel steigt oder das Finanzamt die ortsübliche Miete etwas höher ansetzt als Du.

Tipp 2: Miete regelmäßig anpassen

Wenn die ortsübliche Miete steigt (neuer Mietspiegel alle zwei Jahre), musst Du die vereinbarte Miete nachziehen. Sonst rutschst Du unter die 66%-Grenze, ohne es zu bemerken. Trage Dir einen Kalendereintrag ein.

Tipp 3: Nebenkosten voll umlegen

Lege die Nebenkosten in voller Höhe auf Deinen Angehörigen um. Dadurch steigt die Warmmiete – und das Verhältnis zur ortsüblichen Warmmiete verbessert sich. Du kannst dann die Kaltmiete stärker vergünstigen und trotzdem über 66 % bleiben.

Tipp 4: Mietvertrag wie unter Fremden gestalten

Verwende einen Standardmietvertrag (z. B. vom Haus- und Grundbesitzerverein). Keine Sonderklauseln, keine mündlichen Abreden. Miete per Dauerauftrag auf Dein Konto – keine Barquittungen, keine Verrechnung mit Unterhalt oder Geschenken.

Tipp 5: Dokumentation ist alles

Halte folgende Unterlagen bereit:

Tipp 6: Indexmiete vereinbaren

Eine Indexmietvereinbarung (Kopplung an den Verbraucherpreisindex) stellt sicher, dass die Miete automatisch mit der allgemeinen Preisentwicklung steigt. Das ist bequemer als regelmäßige Mieterhöhungen nach Mietspiegel und wird vom Finanzamt als fremdüblich anerkannt.

Häufige Fragen (FAQ)

1. Gilt die 66%-Grenze nur bei Angehörigen?

Nein. § 21 Abs. 2 EStG gilt für jede verbilligte Vermietung – auch an Freunde, Bekannte oder Mitarbeiter. In der Praxis kommt sie aber fast ausschließlich bei Angehörigen vor, weil niemand einem Fremden freiwillig weniger Miete berechnet.

2. Wie berechne ich die 66 % – warm oder kalt?

Die Berechnung erfolgt auf Basis der Warmmiete (Bruttomiete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten). Das hat der BFH mit Urteil vom 10.05.2016 (IX R 44/15) klargestellt. Du vergleichst also die gesamte vereinbarte Miete inklusive Nebenkosten mit der ortsüblichen Gesamtmiete.

3. Muss ich einen schriftlichen Mietvertrag haben?

Gesetzlich nicht zwingend – ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Steuerlich brauchst Du aber unbedingt einen schriftlichen Vertrag. Ohne schriftlichen Vertrag wird das Finanzamt die Vermietung an Angehörige in aller Regel nicht anerkennen. Ein fehlender Vertrag ist das häufigste Argument für die Ablehnung des Werbungskostenabzugs.

4. Darf mein Kind die Miete aus dem Unterhalt bezahlen, den ich ihm überweise?

Ja, grundsätzlich schon. Das Kind darf die Miete aus den Unterhaltszahlungen bestreiten. Aber: Es darf keine direkte Verrechnung geben (z. B. „Ich überweise Dir 800 Euro Unterhalt minus 500 Euro Miete = 300 Euro"). Der Unterhalt muss in voller Höhe fließen, die Miete separat zurücküberwiesen werden. Das Finanzamt will zwei getrennte Zahlungsströme sehen.

5. Was ist, wenn die ortsübliche Miete im laufenden Jahr steigt und ich unter 66 % rutsche?

Das Finanzamt prüft die 66%-Grenze jahresbezogen. Wenn Du Anfang des Jahres noch bei 68 % lagst und durch einen neuen Mietspiegel ab Jahresmitte auf 64 % fällst, wird für das gesamte Jahr der Durchschnitt berechnet. Im Zweifel wird monatsgenau aufgeteilt. Reagiere schnell mit einer Mietanpassung, um den vollen Abzug zu retten.

6. Kann ich die 66%-Grenze auch auf eine möblierte Wohnung anwenden?

Ja. Bei einer möblierten Wohnung musst Du allerdings auch den Möblierungszuschlag in die ortsübliche Miete einrechnen. Die ortsübliche Miete ist dann höher, was es Dir leichter macht, die 66 % zu erreichen – aber Du musst den Möblierungszuschlag auch nachweisen können.

7. Gab es früher eine andere Grenze als 66 %?

Ja. Bis 2011 lag die Grenze bei 56 %, und es gab eine Zweiteilung: Zwischen 56 % und 75 % war eine Totalüberschussprognose erforderlich, ab 75 % galt der volle Abzug automatisch. Seit 2012 gibt es nur noch die eine Schwelle von 66 % – ohne Totalüberschussprognose bei Überschreiten.

8. Was passiert, wenn der Angehörige die Miete nicht zahlt?

Wenn der Mietvertrag besteht, aber die Miete über Monate nicht gezahlt wird, wertet das Finanzamt das als Indiz dafür, dass kein ernsthaftes Mietverhältnis vorliegt. Folge: Der gesamte Werbungskostenabzug wird gestrichen – rückwirkend. Auch Mietrückstände, die Du nicht eintreibst, sprechen gegen die steuerliche Anerkennung.

9. Muss ich die verbilligte Vermietung in der Steuererklärung kennzeichnen?

In der Anlage V gibt es keine eigene Zeile „verbilligte Vermietung". Aber Du musst Deine tatsächlichen Mieteinnahmen angeben. Das Finanzamt vergleicht diese mit den üblichen Mieten am Ort und erkennt die Verbilligung. Es empfiehlt sich, die Berechnung der 66%-Grenze proaktiv als Anlage beizufügen – das beschleunigt die Bearbeitung und vermeidet Rückfragen.

10. Kann ich Verluste aus verbilligter Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?

Ja – sofern die 66%-Grenze eingehalten wird. Dann werden die Verluste aus Vermietung und Verpachtung vollständig mit Deinen anderen Einkünften (Gehalt, Selbstständigkeit, Kapitalerträge) verrechnet. Das ist einer der größten steuerlichen Vorteile der verbilligten Vermietung an Angehörige.

Fazit: Verbilligte Vermietung an Angehörige lohnt sich -- wenn Du es richtig machst

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist eine der cleversten Steuergestaltungen für private Vermieter. Du unterstützt Deine Familie, erzielst Mieteinnahmen und setzt gleichzeitig alle Werbungskosten ab -- inklusive AfA, Zinsen und Reparaturen. Der Schlüssel liegt in der 66%-Grenze: Halte die Warmmiete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gestalte den Mietvertrag wie unter Fremden und dokumentiere alles sauber. Dann steht dem vollen Werbungskostenabzug nichts im Weg.

Wenn Du unsicher bist, ob Deine aktuelle Gestaltung den Anforderungen standhält, nimm Dir eine Stunde Zeit: Drucke den aktuellen Mietspiegel aus, rechne das Verhältnis durch und prüfe, ob die Miete tatsächlich per Überweisung fließt. Diese kleine Investition kann Dir über die Jahre Tausende Euro an Steuererstattungen sichern.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei Unsicherheiten zur verbilligten Vermietung an Angehörige empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.

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Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung im Sinne des StBerG dar. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und Selbsthilfe. Für individuelle steuerliche Fragen konsultiere einen zugelassenen Steuerberater.