Zu versteuerndes Einkommen berechnen: So wirken sich Mieteinnahmen auf deine Steuer aus

Von Roland Fiege · April 2026 · 18 Min. Lesezeit

Du hast eine Wohnung vermietet und fragst Dich, wie sich die Mieteinnahmen auf Deine Steuerlast auswirken? Oder Du planst den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und willst vorab wissen, was am Ende wirklich übrig bleibt? Dann bist Du hier richtig.

Die Frage "Wie berechne ich mein zu versteuerndes Einkommen mit Mieteinnahmen?" gehört zu den meistgestellten in Vermieterforen -- mit tausenden Aufrufen und Dutzenden Antworten. Kein Wunder: Das Zusammenspiel aus Einkunftsarten, Werbungskosten, Progression und Vorauszahlungen ist für Einsteiger erst mal unübersichtlich.

In diesem Artikel erkläre ich Dir Schritt für Schritt, wie das zu versteuernde Einkommen (zvE) berechnet wird, wie Mieteinnahmen Deinen Steuersatz beeinflussen und worauf Du beim Steuerbescheid achten musst. Mit einem durchgerechneten Beispiel, Tabellen und einer ausführlichen FAQ.

Was ist das zu versteuernde Einkommen (zvE)?

Das zu versteuernde Einkommen ist die zentrale Rechengröße im deutschen Einkommensteuerrecht. Es ist der Betrag, auf den am Ende tatsächlich Steuern berechnet werden. Definiert ist es in § 2 EStG -- und es ist nicht dasselbe wie Dein Bruttoeinkommen.

Viele Vermieter machen den Fehler, ihre Kaltmiete einfach auf das Gehalt draufzurechnen und dann den Steuersatz anzuwenden. Das ist falsch. Zwischen Deinen Bruttoeinnahmen und dem zvE liegen mehrere Abzugsschritte, die Deine Steuerlast erheblich reduzieren können.

Vereinfacht gesagt:

Zu versteuerndes Einkommen = Summe aller Einkünfte (nach Werbungskosten) − Sonderausgaben − außergewöhnliche Belastungen − Freibeträge

Erst auf dieses zvE wird der Einkommensteuertarif angewendet. Je niedriger das zvE, desto weniger Steuern zahlst Du.

Die 7 Einkunftsarten -- wo stehen Mieteinnahmen?

Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt sieben Einkunftsarten (§ 2 Abs. 1 EStG). Nur Einkünfte, die einer dieser Kategorien zugeordnet werden können, sind steuerpflichtig:

Mieteinnahmen fallen unter Nr. 6 -- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das ist wichtig, weil:

• Du als Überschussrechner arbeitest: Einnahmen minus Werbungskosten = Einkünfte. Keine Bilanz, keine doppelte Buchführung.
• Alle sieben Einkunftsarten werden am Ende zusammengerechnet. Deine Mieteinnahmen erhöhen also Dein Gesamteinkommen -- und damit potenziell Deinen Steuersatz.
• Verluste aus VuV können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden (dazu später mehr).

Berechnung Schritt für Schritt: Von der Kaltmiete zum zvE

Hier kommt der Kern des Artikels: Wie wird aus Deinen Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen? Der Weg verläuft in klar definierten Stufen:

Stufe 1: Einnahmen aus VuV ermitteln

Zu den Einnahmen aus VuV gehören:

• Kaltmiete (Nettomiete)
• Umlagen/Nebenkosten, die der Mieter zahlt (ja, auch diese sind Einnahmen!)
• Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen
• Entschädigungen, Mieterzuschüsse
• Ggf. geldwerte Vorteile

Wichtig: Es gilt das Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11 EStG). Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem sie Dir tatsächlich zugeflossen sind -- nicht wenn sie fällig waren.

Stufe 2: Werbungskosten abziehen

Von den Einnahmen ziehst Du alle Werbungskosten ab -- also Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen:

Ergebnis: Einnahmen − Werbungskosten = Einkünfte aus VuV

Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entstehen negative Einkünfte (ein steuerlicher Verlust). Das ist insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf häufig der Fall.

Stufe 3: Summe der Einkünfte / Gesamtbetrag der Einkünfte

Jetzt werden alle Deine Einkunftsarten zusammengerechnet:

  Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (Gehalt − Werbungskosten)
+ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Einnahmen − WK)
+ ggf. Einkünfte aus Kapitalvermögen, Renten etc.
─────────────────────────────────────────────────────
= Summe der Einkünfte
− Altersentlastungsbetrag (falls zutreffend)
= Gesamtbetrag der Einkünfte (GdE)

Stufe 4: Vom GdE zum zvE

Vom Gesamtbetrag der Einkünfte werden weitere Posten abgezogen:

  Gesamtbetrag der Einkünfte
− Sonderausgaben (Versicherungen, Kirchensteuer, Spenden)
− Außergewöhnliche Belastungen (Krankheitskosten etc.)
− Kinderfreibeträge (falls günstiger als Kindergeld)
─────────────────────────────────────────────────────
= Zu versteuerndes Einkommen (zvE)

Auf dieses zvE wird der Einkommensteuertarif angewendet.

Steuertarif und Progression: Wie Mieteinnahmen den Steuersatz erhöhen

Das deutsche Einkommensteuerrecht arbeitet mit einem progressiven Steuertarif (§ 32a EStG). Das bedeutet: Je mehr Du verdienst, desto höher ist der Steuersatz auf den letzten Euro.

Steuertarif 2025

Was bedeutet das für Vermieter?

Deine Mieteinnahmen werden nicht isoliert besteuert. Sie werden auf Dein übriges Einkommen draufaddiert und dann mit dem sich ergebenden Steuersatz besteuert. Durch die Progression kann das dazu führen, dass Deine Mieteinnahmen mit einem höheren Grenzsteuersatz besteuert werden als Dein Gehalt allein.

Beispiel zur Veranschaulichung:

Die zusätzlichen 10.000 EUR Mieteinkünfte werden also effektiv mit rund 35 % besteuert -- obwohl der Durchschnittssteuersatz nur bei 24 % liegt. Das ist der Progressionseffekt, den viele Vermieter unterschätzen.

Verlustverrechnung bei VuV: Wenn Mieteinnahmen die Steuer senken

Einer der größten steuerlichen Vorteile der privaten Vermietung: Negative Einkünfte aus VuV können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden (sogenannter horizontaler und vertikaler Verlustausgleich nach § 2 Abs. 3 EStG).

Wann entstehen negative Einkünfte?

• In den ersten Jahren nach dem Kauf (hohe Schuldzinsen + AfA + anfängliche Renovierungen)
• Bei größeren Instandhaltungsmaßnahmen
• Bei Leerstand

Wie wirkt die Verlustverrechnung?

Einkünfte aus Gehalt:              +45.000 EUR
Einkünfte aus VuV (Verlust):       −12.000 EUR
────────────────────────────────────────────────
Summe der Einkünfte:                33.000 EUR

Das zvE sinkt -- und damit die Steuerlast. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % spart ein VuV-Verlust von 12.000 EUR rund 4.200 EUR Einkommensteuer (plus Soli und ggf. KiSt).

Achtung: Gewinnerzielungsabsicht

Das Finanzamt akzeptiert Verluste aus VuV nur, wenn Du eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kannst. Bei dauerhaften Verlusten über viele Jahre kann das FA die Anerkennung verweigern und die Vermietung als Liebhaberei einstufen. Bei unbefristeter Vermietung zu marktüblichen Konditionen wird die Einkünfteerzielungsabsicht allerdings grundsätzlich unterstellt (BFH-Rechtsprechung, R 21.2 EStR).

Praxistipp: Erstelle eine Gewinnprognose über die gesamte voraussichtliche Vermietungsdauer (meist 30 Jahre). Wenn die Prognose insgesamt einen Totalüberschuss zeigt, bist Du auf der sicheren Seite.

Steuerbescheid lesen und prüfen

Nach Abgabe Deiner Steuererklärung erhältst Du den Einkommensteuerbescheid. Gerade als Vermieter solltest Du diesen sorgfältig prüfen. In Vermieterforen berichten regelmäßig Vermieter von fehlerhaften Bescheiden -- ein Thread zum Thema "Falscher Steuerbescheid" hatte allein 19 Antworten.

Worauf Du achten solltest:

1. Einkünfte aus VuV: Stimmen die angesetzten Einnahmen und Werbungskosten mit Deiner Anlage V überein?
2. AfA-Betrag: Wurde die richtige Bemessungsgrundlage und der richtige AfA-Satz angewendet?
3. Schuldzinsen: Wurden alle geltend gemachten Zinsen anerkannt?
4. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Hat das FA eventuell Erhaltungsaufwand in Herstellungskosten umqualifiziert (und damit die sofortige Absetzbarkeit verweigert)?
5. Vorläufigkeitsvermerke: Prüfe, ob der Bescheid Vorbehalte enthält ("vorläufig nach § 165 AO").
6. Erläuterungen: Lies die Erläuterungen am Ende des Bescheids -- hier begründet das FA Abweichungen von Deiner Erklärung.

Einspruch einlegen

Findest Du Fehler, hast Du einen Monat ab Bekanntgabe Zeit für einen Einspruch (§ 355 AO). Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und sollte konkret benennen, welche Punkte Du beanstandest. Wichtig: Der Einspruch hemmt nicht die Zahlungspflicht -- Du musst die festgesetzte Steuer zunächst zahlen (es sei denn, Du beantragst Aussetzung der Vollziehung).

Vorauszahlungen: Wenn das Finanzamt vorher kassiert

Sobald Du zum ersten Mal positive Einkünfte aus VuV erklärst, wird das Finanzamt in der Regel Vorauszahlungen auf die Einkommensteuer festsetzen (§ 37 EStG). Das überrascht viele Vermieter nach der ersten Steuererklärung mit Anlage V.

So funktionieren Vorauszahlungen:

• Das FA schätzt Deine voraussichtliche Steuerschuld für das laufende Jahr.
• Es setzt vierteljährliche Vorauszahlungen fest (zum 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember).
• Die Vorauszahlungen basieren auf dem letzten Steuerbescheid.
• Bei der Veranlagung werden die geleisteten Vorauszahlungen auf die festgesetzte Steuer angerechnet. Hast Du zu viel gezahlt, bekommst Du eine Erstattung.

Vorauszahlungen anpassen lassen

Wenn sich Deine Verhältnisse geändert haben (z. B. höhere Werbungskosten durch eine größere Renovierung, Leerstand, Zinsanstieg), kannst Du beim Finanzamt einen Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen stellen. Das geht formlos und wird in der Regel innerhalb weniger Wochen bearbeitet.

Praxistipp: Plane die Vorauszahlungen in Deine Liquiditätsrechnung ein. Gerade wenn Du mehrere Objekte hast, können die Vorauszahlungen schnell vierstellig pro Quartal werden.

Mieteinnahmen und Krankenversicherung

Ein Thema, das in Vermieterforen immer wieder für Diskussionen sorgt: Werden Mieteinnahmen bei der Krankenversicherung berücksichtigt?

Gesetzliche Krankenversicherung (GKV)

Hier muss man unterscheiden:

Bei freiwillig Versicherten in der GKV werden die positiven Einkünfte aus VuV (nach Abzug der Werbungskosten) zur Beitragsberechnung herangezogen. Der allgemeine Beitragssatz (2025: 14,6 % + Zusatzbeitrag der Kasse, z. B. 1,7 %) wird auf die Mieteinnahmen angewendet -- bis zur Beitragsbemessungsgrenze (2025: 5.512,50 EUR/Monat = 66.150 EUR/Jahr).

Beispiel: Freiwillig Versicherter mit 8.000 EUR Einkünften aus VuV pro Jahr. Bei einem Gesamtbeitragssatz von 16,3 % ergibt das rund 1.304 EUR Zusatzbeitrag pro Jahr -- ohne Arbeitgeberzuschuss.

Private Krankenversicherung (PKV)

Bei der PKV spielen Mieteinnahmen keine Rolle für die Beitragshöhe. Der PKV-Beitrag richtet sich nach dem gewählten Tarif, dem Eintrittsalter und dem Gesundheitszustand -- nicht nach dem Einkommen.

Fazit: Wenn Du als freiwillig GKV-Versicherter hohe Mieteinnahmen hast, kann ein Wechsel in die PKV (sofern möglich) die Gesamtbelastung senken. Lass Dich dazu individuell beraten.

Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer

Neben der Einkommensteuer kommen zwei weitere Abgaben hinzu, die Deine Gesamtbelastung erhöhen:

Solidaritätszuschlag

Seit 2021 fällt der Soli für die meisten Steuerzahler weg. Er wird erst ab einer Einkommensteuer von 18.130 EUR (Einzelveranlagung, 2025) erhoben -- dann zunächst in einer Gleitzone, ab 36.260 EUR ESt in voller Höhe von 5,5 % auf die Einkommensteuer.

Was heißt das für Vermieter? Wenn Deine Mieteinnahmen Dich über die Soli-Freigrenze heben, zahlst Du nicht nur mehr ESt, sondern zusätzlich Soli. Das kann einen spürbaren Sprung in der Gesamtbelastung auslösen.

Kirchensteuer

Wer Mitglied einer steuererhebenden Religionsgemeinschaft ist, zahlt Kirchensteuer auf die Einkommensteuer: 8 % in Bayern und Baden-Württemberg, 9 % in allen anderen Bundesländern.

Beispielrechnung für die Gesamtbelastung:

Von 10.000 EUR Mieteinkünften bleiben also unter Umständen nur rund 6.000 EUR nach Steuern.

Praktisches Rechenbeispiel: Angestellter mit 50.000 EUR Gehalt und 2 Wohnungen

Jetzt setzen wir alles zusammen. Unser Beispiel-Vermieter:

• Stefan, 38 Jahre, ledig, keine Kinder
• Angestellter mit 50.000 EUR Bruttojahresgehalt
• Keine Kirchensteuer
• Vermietet 2 Eigentumswohnungen

Wohnung 1 (Baujahr 1992, Kaufpreis 180.000 EUR, Gebäudeanteil 140.000 EUR)

Wohnung 2 (Baujahr 1975, Kaufpreis 150.000 EUR, Gebäudeanteil 110.000 EUR)

Zusammenrechnung zum zvE

Steuerberechnung

Ergebnis: In Stefans Fall senken die Mieteinnahmen sogar die Steuerlast -- weil Wohnung 2 einen Verlust erzeugt, der den kleinen Gewinn aus Wohnung 1 übersteigt. Stefan spart durch die Vermietung rund 731 EUR an Einkommensteuer. Gleichzeitig fließen ihm netto (nach allen Kosten inkl. Tilgung) Mieteinnahmen zu und er baut Vermögen auf.

Hinweis: In den Folgejahren werden die Schuldzinsen sinken (bei Annuitätendarlehen) und der Erhaltungsaufwand wird schwanken. Mittelfristig werden die Einkünfte aus VuV positiv -- und dann steigt die Steuerbelastung.

Kurz & knapp -- das Wichtigste auf einen Blick:

• Das zu versteuernde Einkommen (zvE) ist die Rechengröße, auf die Einkommensteuer anfällt -- nicht Dein Bruttoeinkommen.
• Mieteinnahmen sind Einkünfte aus VuV (§ 21 EStG) und werden mit allen anderen Einkunftsarten zusammengerechnet.
• Durch die Steuerprogression werden Mieteinnahmen oft mit einem höheren Grenzsteuersatz besteuert als das Gehalt allein.
• Verluste aus VuV können mit anderen Einkünften verrechnet werden und die Steuerlast senken.
• Das FA setzt nach der ersten Anlage V in der Regel Vorauszahlungen fest.
• Freiwillig GKV-Versicherte zahlen auf Mieteinnahmen Krankenversicherungsbeiträge, PKV-Versicherte nicht.
• Den Steuerbescheid immer prüfen -- Fehler bei VuV kommen häufig vor. Einspruchsfrist: 1 Monat.

FAQ: Häufige Fragen zum zu versteuernden Einkommen und Mieteinnahmen

1. Muss ich Mieteinnahmen versteuern, auch wenn ich sie komplett für die Kreditrate verwende?

Ja. Steuerlich ist es unerheblich, wofür Du die Mieteinnahmen verwendest. Besteuert werden die Einkünfte (Einnahmen minus Werbungskosten), nicht der Cashflow. Die Tilgung ist keine Werbungskosten -- nur die Zinsen sind absetzbar.

2. Ab welchem Betrag muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Es gibt keinen separaten Freibetrag für Mieteinnahmen. Entscheidend ist, ob Dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen den Grundfreibetrag (2025: 12.096 EUR) übersteigt. Als Arbeitnehmer mit normalem Gehalt ist das praktisch immer der Fall -- jeder Euro Mieteinkünfte wird dann besteuert.

3. Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?

Es gibt keinen festen Steuersatz für Mieteinnahmen. Sie werden mit Deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert, der sich aus der Summe aller Einkünfte ergibt. Das können 14 % sein -- oder 42 % und mehr. Je höher Dein sonstiges Einkommen, desto höher der Steuersatz auf die Mieteinkünfte.

4. Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?

Ja, das ist einer der großen Vorteile der privaten Vermietung. Negative Einkünfte aus VuV werden im Rahmen des vertikalen Verlustausgleichs mit positiven Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet. Das senkt Dein zvE und damit Deine Steuerlast. Voraussetzung: Es liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor.

5. Werden Nebenkosten-Umlagen auch als Einnahmen versteuert?

Ja. Die vom Mieter gezahlten Nebenkosten-Umlagen sind steuerlich Einnahmen aus VuV. Im Gegenzug sind die von Dir gezahlten umlagefähigen Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Müllgebühren etc.) aber auch Werbungskosten. Beides hebt sich in der Regel weitgehend auf.

6. Was passiert, wenn das Finanzamt meinen Steuerbescheid falsch berechnet?

Du hast einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids Zeit, Einspruch einzulegen (§ 355 AO). Der Einspruch muss schriftlich sein und die fehlerhaften Punkte konkret benennen. Häufige Fehler bei VuV: falsche AfA-Bemessungsgrundlage, nicht anerkannte Werbungskosten oder Umqualifizierung von Erhaltungsaufwand in Herstellungskosten.

7. Kann ich Vorauszahlungen vermeiden oder reduzieren?

Vermeiden kannst Du sie nicht, wenn positive Einkünfte aus VuV vorliegen. Aber Du kannst beim Finanzamt formlos eine Herabsetzung beantragen, wenn Du für das laufende Jahr höhere Werbungskosten erwartest (z. B. durch eine anstehende Renovierung). Einen Rechtsanspruch auf Herabsetzung gibt es allerdings nicht -- das FA entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen.

8. Wirken sich Mieteinnahmen auf meine Krankenversicherung aus?

Nur wenn Du freiwillig gesetzlich krankenversichert bist. Dann werden die Einkünfte aus VuV bei der Beitragsberechnung berücksichtigt. Bei pflichtversicherten Arbeitnehmern und PKV-Versicherten haben Mieteinnahmen keinen Einfluss auf den Versicherungsbeitrag.

9. Gibt es eine Doppelbesteuerung bei Mieteinnahmen?

Nein, im klassischen Sinne nicht. Mieteinnahmen werden einmal über die Einkommensteuer besteuert. Was Vermieter manchmal als "Doppelbesteuerung" empfinden: Die Immobilie wurde mit versteuertem Einkommen (Eigenkapital) gekauft, und die Mieteinnahmen werden erneut besteuert. Das ist aber steuerrechtlich keine Doppelbesteuerung, sondern zwei verschiedene steuerbare Vorgänge.

10. Muss ich eine Steuererklärung abgeben, wenn ich Mieteinnahmen habe?

Ja. Sobald Du Einkünfte aus VuV erzielst, bist Du grundsätzlich zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Du füllst die Anlage V aus -- eine pro Objekt.

Weiterführende Artikel

• Werbungskosten bei Vermietung: Überblick über alle absetzbaren Kosten
• Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter
• Steuern optimieren als Vermieter: Legale Strategien für weniger Steuerlast
• Streit mit dem Finanzamt bei Vermietung: Einspruch richtig einlegen

Letzte Aktualisierung: April 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuerliche Regelungen können sich ändern -- prüfe die aktuellen Werte (Grundfreibetrag, Beitragsbemessungsgrenze etc.) für das jeweilige Veranlagungsjahr. Bei Unsicherheiten wende Dich an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.