Hausgeld Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen

Von Roland Fiege · April 2026 · 16 Min. Lesezeit

Du vermietest eine Eigentumswohnung und zahlst jeden Monat Hausgeld an die WEG-Verwaltung. Dann stellst Du Dir spätestens bei der Steuererklärung die Frage: Was davon kann ich absetzen – und wo trage ich das in der Anlage V ein? Gerade die Instandhaltungsrücklage sorgt regelmäßig für Verwirrung, weil sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar ist. In diesem Artikel erfährst Du Schritt für Schritt, wie Du Hausgeld und Rücklage steuerlich korrekt behandelst, welche Zeilen der Anlage V relevant sind und welche Fehler Du unbedingt vermeiden solltest.

Hausgeld in der Steuererklärung -- was ist das eigentlich?

Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist der monatliche Betrag, den Du als Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung zahlst. Es deckt die laufenden Kosten der gesamten Wohnanlage ab und setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:

• Umlagefähige Betriebskosten – Kosten, die Du auf Deinen Mieter umlegen darfst (z. B. Müllabfuhr, Wasser, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Aufzug, Treppenhausreinigung).
• Nicht umlagefähige Kosten – Kosten, die Du als Vermieter allein trägst (z. B. Verwaltungskosten der WEG-Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Bankgebühren des WEG-Kontos).
• Zuführung zur Instandhaltungsrücklage – Ein Sparbetrag für zukünftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.

Ein typisches Hausgeld für eine 70-m²-Wohnung liegt zwischen 250 und 450 Euro monatlich. Davon entfallen je nach Objekt 20 bis 40 Prozent auf die Instandhaltungsrücklage.

Wichtig: Das Hausgeld ist nicht identisch mit der Betriebskostenabrechnung, die Du Deinem Mieter erstellst. Die WEG-Abrechnung richtet sich nach dem Wirtschaftsplan und dem Kalenderjahr der WEG, die Betriebskostenabrechnung an Deinen Mieter nach dem Mietvertrag (meist ebenfalls Kalenderjahr, aber nicht zwingend).

Was davon ist steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich gilt: Alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG). Beim Hausgeld musst Du allerdings differenzieren.

Umlagefähige Betriebskosten

Die umlagefähigen Betriebskosten (nach der Betriebskostenverordnung – BetrKV) sind Werbungskosten. Gleichzeitig sind die Betriebskostenvorauszahlungen, die Du von Deinem Mieter erhältst, Einnahmen. Im Ergebnis ergibt sich daraus in der Regel ein Nullsummenspiel – es sei denn, Du zahlst drauf oder erhältst eine Nachzahlung.

Beispiel: - Du zahlst 200 Euro monatlich umlagefähige Betriebskosten an die WEG = 2.400 Euro/Jahr (Werbungskosten). - Dein Mieter zahlt 180 Euro monatlich Betriebskostenvorauszahlung = 2.160 Euro/Jahr (Einnahmen). - Die WEG-Abrechnung ergibt eine Erstattung von 120 Euro an Dich. - Die tatsächlichen umlagefähigen Kosten betragen also 2.280 Euro. - Die Differenz (2.280 – 2.160 = 120 Euro) ist Dein Verlust, der Deine Werbungskosten erhöht.

Nicht umlagefähige Kosten

Die nicht umlagefähigen Kosten – vor allem die Verwaltergebühr – sind reine Werbungskosten. Du kannst sie nicht auf den Mieter umlegen, aber vollständig von der Steuer absetzen. Sie tauchen in der Anlage V in einer eigenen Zeile auf (Verwaltungskosten).

Instandhaltungsrücklage

Die monatlichen Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind nicht sofort abziehbar. Erst wenn die Rücklage tatsächlich für eine konkrete Instandhaltungsmaßnahme verwendet (also ausgegeben) wird, entsteht ein Werbungskostenabzug. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Instandhaltungsrücklage: Wann ist sie absetzbar?

Die Instandhaltungsrücklage ist das Thema, bei dem die meisten Vermieter Fehler machen. Die Rechtslage ist seit einem BFH-Urteil von 2005 (IX R 20/04) klar, wird aber immer wieder falsch angewendet.

Das Grundprinzip

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist keine Werbungskosten. Der Grund: Solange das Geld auf dem Rücklagenkonto der WEG liegt, hast Du noch keine Aufwendungen für Erhaltung getätigt. Du hast lediglich Geld an die Gemeinschaft überwiesen, das dort als Vermögen gehalten wird.

Erst wenn die WEG das Geld aus der Rücklage für eine konkrete Maßnahme entnimmt und ausgibt (z. B. Dachreparatur, Fassadenanstrich, Heizungserneuerung), wird es zum Erhaltungsaufwand – und damit zum Werbungskostenabzug.

Wann wird die Entnahme in der Steuererklärung berücksichtigt?

Die Entnahme aus der Rücklage erkennst Du an der WEG-Jahresabrechnung. Dort gibt es eine Position „Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage" oder „Verwendung der Erhaltungsrücklage". Dieser Betrag ist in dem Jahr als Werbungskosten absetzbar, in dem die Maßnahme durchgeführt und bezahlt wurde (Abflussprinzip auf Ebene der WEG).

Rechenbeispiel

• Du zahlst 2024 monatlich 100 Euro in die Instandhaltungsrücklage = 1.200 Euro/Jahr.
• Die WEG beschließt 2024 eine Treppenhausrenovierung für 15.000 Euro. Dein Anteil laut Miteigentumsanteil: 1.500 Euro.
• In der WEG-Abrechnung 2024 steht: Entnahme aus der Rücklage 1.500 Euro für Deine Einheit.
• Du setzt 1.500 Euro als Erhaltungsaufwand (Werbungskosten) in der Steuererklärung 2024 an – nicht die 1.200 Euro Zuführung.

Was passiert beim Kauf einer ETW?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufst Du auch den anteiligen Rücklagebestand mit. Dieser Anteil mindert die Anschaffungskosten des Gebäudes und erhöht sich nicht die Werbungskosten. Das Finanzamt und der Notar weisen den Rücklagenanteil manchmal gesondert aus. Achte darauf, dass Dein Steuerberater diesen Betrag korrekt von den Anschaffungskosten abzieht, denn er wirkt sich auf die AfA-Bemessungsgrundlage aus.

Hinweis zur Grunderwerbsteuer: Der Anteil der Instandhaltungsrücklage am Kaufpreis unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist. Das kann bei einem Rücklagebestand von 10.000 Euro und einem GrESt-Satz von 5 % immerhin 500 Euro Ersparnis bedeuten.

Anlage V richtig ausfüllen – Zeile für Zeile

Die Anlage V (Stand: 2024/2025) gliedert sich in Einnahmen und Werbungskosten. Für das Hausgeld sind mehrere Zeilen relevant. Hier die Zuordnung im Detail:

Einnahmen (Zeilen 9–22)

Werbungskosten (Zeilen 33–51)

Umlagefähige Betriebskosten (ehemals Zeilen 72–74, jetzt Zeile 47 ff.)

Die umlagefähigen Betriebskosten, die Du an die WEG zahlst, trägst Du als Werbungskosten ein. In der aktuellen Anlage V werden diese unter "Umlagen und verbrauchsabhängige Kosten" erfasst. Die genaue Zeilennummer kann sich je nach Steuerjahr leicht verschieben – prüfe die aktuelle Anlage V.

Praxistipp: Viele Vermieter tragen die umlagefähigen Betriebskosten in einer Summe ein und die entsprechenden Vorauszahlungen des Mieters als Einnahmen. Das Finanzamt erwartet, dass sich Einnahmen und Ausgaben bei den Umlagen in etwa die Waage halten. Große Abweichungen führen zu Rückfragen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. WEG-Abrechnung besorgen – Du brauchst die Jahresabrechnung der WEG für das Steuerjahr. Dort findest Du die Aufteilung in umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und Rücklagenzuführung/-entnahme.

2. Umlagefähige Kosten identifizieren – Nimm die Summe der umlagefähigen Kosten laut WEG-Abrechnung. Diese gehören als Werbungskosten in die Anlage V.

3. Nicht umlagefähige Kosten identifizieren – Verwaltergebühr und andere nicht umlagefähige Posten gehören in Zeile 46 (Verwaltungskosten) bzw. Zeile 47 (Sonstige).

4. Entnahme aus Rücklage eintragen – Den Betrag der Rücklagenentnahme trägst Du in Zeile 37 (Erhaltungsaufwendungen) ein.

5. Zuführung zur Rücklage NICHT eintragen – Die monatlichen Rücklagenzahlungen tauchen nirgendwo in der Anlage V auf.

6. Mieteinnahmen eintragen – Kaltmiete in Zeile 9, Betriebskostenvorauszahlungen in Zeile 13.

Zufluss-/Abflussprinzip bei Hausgeld

Private Vermieter ermitteln ihre Einkünfte nach dem Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11 EStG). Das bedeutet:

• Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem Du das Geld erhältst.
• Ausgaben zählen in dem Jahr, in dem Du das Geld zahlst.

Was heißt das fürs Hausgeld?

• Die monatlichen Hausgeldzahlungen an die WEG sind in dem Jahr Werbungskosten, in dem Du sie überweist. Zahlst Du im Dezember 2024 das Hausgeld für Januar 2025, ist es trotzdem eine Ausgabe 2024 (Ausnahme: regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, siehe unten).
• Die Betriebskostenvorauszahlungen Deines Mieters sind Einnahmen im Zahlungsjahr.
• Eine Betriebskostennachzahlung des Mieters im März 2025 für das Abrechnungsjahr 2024 ist eine Einnahme 2025.

Die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 EStG)

Bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen oder Ausgaben, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel fließen, gilt eine Ausnahme: Sie werden dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. „Kurze Zeit" sind 10 Tage.

Beispiel: Die Miete für Januar 2025 geht am 30. Dezember 2024 auf Deinem Konto ein. Sie zählt trotzdem als Einnahme 2025, weil sie wirtschaftlich zu Januar 2025 gehört und innerhalb der 10-Tage-Frist liegt.

Umgekehrt: Du überweist das Hausgeld für Januar 2025 am 28. Dezember 2024. Die Zahlung wird dem Jahr 2025 zugeordnet.

Sonderfall: WEG-Abrechnungsspitze

Ergibt die WEG-Jahresabrechnung eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze), die Du im Folgejahr zahlst, ist diese Nachzahlung eine Ausgabe im Folgejahr (Abflussprinzip). Erhältst Du ein Guthaben, ist es eine Einnahme im Folgejahr, soweit es die umlagefähigen Kosten betrifft.

Sonderfälle: Wenn es kompliziert wird

13 Monate Hausgeld in einem Steuerjahr

Manchmal zahlst Du in einem Kalenderjahr 13 statt 12 Monatsraten Hausgeld – zum Beispiel, weil Du im Januar das Hausgeld für den laufenden Monat und im Dezember bereits das Hausgeld für den Januar des Folgejahres überweist.

Nach dem Abflussprinzip sind grundsätzlich alle 13 Zahlungen im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehbar. Aber: Die 10-Tage-Regel kann greifen. Wenn die 13. Zahlung innerhalb der letzten 10 Tage des Jahres für den Januar des Folgejahres erfolgt und es sich um eine regelmäßig wiederkehrende Ausgabe handelt, wird sie dem Folgejahr zugerechnet.

Praxistipp: Das Finanzamt prüft selten nach, ob 12 oder 13 Zahlungen geleistet wurden. Dennoch solltest Du sauber dokumentieren, um bei Rückfragen gewappnet zu sein.

Späte WEG-Hausgeldabrechnung

Die WEG-Hausverwaltung liefert die Jahresabrechnung oft erst im Sommer oder Herbst des Folgejahres – manchmal noch später. Das ist problematisch, weil Du für Deine Steuererklärung die Aufteilung der Kosten brauchst.

Lösung: Du kannst die Steuererklärung auf Basis der monatlichen Hausgeldzahlungen (Abflussprinzip) erstellen. Die Zuordnung zu umlagefähig/nicht umlagefähig nimmst Du auf Basis des Wirtschaftsplans vor, der immer vorliegt. Sobald die tatsächliche Abrechnung kommt, prüfst Du, ob die Abweichung wesentlich ist. Ist sie es, kannst Du eine berichtigte Erklärung einreichen oder die Differenz im Folgejahr berücksichtigen.

Alternativ kannst Du mit der Abgabe der Steuererklärung warten, bis die WEG-Abrechnung vorliegt – die Abgabefrist mit Steuerberater reicht in der Regel aus.

Eigentümerwechsel unterjährig

Kaufst Du eine ETW zum 1. Juli, zahlst Du nur für 6 Monate Hausgeld. Die WEG-Abrechnung wird aber für das ganze Kalenderjahr erstellt. Die Hausverwaltung teilt die Kosten zwischen Vorbesitzer und Dir auf (Abrechnungsspitze).

Steuerlich relevant sind für Dich nur: - Die Hausgeldzahlungen, die Du ab Übergang geleistet hast. - Die anteiligen Kosten laut WEG-Abrechnung für Deinen Eigentumszeitraum. - Die Entnahme aus der Rücklage wird demjenigen zugerechnet, der zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer war.

Pauschalmiete (Warmmiete inkl. Nebenkosten)

Manche Vermieter vereinbaren eine Pauschalmiete, bei der Nebenkosten nicht gesondert abgerechnet werden. In diesem Fall: - Die gesamte Miete (inkl. NK-Anteil) ist Einnahme in Zeile 9. - Die Betriebskosten, die Du an die WEG zahlst, sind trotzdem Werbungskosten. - Du hast kein Umlageverfahren, also keine Eintragung in Zeile 13.

Achtung: Bei einer Bruttomiete musst Du dennoch darauf achten, dass die Miete mindestens 50 % (seit 2021) der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist immer die Warmmiete.

Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung im Folgejahr

Erhält Dein Mieter im April 2025 die Betriebskostenabrechnung 2024 und zahlt eine Nachzahlung von 350 Euro, ist das eine Einnahme im Jahr 2025. Umgekehrt: Zahlst Du Deinem Mieter ein Guthaben von 200 Euro im April 2025 aus, ist das eine Ausgabe im Jahr 2025. Beides gehört in die Steuererklärung 2025, nicht 2024.

Typische Fehler bei Hausgeld und Rücklage

Fehler 1: Rücklagenzuführung als Werbungskosten absetzen

Der häufigste Fehler. Die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist keine sofort abziehbare Werbungskosten. Nur die tatsächliche Entnahme aus der Rücklage für durchgeführte Maßnahmen ist abzugsfähig.

Fehler 2: Gesamtes Hausgeld als Werbungskosten eintragen

Manche Vermieter tragen einfach 12 x Hausgeld als Werbungskosten ein, ohne die Rücklage herauszurechnen. Das führt zu einer überhöhten Werbungskostensumme und kann bei einer Prüfung auffallen.

Fehler 3: WEG-Abrechnung ignorieren

Die WEG-Abrechnung ist die Grundlage für die steuerliche Behandlung. Wer nur die monatlichen Zahlungen ansetzt, ohne die Abrechnung zu berücksichtigen, verpasst möglicherweise Rücklagenentnahmen (= Werbungskosten) oder erfasst zu hohe umlagefähige Kosten.

Fehler 4: Einnahmen und Ausgaben nicht im richtigen Jahr erfassen

Das Zufluss-/Abflussprinzip muss konsequent angewendet werden. Eine Nachzahlung, die Du 2025 erhältst, gehört in die Steuererklärung 2025 – auch wenn sie das Abrechnungsjahr 2024 betrifft.

Fehler 5: Sonderumlage mit Rücklage verwechseln

Eine Sonderumlage (z. B. für eine unerwartete Dachsanierung) ist sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn sie für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird. Sie ist nicht identisch mit der regulären Rücklagenzuführung. Viele Vermieter behandeln beides gleich – das ist falsch.

Fehler 6: Entnahme aus Rücklage zu niedrig angesetzt

Wenn die WEG eine große Sanierung durchführt und dafür 8.000 Euro aus Deiner anteiligen Rücklage entnimmt, sind diese 8.000 Euro Erhaltungsaufwand. Manche Vermieter setzen fälschlich nur die jährliche Zuführung an (z. B. 1.200 Euro) statt die tatsächliche Entnahme.

Fehler 7: Verteilung auf mehrere Jahre vergessen

Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen (ab ca. 4.000 Euro aufwärts) kann es sinnvoll sein, die Kosten nach § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen. Das glättet die steuerliche Wirkung und ist besonders vorteilhaft, wenn Du in einem Jahr wenig Einkommen hast.

FAQ: Häufige Fragen zu Hausgeld und Steuererklärung

1. Kann ich die Instandhaltungsrücklage sofort von der Steuer absetzen?

Nein, die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Erst wenn die WEG die Rücklage für eine konkrete Erhaltungsmaßnahme verwendet und das Geld tatsächlich ausgegeben wird, entsteht ein Werbungskostenabzug. Du erkennst den relevanten Betrag an der Position „Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage" in der WEG-Jahresabrechnung.

2. In welche Zeile der Anlage V kommt das Hausgeld?

Das Hausgeld wird nicht als Gesamtbetrag eingetragen, sondern aufgeteilt. Du musst es aufteilen: Umlagefähige Betriebskosten kommen in den Bereich Umlagen/Werbungskosten, die Verwaltergebühr in Zeile 46 (Verwaltungskosten), Rücklagenentnahmen in Zeile 37 (Erhaltungsaufwendungen). Die Rücklagenzuführung wird gar nicht eingetragen.

3. Was mache ich, wenn die WEG-Abrechnung noch nicht vorliegt?

Du kannst Deine Steuererklärung auf Basis des Wirtschaftsplans erstellen. Die Aufteilung der monatlichen Hausgeldzahlung in umlagefähige Kosten, Verwaltung und Rücklage ist dort aufgeführt. Sobald die tatsächliche Abrechnung vorliegt, prüfst Du die Abweichung. Bei größeren Differenzen kannst Du eine Korrektur vornehmen.

4. Ich habe in einem Jahr 13 Monatsraten Hausgeld gezahlt. Was gilt?

Grundsätzlich sind alle tatsächlich im Kalenderjahr geleisteten Zahlungen Werbungskosten dieses Jahres (Abflussprinzip). Die 10-Tage-Regel kann jedoch dazu führen, dass eine Zahlung in den letzten 10 Tagen des Jahres für den Januar des Folgejahres dem Folgejahr zugerechnet wird. Dokumentiere die Zahlungsdaten sorgfältig.

5. Ist eine Sonderumlage steuerlich anders zu behandeln als die reguläre Rücklage?

Ja, eine Sonderumlage für konkrete Erhaltungsmaßnahmen ist im Jahr der Zahlung direkt als Werbungskosten abziehbar. Im Gegensatz zur regulären Rücklagenzuführung musst Du hier nicht warten, bis das Geld ausgegeben wird – der Beschluss und die Zahlung reichen aus.

6. Wie wirkt sich die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf aus?

Der anteilige Bestand der Instandhaltungsrücklage, den Du beim Kauf miterwerbst, mindert Deine Anschaffungskosten (und damit die AfA-Bemessungsgrundlage). Er unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sofern er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

7. Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?

Ja. Nach § 82b EStDV kannst Du größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Das ist sinnvoll, wenn Du in einem einzelnen Jahr hohe Kosten hast, aber wenig Einkünfte zum Gegenrechnen. Achtung: Bei Verkauf der Immobilie innerhalb des Verteilungszeitraums ist der Restbetrag sofort abzuziehen.

8. Was passiert, wenn die Entnahme aus der Rücklage höher ist als meine bisherigen Einzahlungen?

Das ist durchaus möglich, wenn die WEG eine teure Maßnahme durchführt und dafür angesammeltes Rücklagevermögen (auch aus Vorjahren) verwendet. Du setzt den vollen Entnahmebetrag laut WEG-Abrechnung als Erhaltungsaufwand an – unabhängig davon, wie viel Du selbst bisher eingezahlt hast. Die Einzahlungshöhe spielt steuerlich keine Rolle.

9. Muss ich die Heizkosten aus dem Hausgeld gesondert ausweisen?

In der WEG-Abrechnung sind die Heizkosten in der Regel gesondert aufgeführt (Aufteilung nach Verbrauch und Grundkosten gemäß Heizkostenverordnung). Für die Steuererklärung fasst Du sie mit den übrigen umlagefähigen Betriebskosten zusammen. Für die Betriebskostenabrechnung an Deinen Mieter musst Du die Heizkosten allerdings separat nach Verbrauch und Fläche aufteilen.

10. Wie gehe ich mit einer Pauschale für Nebenkosten in der Steuererklärung um?

Wenn Du eine Nebenkostenpauschale (keine Vorauszahlung mit Abrechnung) vereinbart hast, ist die gesamte Miete inklusive Pauschale eine Einnahme (Zeile 9). Die tatsächlichen Betriebskosten, die Du an die WEG zahlst, sind Werbungskosten. Eine Eintragung in Zeile 13 (Umlagen) entfällt, da Du keine Vorauszahlungen erhältst.

Fazit

Das Hausgeld in der Steuererklärung richtig zu erfassen, ist kein Hexenwerk – aber es erfordert Sorgfalt bei der Aufschlüsselung. Die drei wichtigsten Regeln:

1. Rücklagenzuführung ist keine Werbungskosten – nur die tatsächliche Entnahme aus der Rücklage für durchgeführte Maßnahmen zählt.
2. Hausgeld aufteilen – in umlagefähige Kosten, Verwaltungskosten und Rücklage. Jede Kategorie gehört in eine andere Zeile der Anlage V.
3. Zufluss-/Abflussprinzip beachten – Zahlungen zählen im Jahr des Geldflusses, nicht im Abrechnungsjahr. Die 10-Tage-Regel bei regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen rund um den Jahreswechsel nicht vergessen.

Wenn Du die WEG-Jahresabrechnung als Grundlage nimmst, die Bestandteile sauber trennst und das Zufluss-/Abflussprinzip konsequent anwendest, bist Du mit dem Hausgeld in der Steuererklärung auf der sicheren Seite. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen oder einem unterjährigen Eigentümerwechsel lohnt es sich, die Zahlen einmal mit einem Steuerberater abzugleichen.

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Letzte Aktualisierung: April 2025

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei Unsicherheiten solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.