Anlage V selbst machen: Schritt-für-Schritt mit KI

Von Roland Fiege · April 2026 · 6 Min. Lesezeit

1.200 Euro. So viel zahlen Vermieter im Schnitt pro Jahr an ihren Steuerberater — hauptsächlich für eine einzige Anlage: die Anlage V. Dabei ist diese Anlage kein Hexenwerk. Und mit KI-Unterstützung erst recht nicht.

Ich bin Roland, vermiete 8 Objekte und habe 15 Jahre lang Steuerberater bezahlt. Bis ich gemerkt habe: Die machen mit meinen Belegen auch nichts anderes als Zahlen in Felder tippen. Nur langsamer. Und teurer.

Hier ist die Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du deine Anlage V selbst machen kannst — mit KI als deinem persönlichen Steuer-Assistenten.

Was ist die Anlage V überhaupt?

Die Anlage V ist das Formular der Steuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jedes Mietobjekt bekommt eine eigene Anlage V. Hast du 3 Wohnungen? Dann füllst du 3 Anlage V aus.

Die gute Nachricht: Die Struktur ist immer gleich. Einnahmen rein, Werbungskosten raus, Ergebnis fertig. Und genau diese Wiederholbarkeit macht es perfekt für KI.

Schritt 1: Belege sammeln und sortieren

Bevor du irgendetwas in ELSTER tippst, brauchst du deine Unterlagen. Pro Mietobjekt brauchst du:

• Mieteinnahmen: Kontoauszüge mit allen Mieteingängen
• Nebenkosten-Abrechnung: Was du umgelegt hast, was du selbst trägst
• Rechnungen: Handwerker, Hausverwaltung, Versicherungen
• Darlehenszinsen: Jahresbescheinigung deiner Bank
• AfA-Unterlagen: Kaufvertrag, Gebäudewert (siehe AfA-Guide)

KI-Tipp: Fotografiere deine Belege und lass ChatGPT oder Claude die relevanten Zahlen extrahieren. Prompt: „Extrahiere aus dieser Rechnung: Rechnungsdatum, Nettobetrag, MwSt, Bruttobetrag, Leistungsbeschreibung.“

Schritt 2: Einnahmen zusammenstellen

In Zeile 9 der Anlage V trägst du deine Mieteinnahmen ein. Klingt simpel — hat aber Tücken:

• Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlungen = Gesamteinnahmen
• Umlagen für Betriebskosten gehören zu den Einnahmen
• Kaution ist keine Einnahme (erst bei Einbehalt)
• Zufluss-Prinzip: Es zählt, wann das Geld auf deinem Konto war

KI-Tipp: Kopiere deine Kontoauszüge als Text in die KI und lass dir eine Tabelle mit allen Mieteingängen erstellen. „Erstelle eine Tabelle aller Zahlungseingänge von [Mietername] im Jahr 2025 mit Datum und Betrag.“

Schritt 3: Werbungskosten erfassen

Hier wird es spannend — denn hier sparst du Steuern. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit deiner Vermietung zusammenhängen. Die wichtigsten:

1. Abschreibung (AfA): 2% oder 3% des Gebäudewerts pro Jahr
2. Schuldzinsen: Zinsen für dein Immobiliendarlehen
3. Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierungen
4. Hausverwaltung: Verwaltergebühren
5. Versicherungen: Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung
6. Grundsteuer: Soweit nicht umgelegt
7. Fahrtkosten: Fahrten zum Mietobjekt

Die vollständige Liste findest du in unserem Werbungskosten-Guide für Vermieter.

Schritt 4: KI als Kontroll-Instanz nutzen

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Statt blind Zahlen einzutragen, nutzt du KI als zweites Augenpaar:

„Ich habe folgende Werbungskosten für mein Mietobjekt zusammengestellt: [Liste]. Prüfe bitte, ob ich typische Positionen vergessen habe, die Vermieter oft übersehen.“

Die KI wird dich auf Dinge hinweisen wie Kontoführungsgebühren, Fachliteratur, Fahrtkosten oder anteilige Telefonkosten. Positionen, die dein Steuerberater vielleicht auch übersehen hätte — weil er 200 andere Mandanten hat.

Beispielrechnung: So wirkt sich ein KI-Check aus

Nehmen wir an, du vermietest eine Eigentumswohnung (Baujahr 1990, Kaufpreis 180.000 EUR, Gebäudeanteil 75%). Deine erste Werbungskosten-Liste sieht so aus:

• AfA (2% von 135.000 EUR): 2.700 EUR
• Schuldzinsen: 2.100 EUR
• Hausverwaltung: 480 EUR
• Grundsteuer: 310 EUR
• Gebäudeversicherung: 290 EUR

Summe: 5.880 EUR. Klingt ordentlich. Aber die KI findet noch:

• Kontoführungspauschale: 16 EUR
• Fahrtkosten (8 Fahrten à 35 km): 168 EUR
• Haftpflichtversicherung Grundbesitz: 85 EUR
• Anteilige Telefonkosten (15%): 72 EUR
• Mitgliedsbeitrag Haus & Grund: 96 EUR
• Fachliteratur: 45 EUR

Zusätzlich: 482 EUR. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sind das 202 EUR weniger Steuern — jedes Jahr. Über 10 Jahre: über 2.000 EUR. Für 5 Minuten KI-Check.

Praxis-Tipp: Erstelle dir einmal eine Master-Checkliste aller Werbungskosten für jedes Objekt. Im Folgejahr musst du dann nur noch die Beträge aktualisieren. Die Struktur bleibt gleich.

Schritt 5: In ELSTER eintragen

Mit deinen vorbereiteten Zahlen ist das Ausfüllen in ELSTER reine Fleißarbeit. Die Anlage V hat klare Felder:

• Zeilen 1-8: Angaben zum Grundstück
• Zeilen 9-16: Mieteinnahmen
• Zeilen 31-53: Werbungskosten

Eine detaillierte Feld-für-Feld Anleitung findest du in unserem ELSTER Anlage V Tutorial.

Schritt 6: Plausibilitätscheck

Bevor du abschickst, lass die KI einen letzten Check machen:

„Mein Mietobjekt: Baujahr 1985, Kaufpreis 180.000 EUR, Gebäudeanteil 70%, Kaltmiete 650 EUR/Monat. Meine Anlage V zeigt Einnahmen von 9.100 EUR und Werbungskosten von 11.200 EUR. Ist das plausibel?“

Die KI prüft, ob deine Zahlen im realistischen Rahmen liegen. Ein negativer Vermietungsüberschuss ist in den ersten Jahren völlig normal — aber wenn die Zahlen extrem ausreißen, weißt du, dass du nochmal hinschauen solltest.

Warum das besser ist als ein Steuerberater

Ich sage nicht, dass Steuerberater schlecht sind. Ich sage, dass die meisten Vermieter keinen brauchen. Die Anlage V ist standardisiert. Die Regeln ändern sich selten. Und wenn du einmal verstanden hast, wie es funktioniert, brauchst du im nächsten Jahr nur noch die Zahlen austauschen.

Mit KI hast du zudem etwas, das kein Steuerberater bietet: einen Assistenten, der sofort antwortet, nie im Urlaub ist und jede deiner Fragen beantwortet — ohne auf die Uhr zu schauen.

Mehr zum Thema Steuerberater und warum viele Vermieter zu viel für zu wenig bezahlen.

Das übersehen viele: Häufige Fehler bei der Anlage V

Auch wenn die Anlage V kein Hexenwerk ist — ein paar Stolperfallen gibt es. Hier die häufigsten Fehler, die Vermieter machen:

Fehler 1: Nebenkosten-Vorauszahlungen vergessen

Viele Vermieter tragen nur die Kaltmiete als Einnahme ein. Aber auch die Nebenkosten-Vorauszahlungen deiner Mieter sind Einnahmen nach § 21 Abs. 1 EStG. Vergisst du sie bei den Einnahmen, vergisst du sie oft auch bei den Werbungskosten — und das kostet dich doppelt.

Fehler 2: Die 10-Tage-Regel nicht kennen

Die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG) ist eine Ausnahme vom Zufluss-Prinzip. Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben, die innerhalb von 10 Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel fließen, werden dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Beispiel: Die Januar-Miete, die am 30. Dezember auf deinem Konto eingeht, gehört ins neue Jahr.

Fehler 3: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten verwechseln

Ein neues Bad im gleichen Standard? Erhaltungsaufwand — sofort absetzbar. Ein komplett neues Bad mit Spa-Bereich und Fußbodenheizung, wo vorher keines war? Herstellungskosten — nur über die AfA absetzbar. Die Abgrenzung ist oft Graubereich. Im Zweifel: KI fragen und die Antwort dokumentieren.

Fehler 4: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1a EStG)

Übersteigen deine Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf insgesamt 15% des Gebäudewerts (netto, ohne USt), werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Dann kannst du sie nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA. Bei einem Gebäudewert von 150.000 EUR liegt die Grenze bei 22.500 EUR — kumuliert über 3 Jahre.

Praxis-Tipp: Plane größere Renovierungen wenn möglich erst ab dem 4. Jahr nach Kauf. Oder verteile die Maßnahmen so, dass du unter der 15%-Grenze bleibst. Das kann dir mehrere Tausend Euro Steuervorteil bringen.

Vermietung an Angehörige: Die 66%-Regel

Wenn du an Familienangehörige vermietest, greift § 21 Abs. 2 EStG: Die Miete muss mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen, damit du deine Werbungskosten voll absetzen kannst. Liegt die Miete darunter, werden deine Werbungskosten nur anteilig anerkannt.

Beispiel: Die ortsübliche Miete für deine Wohnung beträgt 800 EUR warm. Du vermietest an deine Tochter für 500 EUR (= 62,5%). Dann werden deine Werbungskosten nur zu 62,5% anerkannt. Bei 6.000 EUR Werbungskosten verlierst du 2.250 EUR als Abzug. Lösung: Erhöhe die Miete auf mindestens 528 EUR (66%) — dann bekommst du 100% deiner Werbungskosten.

Wichtige Fakten zur Anlage V auf einen Blick

Vermieter zahlen durchschnittlich 1.200 EUR pro Jahr an ihren Steuerberater — hauptsächlich für die Anlage V, ein standardisiertes Formular mit klar definierten Feldern für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).

Die Anlage V gliedert sich in drei Hauptbereiche: Angaben zum Grundstück (Zeilen 1–8), Mieteinnahmen (Zeilen 9–16) und Werbungskosten (Zeilen 31–53). Jedes Mietobjekt erfordert eine eigene Anlage V.

Beim Zufluss-Prinzip (§ 11 EStG) zählt der Zeitpunkt des Geldeingangs auf dem Konto — nicht das Datum der Rechnung. Die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG) bildet eine Ausnahme für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen kurz vor und nach dem Jahreswechsel.

Häufig gestellte Fragen zur Anlage V

Kann ich die Anlage V wirklich ohne Steuerberater machen?

Ja. Die Anlage V für Vermietung und Verpachtung ist ein standardisiertes Formular mit klar definierten Feldern. Mit KI-Unterstützung durch ChatGPT oder Claude können Vermieter ihre Anlage V selbst erstellen. Die Struktur ist bei jedem Objekt gleich: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt das Ergebnis.

Wie viel spare ich, wenn ich die Anlage V selbst mache?

Vermieter zahlen im Schnitt 1.200 EUR pro Jahr an ihren Steuerberater für die Anlage V. Bei mehreren Objekten steigt der Betrag auf 1.500–3.200 EUR. Mit KI-Unterstützung (ca. 20 EUR/Monat für ChatGPT Plus) und 2–3 Stunden Eigenarbeit sparst du über 1.200 EUR pro Jahr.

Welche Unterlagen brauche ich für die Anlage V?

Pro Mietobjekt brauchst du: Kontoauszüge mit allen Mieteingängen, Nebenkosten-Abrechnung, Rechnungen (Handwerker, Hausverwaltung, Versicherungen), Jahresbescheinigung der Bank über Darlehenszinsen und AfA-Unterlagen (Kaufvertrag, Gebäudewert).

Was ist das Zufluss-Prinzip bei der Anlage V?

Das Zufluss-Prinzip (§ 11 EStG) besagt, dass Mieteinnahmen in dem Jahr versteuert werden, in dem das Geld auf dem Konto eingegangen ist. Dezember-Miete, die erst am 2. Januar kommt, gehört ins Folgejahr. Ausnahme: Die 10-Tage-Regel für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG).

Brauche ich für jedes Mietobjekt eine eigene Anlage V?

Ja. Jedes Mietobjekt bekommt eine eigene Anlage V in der Steuererklärung. Bei 3 vermieteten Wohnungen füllst du 3 separate Anlagen V aus. Die Struktur ist aber bei jedem Objekt identisch.