ELSTER Anlage V Anleitung: Vermietung und Verpachtung eintragen

Von Roland Fiege · April 2026 · 8 Min. Lesezeit

ELSTER ist hässlich. ELSTER ist umständlich. Aber ELSTER ist das offizielle Portal für deine Steuererklärung — und es ist kostenlos. Während Steuer-Software dich jedes Jahr aufs Neue zur Kasse bittet, macht ELSTER exakt dasselbe: Daten ans Finanzamt schicken.

In dieser ELSTER Anlage V Anleitung gehen wir Zeile für Zeile durch. Du brauchst vorher deine Werbungskosten und die AfA-Berechnung — dann ist der Rest reine Tipparbeit.

Voraussetzung: ELSTER-Zugang einrichten

Falls du noch keinen ELSTER-Zugang hast:

1. Geh auf www.elster.de und klicke auf „Benutzerkonto erstellen“
2. Wähle „Zertifikatsdatei“ (einfachste Variante)
3. Du bekommst per Post eine Aktivierungs-ID (dauert ca. 2 Wochen)
4. Nach Aktivierung: Anmelden, Steuererklärung starten

Tipp: Plane das rechtzeitig. Die 2 Wochen Wartezeit kommen immer dann, wenn man sie am wenigsten gebrauchen kann.

ELSTER vs. Steuer-Software: Warum ELSTER reicht

Viele Vermieter greifen zu WISO Steuer, Taxfix oder SteuerSpar-Erklärung. Das kostet 30–50 EUR pro Jahr. Was bekommst du dafür? Im Wesentlichen eine hübschere Oberfläche und ein paar Erklärtexte. Die Formulare sind identisch — denn am Ende schickt jede Software die Daten über die ELSTER-Schnittstelle ans Finanzamt.

Wenn du deine Zahlen vorbereitet hast (z.B. mit KI), brauchst du die hübsche Oberfläche nicht. Du sparst dir die 30–50 EUR und lernst gleichzeitig, wo genau welche Zahl steht. Das macht dich unabhängig und hilft dir beim Prüfen des Steuerbescheids.

Anlage V hinzufügen

In deiner Einkommensteuererklärung in ELSTER:

1. Öffne die Erklärung für das jeweilige Jahr
2. Klicke auf „Anlagen hinzufügen“
3. Wähle „Anlage V — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“
4. Pro Mietobjekt eine eigene Anlage V hinzufügen

Abschnitt 1: Angaben zum Grundstück (Zeilen 1–8)

Hier beschreibst du dein Objekt:

• Zeile 1–2: Lage des Grundstücks (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)
• Zeile 3: Einheitswert-Aktenzeichen (steht auf deinem Grundsteuerbescheid)
• Zeile 4: Art des Grundstücks (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus)
• Zeile 5: Miteigentumsanteil (bei Eigentumswohnungen z.B. 35/1000)
• Zeile 6: Zeitraum der Vermietung (01.01.–31.12. wenn ganzes Jahr vermietet)
• Zeile 7: Nutzung durch Angehörige? (wichtig für 66%-Regelung)
• Zeile 8: Leerstandszeiten angeben

KI-Tipp: Wenn du unsicher bist, was in ein Feld gehört, frag die KI: „Was muss ich in Zeile [X] der Anlage V eintragen? Meine Situation: [beschreiben].“

Abschnitt 2: Mieteinnahmen (Zeilen 9–16)

Hier wird es zum ersten Mal spannend:

• Zeile 9: Mieteinnahmen für Wohnzwecke — Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlungen, die du erhalten hast
• Zeile 10: Mieteinnahmen für gewerbliche Nutzung (z.B. Laden im Erdgeschoss)
• Zeile 11: Umlagen, die über die regulären Vorauszahlungen hinausgehen
• Zeile 13: Erstattete Vorauszahlungen an den Mieter (z.B. aus Nebenkostenabrechnung)
• Zeile 14: Öffentliche Zuschüsse (z.B. Wohngeld direkt an dich)

Wichtig — Zufluss-Prinzip: Es zählt, wann das Geld auf deinem Konto eingegangen ist. Dezember-Miete, die erst am 2. Januar kommt, gehört ins Folgejahr. Ausnahme: regelmäßig wiederkehrende Einnahmen kurz vor/nach Jahreswechsel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG — 10-Tage-Regel).

Abschnitt 3: Werbungskosten (Zeilen 31–53)

Das Herzstück der Anlage V. Hier senkst du deine Steuerlast:

AfA (Zeile 33)

Deine jährliche Gebäude-Abschreibung. Den Betrag hast du bereits mit unserem AfA-Guide berechnet. Einfach eintragen.

Sonder-AfA (Zeile 34)

Falls du die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nimmst: hier den zusätzlichen Betrag eintragen.

Schuldzinsen (Zeile 37)

Zinsen für Immobiliendarlehen. Den Betrag findest du in der Jahresbescheinigung deiner Bank unter „gezahlte Zinsen“.

Erhaltungsaufwand (Zeilen 39–41)

Reparaturen und Instandhaltung. Du hast hier die Wahl:

• Sofort abziehen: Gesamtbetrag in Zeile 39
• Auf 2–5 Jahre verteilen: In Zeile 41 den Jahresanteil eintragen

Die Verteilung lohnt sich, wenn du in einem Jahr besonders hohe Einkünfte hast und den Steuervorteil über mehrere Jahre strecken willst.

Beispielrechnung: Sofort abziehen vs. verteilen

Du hast 2025 eine Dachreparatur für 12.000 EUR bezahlt. Dein zu versteuerndes Einkommen liegt bei 65.000 EUR (Grenzsteuersatz 42%).

• Sofort abziehen: 12.000 EUR senken dein Einkommen auf 53.000 EUR. Steuerersparnis: ca. 5.040 EUR (12.000 x 42%)
• Auf 5 Jahre verteilen: 2.400 EUR pro Jahr. Steuerersparnis pro Jahr: ca. 1.008 EUR. Macht über 5 Jahre: 5.040 EUR — identisch, aber verteilt.

Die Verteilung lohnt sich, wenn du z.B. 2025 wenig verdienst (niedriger Steuersatz), aber 2026–2029 hohe Einkünfte erwartest. Dann bringt die Verteilung mehr Steuerersparnis, weil die Abzüge in Jahren mit höherem Steuersatz greifen.

Praxis-Tipp: Lass die KI die optimale Verteilung berechnen. Gib ihr deine erwarteten Einkünfte der nächsten 5 Jahre und den Erhaltungsaufwand — sie rechnet dir aus, welche Variante mehr bringt.

Nebenkosten und Verwaltung (Zeilen 46–48)

• Zeile 46: Grundsteuer
• Zeile 47: Versicherungsbeiträge (Gebäude, Haftpflicht, etc.)
• Zeile 48: Verwaltungskosten (Hausverwaltung, WEG-Verwaltung)

Sonstige Werbungskosten (Zeile 50)

Alles, was in keine andere Zeile passt:

• Fahrtkosten zum Mietobjekt
• Kontoführungsgebühren (Pauschale 16 EUR)
• Telefon/Internet (anteilig)
• Fachliteratur
• Anzeigenkosten für Mietersuche
• Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund, etc.)

Die vollständige Liste findest du in unserem Werbungskosten-Guide.

Abschnitt 4: Ergebnis

ELSTER rechnet automatisch: Einnahmen minus Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein negatives Ergebnis (Verlust) ist völlig normal und wird mit deinen anderen Einkünften verrechnet.

Vor dem Absenden: Plausibilitätscheck

ELSTER hat einen eingebauten Plausibilitätscheck — der aber nur grobe Fehler findet (fehlende Pflichtfelder, offensichtliche Tippfehler). Für einen echten Check nutze KI:

„Ich habe meine Anlage V in ELSTER fertig ausgefüllt. Hier sind die Werte: Einnahmen [X] EUR, AfA [X] EUR, Schuldzinsen [X] EUR, Erhaltungsaufwand [X] EUR, sonstige Werbungskosten [X] EUR. Mein Objekt: [Baujahr, Kaufpreis, Miete]. Ist das plausibel?“

Nach dem Absenden: Bescheid prüfen

In 4–8 Wochen bekommst du deinen Steuerbescheid. Nicht einfach abheften! Prüfe ihn systematisch — wie, steht in unserem Guide: Steuerbescheid prüfen als Vermieter.

Häufige ELSTER-Fehler bei der Anlage V

• Mieteinnahmen nur als Kaltmiete: Nebenkosten-Vorauszahlungen gehören dazu
• AfA vergessen: Der größte Einzelposten — jedes Jahr eintragen
• Falsche Anlage V für falsches Objekt: Bei mehreren Objekten sorgfältig zuordnen
• Sonstige Werbungskosten leer: Hier gehören noch etliche Posten rein
• Unterschrift vergessen: Elektronisch über das ELSTER-Zertifikat signieren

Wenn du die Vorbereitung sauber gemacht hast, ist das Ausfüllen in ELSTER der einfachste Teil. Starte am besten mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung.

ELSTER-Profi-Tipps: Das spart dir Zeit

• Vorjahresdaten übernehmen: ELSTER bietet die Möglichkeit, die Erklärung des Vorjahres als Vorlage zu übernehmen. Besonders bei mehreren Anlagen V spart das enorm Zeit — du musst nur die geänderten Zahlen aktualisieren.
• Zwischenspeichern: ELSTER speichert deine Erklärung als XML-Datei auf deinem Rechner. Speichere nach jeder Änderung — ein Browser-Absturz während der Eingabe ist ärgerlicher als nötig.
• Erläuterungen nutzen: In ELSTER gibt es ein Freitextfeld für Erläuterungen. Nutze es, um größere Positionen zu erklären (z.B. „Erhaltungsaufwand: Dachreparatur nach Sturmschaden, Rechnung Fa. Müller vom 15.03.2025“). Das reduziert Rückfragen vom Finanzamt.
• Belegnachreichung: Seit 2017 musst du Belege nicht mehr mit der Erklärung einreichen (§ 150 Abs. 7 AO). Aber du musst sie aufbewahren und auf Nachfrage vorlegen können.

Checkliste vor dem Absenden

Bevor du auf „Absenden“ klickst, geh diese Punkte durch:

1. Alle Mietobjekte mit eigener Anlage V erfasst?
2. Mieteinnahmen inkl. Nebenkosten-Vorauszahlungen eingetragen?
3. AfA korrekt berechnet und in Zeile 33 eingetragen?
4. Schuldzinsen laut Bankbescheinigung in Zeile 37?
5. Erhaltungsaufwand komplett erfasst (Zeile 39 oder 41)?
6. Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung in Zeilen 46–48?
7. Sonstige Werbungskosten in Zeile 50 (Fahrtkosten, Kontoführung, etc.)?
8. Zufluss-Prinzip und 10-Tage-Regel berücksichtigt?
9. KI-Plausibilitätscheck durchgeführt?
10. ELSTER-internen Plausibilitätscheck ausgeführt (keine Fehler/Warnungen)?

Wenn du alle Punkte abhaken kannst, bist du bereit zum Absenden. Das Ergebnis siehst du in 4–8 Wochen im Steuerbescheid.

Wichtige ELSTER-Fakten für Vermieter

Die Anlage V in ELSTER gliedert sich in drei Hauptabschnitte: Angaben zum Grundstück (Zeilen 1–8), Mieteinnahmen (Zeilen 9–16) und Werbungskosten (Zeilen 31–53). Das Ergebnis — Einnahmen minus Werbungskosten — wird automatisch berechnet.

Beim Zufluss-Prinzip (§ 11 EStG) zählt der Zahlungseingang auf dem Konto. Die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG) erlaubt eine Ausnahme für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen kurz vor und nach dem Jahreswechsel.

Erhaltungsaufwand kann nach § 82b EStDV wahlweise sofort in voller Höhe abgezogen oder auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Häufig gestellte Fragen zur ELSTER Anlage V

In welche Zeile der Anlage V kommen die Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen für Wohnzwecke kommen in Zeile 9 der Anlage V. Dort trägst du die Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlungen ein. Mieteinnahmen für gewerbliche Nutzung kommen in Zeile 10.

Wo trage ich die AfA in der Anlage V ein?

Die jährliche Gebäude-Abschreibung (AfA) wird in Zeile 33 eingetragen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt in Zeile 34.

Was ist die 10-Tage-Regel bei der Anlage V?

Die 10-Tage-Regel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG) ist eine Ausnahme vom Zufluss-Prinzip. Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben innerhalb von 10 Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel werden dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?

Ja. Erhaltungsaufwand kann sofort in Zeile 39 abgezogen oder auf 2–5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Den Jahresanteil trägst du dann in Zeile 41 ein.