Werbungskosten bei Vermietung: Was du alles absetzen kannst

Von Roland Fiege · April 2026 · 8 Min. Lesezeit

Die meisten Vermieter verschenken jedes Jahr Hunderte Euro, weil sie Werbungskosten vergessen. Nicht die offensichtlichen wie Zinsen oder Reparaturen — sondern die kleinen Posten, die sich läppern. Kontoführungsgebühren. Fahrtkosten. Fachliteratur. Das Steuerberatungs-Abo, das du für deinen ChatGPT-Account nicht mehr brauchst.

Hier ist die vollständige Liste aller Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung — von A wie AfA bis Z wie Zinsen.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie werden von deinen Mieteinnahmen abgezogen und senken damit dein zu versteuerndes Einkommen. Je mehr Werbungskosten, desto weniger Steuern.

Der Clou: Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Einnahmen, entsteht ein Verlust. Und dieser Verlust wird mit deinen anderen Einkünften (Gehalt, Rente, etc.) verrechnet. Das ist einer der größten Steuervorteile als Vermieter.

Die großen Posten: Hier geht es um Tausende

1. Abschreibung (AfA)

Der größte Einzelposten. Je nach Gebäudewert und AfA-Satz zwischen 2.000 und 6.000 EUR pro Jahr. Details in unserem AfA-Berechnungs-Guide.

2. Schuldzinsen

Alle Zinsen für Darlehen, die du für den Kauf, Bau oder die Renovierung deines Mietobjekts aufgenommen hast. Nur die Zinsen — nicht die Tilgung. Die Jahresbescheinigung deiner Bank weist das separat aus.

Wichtig: Auch Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen sind absetzbar.

3. Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Renovierungen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Sofort voll absetzbar oder auf 2–5 Jahre verteilbar (§ 82b EStDV). Beispiele:

• Neue Heizungsanlage (gleicher Standard)
• Dachreparatur
• Malerarbeiten
• Badezimmer-Renovierung (kein Upgrade)
• Fensteraustausch (gleicher Standard)

4. Hausverwaltung

Die kompletten Kosten für die Hausverwaltung, soweit sie die vermietete Einheit betreffen. Bei Eigentümergemeinschaften: dein Anteil an der WEG-Verwaltung.

Beispielrechnung: Die großen Posten in Aktion

Nehmen wir ein typisches Mietobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1992, Kaufpreis 195.000 EUR (Gebäudeanteil 72%), Darlehen 160.000 EUR zu 3,2% Zinsen, Kaltmiete 620 EUR/Monat.

• AfA: 195.000 x 72% x 2% = 2.808 EUR
• Schuldzinsen: 160.000 x 3,2% = 5.120 EUR (im ersten Jahr, sinkt danach)
• Erhaltungsaufwand (Heizungsreparatur): 1.800 EUR
• Hausverwaltung: 420 EUR

Allein diese 4 Posten ergeben 10.148 EUR Werbungskosten. Bei Mieteinnahmen von 7.440 EUR (620 x 12) entsteht ein Verlust von 2.708 EUR, der mit deinem Gehalt verrechnet wird. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sparst du dadurch 1.137 EUR Einkommensteuer — plus Soli und ggf. Kirchensteuer.

Praxis-Tipp: Führe eine einfache Excel-Tabelle oder ein Google Sheet pro Objekt, in dem du alle Werbungskosten laufend erfasst. Am Jahresende hast du dann alles zusammen und musst nicht mühsam Belege suchen.

Die mittleren Posten: Hier vergessen viele Vermieter

5. Versicherungen

• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung (Haus- und Grundbesitzer)
• Rechtsschutzversicherung (Vermieter-Rechtsschutz)
• Mietausfall-Versicherung
• Elementarschadenversicherung

6. Grundsteuer

Die Grundsteuer, soweit du sie nicht auf den Mieter umlegst. Seit der Grundsteuerreform 2025 besonders wichtig: Prüfe, ob die neue Berechnung korrekt ist.

7. Fahrtkosten

Fahrten zum Mietobjekt (Besichtigungen, Handwerker-Termine, Mieterbetreuung): 0,30 EUR pro Kilometer (einfache Strecke) oder tatsächliche Kosten. Führe ein Fahrtenbuch oder zumindest eine Liste mit Datum, Anlass und Kilometern.

8. Nicht umlagefähige Nebenkosten

Alle Betriebskosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst oder willst. Typisch: Instandhaltungsrücklage bei WEG (soweit für konkrete Maßnahmen verwendet), Leerstandskosten.

Die kleinen Posten: Hier läppern sich Hunderte zusammen

9. Kontoführungsgebühren

Pauschale 16 EUR pro Jahr — ohne Nachweis. Wird vom Finanzamt fast immer akzeptiert. Oder tatsächliche Kosten, wenn du ein separates Vermietungskonto hast.

10. Telefon und Internet

Anteilig, soweit für Vermieter-Tätigkeiten genutzt. Schätzung von 10–20% wird meist akzeptiert.

11. Fachliteratur und Fortbildung

• Steuerfachbücher für Vermieter
• Zeitschriften-Abos (z.B. „Finanztest“, Vermieter-Magazine)
• Online-Kurse zum Thema Vermietung und Steuern
• Ja, auch dein ChatGPT-Abo, soweit du es für Steuerzwecke nutzt

12. Büromaterial und Porto

Drucker, Papier, Briefumschläge, Porto für Schriftverkehr mit Mietern, Hausverwaltung, Finanzamt.

13. Steuerberatungskosten

Ironie des Schicksals: Die Kosten für deinen Steuerberater sind selbst Werbungskosten. Aber der Teil, der auf die Anlage V entfällt, ist absetzbar. Frag deinen Steuerberater nach einer aufgeschlüsselten Rechnung.

14. Anzeigenkosten

Kosten für Mieter-Suche: ImmoScout24-Inserate, Zeitungsanzeigen, Aushänge.

15. Mitgliedsbeiträge

Haus & Grund, Vermietervereine, Grundbesitzerverbände.

Das übersehen viele: Versteckte Werbungskosten

16. Renovierungskosten vor Neuvermietung

Wenn du eine Wohnung nach dem Auszug des alten Mieters renovierst, bevor der neue einzieht, sind das Werbungskosten — auch während der Leerstandszeit. Malerarbeiten, neuer Bodenbelag, Entrümpelung: alles absetzbar als Erhaltungsaufwand (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG).

17. Reisekosten zu Eigentümerversammlungen

Die Fahrt zur WEG-Versammlung ist eine Fahrt aus Vermietungsgründen. 0,30 EUR/km, auch für außerordentliche Versammlungen. Notiere Datum, Anlass und Kilometer.

18. Kosten für Rechtstreitigkeiten

Anwaltskosten, Gerichtskosten und Mediation bei Streit mit Mietern, Nachbarn oder der Hausverwaltung — alles Werbungskosten, soweit sie die Vermietung betreffen. Auch die Kosten für eine Räumungsklage sind absetzbar.

19. Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern

Vermietest du möbliert oder stellst du eine Einbauküche? Dann schreibst du die Küche über 10 Jahre ab, Möbel je nach Nutzungsdauer. Eine Küche für 4.800 EUR ergibt 480 EUR Werbungskosten pro Jahr — zusätzlich zur Gebäude-AfA.

Praxis-Tipp: Sammle alle Belege digital — am besten mit dem Smartphone fotografiert und in einem Cloud-Ordner pro Objekt und Jahr abgelegt. So findest du im Zweifelsfall sofort den Nachweis, wenn das Finanzamt nachfragt.

Sonderfälle, die Geld bringen

Leerstand

Werbungskosten fallen auch während Leerstand an — solange du eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen kannst. Dokumentiere deine Vermietungsbemühungen (Inserate, Besichtigungen, Maklerbeauftragung).

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vorsicht bei Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf: Wenn die Kosten (ohne USt) 15% des Gebäudewerts übersteigen, werden sie als Herstellungskosten behandelt und nur über die AfA abgeschrieben (§ 6 Abs. 1a EStG).

Vorab-Werbungskosten

Kosten, die vor der ersten Vermietung anfallen, sind trotzdem absetzbar: Renovierung, Maklersuche, Finanzierungskosten. Voraussetzung: eindeutige Vermietungsabsicht.

KI-Check: Hast du alles?

Nutze diesen Prompt: „Ich vermiete [Anzahl] Objekte. Hier sind meine bisherigen Werbungskosten: [Liste]. Prüfe anhand der vollständigen Liste möglicher Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung, ob ich Positionen vergessen habe.“

Wenn du deine Werbungskosten vollständig erfasst hast, ist der Rest Formsache. Hier geht es weiter: Anlage V selbst machen oder direkt zur ELSTER-Anleitung.

Wichtige Fakten zu Werbungskosten bei Vermietung

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen und senken das zu versteuernde Einkommen.

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften (Gehalt, Rente) verrechnet wird. Das ist einer der größten Steuervorteile als Vermieter.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf, die 15% des Gebäudewerts übersteigen (§ 6 Abs. 1a EStG), werden nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand anerkannt, sondern nur über die AfA abgeschrieben.

Häufig gestellte Fragen zu Werbungskosten

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten (0,30 EUR/km), Kontoführungspauschale (16 EUR/Jahr), Telefon/Internet (anteilig), Fachliteratur, Anzeigenkosten und Mitgliedsbeiträge.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand (ursprünglichen Zustand wiederherstellen) ist sofort absetzbar oder auf 2–5 Jahre verteilbar (§ 82b EStDV). Herstellungskosten (Neues schaffen) werden nur über AfA abgeschrieben. Vorsicht bei Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf über 15% des Gebäudewerts (§ 6 Abs. 1a EStG).

Können Werbungskosten bei Leerstand abgesetzt werden?

Ja, solange Einkünfteerzielungsabsicht nachweisbar ist. Dokumentiere Vermietungsbemühungen: Inserate, Besichtigungen, Maklerbeauftragung.

Kann ich mein ChatGPT-Abo als Werbungskosten absetzen?

Ja, soweit du es für Steuerzwecke bei der Vermietung nutzt. Es fällt unter Fachliteratur und Fortbildung.

Wie hoch ist die Kontoführungsgebühr-Pauschale?

16 EUR pro Jahr, wird vom Finanzamt fast immer ohne Nachweis akzeptiert. Alternativ: tatsächliche Kosten bei separatem Vermietungskonto.