AfA-Berechnung für Mietobjekte: Der ultimative Guide

Von Roland Fiege · April 2026 · 8 Min. Lesezeit

Die AfA — Absetzung für Abnutzung — ist der größte Steuer-Hebel, den du als Vermieter hast. Bei einem typischen Mietobjekt reden wir über 2.000 bis 5.000 EUR pro Jahr, die du allein durch Abschreibung von der Steuer absetzt. Über die gesamte Nutzungsdauer sind das leicht sechsstellige Beträge.

Trotzdem verstehen die meisten Vermieter ihre AfA nicht. Sie vertrauen blind ihrem Steuerberater — der manchmal selbst Fehler macht. Dieser Guide ändert das.

AfA-Grundlagen: Was wird abgeschrieben?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude — nicht das Grundstück. Grundstücke nutzen sich nicht ab (sagt das Steuerrecht). Die erste Herausforderung: Du musst den Gebäudeanteil vom Gesamtkaufpreis trennen.

Bemessungsgrundlage der AfA

Die AfA-Bemessungsgrundlage ist nicht nur der Kaufpreis. Dazu gehören auch:

• Kaufpreis des Gebäudeanteils
• Grunderwerbsteuer (anteilig Gebäude)
• Notarkosten für den Kaufvertrag (anteilig)
• Maklerprovision (anteilig)
• Nicht: Grundbuchkosten für die Grundschuld (das sind Finanzierungskosten)

Gebäudeanteil ermitteln — der entscheidende Schritt

Der Gebäudeanteil bestimmt, wie viel du jährlich abschreiben darfst. Hier gibt es drei Wege:

1. Kaufvertrag

Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung steht (z.B. „Gebäude: 140.000 EUR, Grundstück: 60.000 EUR“), akzeptiert das Finanzamt das — meistens. Ausnahme: Die Aufteilung ist offensichtlich unrealistisch.

2. Arbeitshilfe des BMF

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Die nutzt auch das Finanzamt. Problem: Sie tendiert dazu, den Grundstücksanteil höher anzusetzen — zu deinem Nachteil.

3. Gutachten

Ein Gutachter kann den Gebäudeanteil individuell bestimmen. Kostet 500–1.500 EUR, kann sich aber massiv lohnen. Besonders bei Objekten in teuren Lagen, wo das Grundstück laut BMF-Arbeitshilfe überbewertet wird.

KI-Tipp: „Mein Mietobjekt in [Stadt], Kaufpreis 220.000 EUR, Grundstücksgröße 350 qm, Bodenrichtwert 85 EUR/qm, Wohnfläche 78 qm. Berechne den Gebäudeanteil nach der Sachwertmethode und vergleiche mit dem Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe.“

AfA-Sätze: Welcher gilt für dein Objekt?

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr und dem Kaufdatum ab:

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

• Baujahr bis 31.12.1924: 2,5% pro Jahr (= 40 Jahre Nutzungsdauer)
• Baujahr ab 01.01.1925 bis 31.12.2022: 2% pro Jahr (= 50 Jahre)
• Fertigstellung ab 01.01.2023: 3% pro Jahr (= 33 Jahre)

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen (Bauantrag ab 2023) gibt es zusätzlich zur normalen AfA eine Sonder-AfA von 5% pro Jahr für 4 Jahre. Voraussetzung: Die Baukosten dürfen 5.200 EUR pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Das bedeutet: In den ersten 4 Jahren kannst du 8% pro Jahr abschreiben (3% normal + 5% Sonder). Bei einem Gebäudewert von 200.000 EUR sind das 16.000 EUR jährlich.

Der Geheimtipp: Restnutzungsdauer-Gutachten

Hier wird es richtig spannend. Die gesetzlichen AfA-Sätze gehen von einer Standard-Nutzungsdauer aus. Aber was, wenn dein Gebäude in schlechterem Zustand ist? Dann kannst du eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen — und höher abschreiben.

Beispiel:

• Gebäude Baujahr 1965, normaler AfA-Satz: 2% (50 Jahre)
• Gutachter stellt Restnutzungsdauer von 25 Jahren fest
• Neuer AfA-Satz: 4% pro Jahr — doppelt so viel!

Ein solches Gutachten kostet typischerweise 800–1.500 EUR und kann sich schon im ersten Jahr amortisieren. Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis in mehreren Urteilen bestätigt (BFH IX R 25/19).

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Nicht für jedes Objekt ist ein Gutachten sinnvoll. Hier die Faustregel:

• Gebäude älter als 40 Jahre: Fast immer lohnend, da die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich unter den gesetzlich vermuteten 50 Jahren liegt
• Gebäudewert über 100.000 EUR: Die Steuerersparnis übersteigt die Gutachtenkosten schnell
• Schlechter Zustand: Alte Heizung, einfache Verglasung, nicht gedämmte Fassade — all das reduziert die Restnutzungsdauer

Konkretes Rechenbeispiel: Gebäudewert 160.000 EUR, Baujahr 1972. Ohne Gutachten: 2% AfA = 3.200 EUR/Jahr. Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 20 Jahre): 5% AfA = 8.000 EUR/Jahr. Differenz: 4.800 EUR. Bei Grenzsteuersatz 42%: 2.016 EUR weniger Steuern pro Jahr. Das Gutachten für 1.200 EUR hat sich nach 7 Monaten amortisiert.

Praxis-Tipp: Die Kosten für das Restnutzungsdauer-Gutachten sind selbst als Werbungskosten absetzbar. Du zahlst also effektiv nur den Nettobetrag nach Steuern.

Zeitanteilige AfA im Kaufjahr

Im Jahr des Kaufs bekommst du die AfA nur anteilig ab dem Monat des Übergangs (Nutzen und Lasten). Kaufst du am 15. September, bekommst du AfA für 4 Monate (September bis Dezember = 4/12).

Konkretes Beispiel:

• Gebäudewert: 150.000 EUR
• AfA-Satz: 2%
• Jährliche AfA: 3.000 EUR
• Kauf am 15.09.: 3.000 x 4/12 = 1.000 EUR im ersten Jahr

AfA-Berechnung mit KI: Praktisches Beispiel

So nutze ich KI für die AfA-Berechnung meiner 8 Objekte. Hier der Ablauf für ein konkretes Objekt:

1. Daten sammeln: Kaufvertrag, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Baujahr
2. Gebäudeanteil berechnen lassen: KI berechnet nach Sachwertmethode
3. Nebenkosten aufteilen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler anteilig
4. AfA-Satz bestimmen: KI prüft Baujahr und anwendbare Regelung
5. Ergebnis für Anlage V: Fertige Zahl für die Eintragung in ELSTER

Der ganze Prozess dauert 10 Minuten pro Objekt. Beim Steuerberater wäre das eine Position auf der Rechnung — ohne Erklärung, wie die Zahl zustande kam.

Vollständige AfA-Beispielrechnung

Hier ein durchgerechnetes Beispiel, damit du die AfA für dein eigenes Objekt nachvollziehen kannst:

Ausgangsdaten:

• Kaufpreis: 220.000 EUR
• Grunderwerbsteuer (5%): 11.000 EUR
• Notarkosten (Kaufvertrag): 3.300 EUR
• Maklerprovision (3,57%): 7.854 EUR
• Gesamte Anschaffungskosten: 242.154 EUR
• Grundstücksanteil lt. Gutachterausschuss: 30%
• Baujahr: 1998
• Kaufdatum / Übergang Nutzen/Lasten: 01.04.2025

Berechnung:

• Gebäudeanteil: 242.154 x 70% = 169.508 EUR
• AfA-Satz (Baujahr nach 1924, vor 2023): 2%
• Volle Jahres-AfA: 169.508 x 2% = 3.390 EUR
• Zeitanteilig im Kaufjahr (April–Dezember = 9/12): 3.390 x 9/12 = 2.543 EUR

Ab dem zweiten Jahr beträgt die AfA 3.390 EUR jährlich — für insgesamt 50 Jahre. Über die gesamte Laufzeit schreibst du 169.508 EUR ab. Das sind bei 42% Grenzsteuersatz insgesamt 71.193 EUR weniger Steuern.

Häufige AfA-Fehler vermeiden

• Grundstück wird mit abgeschrieben: Nein. Nur das Gebäude.
• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer und Co. erhöhen die AfA-Basis
• AfA-Beginn falsch: Nicht Kaufdatum, sondern Übergang Nutzen/Lasten
• Sonder-AfA nicht beantragt: Wird nicht automatisch gewährt, muss explizit geltend gemacht werden
• Restnutzungsdauer nicht geprüft: Gerade bei älteren Gebäuden verschenkst du hier Geld

Für alle weiteren absetzbaren Positionen schau in unseren Werbungskosten-Guide. Und wenn du die AfA gleich korrekt in deine Erklärung einbauen willst: Anlage V selbst machen.

Wichtige AfA-Fakten auf einen Blick

Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt 2% des Gebäudewerts pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG) bei Baujahr 1925–2022, 2,5% bei Baujahr vor 1925 und 3% bei Fertigstellung ab 2023.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht zusätzlich 5% Abschreibung pro Jahr für 4 Jahre bei neuen Mietwohnungen — zusammen mit der normalen AfA von 3% sind das 8% pro Jahr oder 16.000 EUR bei 200.000 EUR Gebäudewert.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet 800–1.500 EUR und kann die jährliche AfA verdoppeln. Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis bestätigt (BFH IX R 25/19).

Häufig gestellte Fragen zur AfA-Berechnung

Wie hoch ist die AfA für Mietobjekte?

Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt: 2,5% pro Jahr für Gebäude mit Baujahr bis 31.12.1924, 2% pro Jahr für Baujahr 01.01.1925 bis 31.12.2022 und 3% pro Jahr für Fertigstellung ab 01.01.2023. Zusätzlich gibt es die Sonder-AfA nach § 7b EStG von 5% pro Jahr für 4 Jahre bei neuen Mietwohnungen.

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und lohnt es sich?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist nach, dass ein Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer hat als die gesetzlich vermuteten 50 Jahre. Bei 25 statt 50 Jahren Restnutzungsdauer verdoppelt sich die jährliche AfA auf 4%. Das Gutachten kostet 800–1.500 EUR und kann sich im ersten Jahr amortisieren. Der BFH hat diese Praxis bestätigt (BFH IX R 25/19).

Wie ermittle ich den Gebäudeanteil für die AfA?

Es gibt drei Wege: 1) Aufteilung laut Kaufvertrag, 2) BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, 3) Individuelles Gutachten (500–1.500 EUR). Der Gebäudeanteil bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage und damit die jährliche Abschreibung.

Was gehört zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Nicht nur der Kaufpreis des Gebäudeanteils, sondern auch die anteilige Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerprovision. Nicht dazu gehören Grundbuchkosten für die Grundschuld (Finanzierungskosten).

Wie funktioniert die zeitanteilige AfA im Kaufjahr?

Im Kaufjahr wird die AfA nur anteilig ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten gewährt. Bei Kauf am 15. September gibt es AfA für 4 Monate (4/12 der Jahres-AfA). Maßgeblich ist nicht das Kaufdatum, sondern der Übergang von Nutzen und Lasten.