Eigenleistungen absetzen Vermietung: Was geht 2025?

Von Roland Fiege · April 2026 · 18 Min. Lesezeit

Kurz & knapp -- Eigenleistungen absetzen bei Vermietung: - Eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht absetzbar -- auch nicht als fiktiver Stundenlohn (§ 9 Abs. 1 EStG). - Materialkosten (Farbe, Laminat, Armaturen) sind vollständig als Werbungskosten abziehbar. - Fahrtkosten zur Mietwohnung: 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückfahrt). - Erhaltungsaufwand kann auf 2--5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).

Du renovierst deine Mietwohnung selbst, streichst Wände, verlegst Laminat, erneuerst die Armaturen -- und willst dir das steuerlich anrechnen lassen? Dann musst du eine bittere Pille schlucken: Deine eigene Arbeitsleistung ist steuerlich wertlos. Zumindest aus Sicht des Finanzamts. Die Frage "Kann ich Eigenleistungen bei der Vermietung absetzen?" hat eine klare Antwort: Nur die tatsächlichen Ausgaben.

Trotzdem ist die Situation deutlich besser, als viele Vermieter denken. Denn auch wenn du alles selbst machst, kannst du eine ganze Reihe von Kosten geltend machen -- vom Eimer Farbe über die Maschinenmiete bis hin zu den Fahrtkosten zur Wohnung. In Vermieterforen ist das Thema ein Dauerbrenner: Threads zur Absetzbarkeit von Eigenleistungen erreichen regelmäßig vierstellige Aufrufzahlen, und die Antworten sind oft widersprüchlich.

Dieser Artikel bringt Klarheit. Du erfährst, welche Kosten bei Eigenleistung absetzbar sind, wo die Grenzen liegen, wie du Handwerkerrechnungen korrekt aufsetzt, was bei ausländischen Firmen gilt und wie du größere Renovierungskosten steuerlich optimal verteilst.

Die Grundregel: Eigene Arbeitsleistung ist nicht absetzbar

Fangen wir mit der zentralen Ernüchterung an: Deine eigene Arbeitszeit kannst du nicht als Werbungskosten absetzen. Das gilt unabhängig davon, ob du Maler, Elektriker oder Schreiner von Beruf bist. Selbst wenn du einen fiktiven Stundenlohn von 50 Euro ansetzt und 200 Stunden in die Renovierung steckst -- die 10.000 Euro an fiktiver Arbeitsleistung tauchen in deiner Steuererklärung nicht auf.

Warum ist das so?

Das Einkommensteuerrecht kennt nur tatsächliche Aufwendungen als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. "Aufwendungen" setzt voraus, dass dir tatsächlich Kosten entstanden sind -- also Geld geflossen ist. Deine eigene Arbeit ist kein Geldabfluss, sondern ein Zeitopfer. Das Steuerrecht bewertet dieses Zeitopfer mit null Euro.

Das klingt ungerecht, ist aber konsequent: Würdest du dieselbe Arbeit in deiner eigenen selbstgenutzten Wohnung machen, könntest du auch nichts absetzen. Der Unterschied bei der Vermietung ist lediglich, dass du die Materialkosten und sonstigen Sachkosten als Werbungskosten geltend machen kannst.

Gilt das auch für Familienangehörige?

Ja -- wenn Familienangehörige unentgeltlich mithelfen, ist auch deren Arbeitsleistung steuerlich nicht absetzbar. Etwas anderes gilt nur, wenn du einen Familienangehörigen tatsächlich beschäftigst und bezahlst. Dann gelten allerdings strenge Regeln für die Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen: Der Vertrag muss fremdüblich sein, tatsächlich durchgeführt werden und die Zahlung muss auf ein eigenes Konto des Angehörigen erfolgen. In der Praxis scheitern solche Konstruktionen häufig an der Fremdüblichkeit.

Materialkosten: Das kannst du tatsächlich absetzen

Auch wenn die Arbeitsleistung rausfällt -- die Materialkosten sind vollständig als Werbungskosten absetzbar. Und hier summiert sich bei einer Renovierung einiges.

Was genau zählt zu den absetzbaren Materialkosten?

• Baumaterialien: Farbe, Tapete, Kleister, Putz, Spachtelmasse, Silikon, Fugenmörtel
• Bodenbeläge: Laminat, Vinyl, Fliesen, Teppichboden, Trittschalldämmung, Sockelleisten
• Sanitärmaterial: Armaturen, Waschbecken, WC-Sitze, Dichtungen, Flexschläuche
• Elektromaterial: Steckdosen, Lichtschalter, Kabel, Sicherungen, Dimmer
• Kleinteile: Schrauben, Dübel, Klebeband, Abdeckfolie, Schleifpapier

Werkzeug und Maschinenmiete

Werkzeug, das du für die Renovierung anschaffst, ist ebenfalls absetzbar. Bei Werkzeug bis 800 Euro netto (bei Vermietung von Wohnraum in der Regel brutto, da kein Vorsteuerabzug) kannst du die Kosten sofort als geringwertiges Wirtschaftsgut abschreiben. Teureres Werkzeug wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Noch besser: Mietest du Maschinen (Schlagbohrmaschine, Fliesenschneider, Tapeziermaschine, Dampfreiniger), sind die Mietkosten vollständig und sofort als Werbungskosten abziehbar.

Beispiel: Du renovierst eine 60-Quadratmeter-Wohnung komplett selbst. Deine Materialkosten:

Diese 2.185 Euro sind vollständig als Werbungskosten absetzbar -- auch wenn du keinen einzigen Handwerker beauftragt hast.

Fahrtkosten zur Mietwohnung

Ein oft übersehener Posten: Die Fahrtkosten zur Mietwohnung für Renovierungsarbeiten sind als Werbungskosten abziehbar. Anders als bei der Fahrt zur Arbeitsstelle gilt hier nicht die Entfernungspauschale, sondern du kannst die tatsächlichen Kosten oder die Reisekostenpauschale von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer (also Hin- und Rückfahrt) ansetzen.

Beispiel: Deine Mietwohnung ist 25 km von deinem Wohnort entfernt. Du fährst an 15 Wochenenden zur Renovierung. Das ergibt: 15 Fahrten x 50 km (hin und zurück) x 0,30 Euro = 225 Euro zusätzliche Werbungskosten.

Wichtig: Dokumentiere jede Fahrt mit Datum, Zweck und Kilometerstand. Ein einfaches Fahrtenbuch oder eine Excel-Liste reicht. Bei einer Betriebsprüfung oder Rückfrage des Finanzamts musst du die Fahrten nachweisen können.

Handwerkerleistungen vs. Eigenleistung: Der § 35a EStG-Irrtum

In Vermieterforen taucht regelmäßig die Frage auf, ob man die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG nutzen kann. Die kurze Antwort: Nein -- nicht bei Vermietung.

§ 35a EStG gilt nur bei Eigennutzung

Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG (20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr) gilt ausschließlich für Handwerkerleistungen in der selbstgenutzten Wohnung. Vermietest du die Immobilie, greift diese Vorschrift nicht. Das ist aber kein Nachteil -- im Gegenteil.

Warum ist das sogar besser?

Bei einer vermieteten Immobilie setzt du die gesamten Handwerkerkosten (Arbeitszeit UND Material) als Werbungskosten ab. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen direkt. Je nach persönlichem Steuersatz sparst du deutlich mehr als die pauschalen 20 Prozent nach § 35a EStG.

Rechenbeispiel: Eine Handwerkerrechnung über 5.000 Euro (3.000 Euro Arbeitslohn + 2.000 Euro Material).

Bei Vermietung sparst du also 2.100 Euro statt 600 Euro. Allerdings: Nur bei der Vermietung trägst du auch die Kosten selbst und erzielst Mieteinnahmen, die du versteuern musst. Die Werbungskosten mindern eben diese steuerpflichtigen Einnahmen.

Rechnungsanforderungen: Was auf der Rechnung stehen muss

Damit das Finanzamt deine Werbungskosten anerkennt, brauchst du ordnungsgemäße Belege. Bei Handwerkerrechnungen gelten die Anforderungen des § 14 UStG. Doch auch bei Baumärkten und Materialkäufen solltest du auf vollständige Belege achten.

Pflichtangaben auf Handwerkerrechnungen

• Name und Anschrift des leistenden Unternehmers
• Name und Anschrift des Leistungsempfängers (also deine Daten)
• Steuernummer oder USt-IdNr. des Unternehmers
• Rechnungsdatum und fortlaufende Rechnungsnummer
• Menge und Art der gelieferten Gegenstände bzw. Umfang und Art der Leistung
• Zeitpunkt der Leistung oder Lieferung
• Entgelt (netto), Steuersatz und Steuerbetrag
• Getrennte Ausweisung von Material und Arbeitslohn (empfehlenswert, bei § 35a sogar Pflicht)

Barzahlung vermeiden

Gerade bei größeren Beträgen empfiehlt es sich, per Überweisung zu zahlen. Barzahlungen an Handwerker werden vom Finanzamt kritisch gesehen -- bei § 35a EStG (Eigennutzung) sind sie sogar ausdrücklich nicht anerkannt. Bei Vermietung besteht zwar kein generelles Barzahlungsverbot, aber die Nachweisführung ist bei Banküberweisung deutlich einfacher.

Baumarktbelege

Auch der Kassenbon vom Baumarkt reicht als Beleg -- vorausgesetzt, du kannst die Zuordnung zur Mietwohnung nachweisen. Tipp: Notiere auf dem Kassenbon direkt das Objekt und den Verwendungszweck. Noch besser: Lege dir eine Belegsammlung pro Objekt und Jahr an.

Skonto und Rabatte: Nettobeträge ansetzen

Ein Detail, das in Vermieterforen überraschend oft diskutiert wird: Wenn du Skonto oder Rabatte erhältst, darfst du nur den tatsächlich gezahlten Betrag als Werbungskosten ansetzen.

Beispiel: Ein Handwerker stellt dir 10.000 Euro in Rechnung und gewährt 2 Prozent Skonto bei Zahlung innerhalb von 10 Tagen. Du zahlst fristgerecht 9.800 Euro. Dann sind 9.800 Euro deine Werbungskosten -- nicht 10.000 Euro.

Das Gleiche gilt für Mengenrabatte im Baumarkt, Treue-Rabatte bei Handwerkern oder nachträglich gewährte Preisnachlässe. Maßgeblich ist immer der tatsächliche Geldabfluss.

Praxistipp: Nutze Skonto konsequent. Bei einer Renovierung für 20.000 Euro sparst du mit 2 Prozent Skonto 400 Euro. Auf das Jahr hochgerechnet entspricht das einem Zinssatz von über 36 Prozent -- kein Tagesgeldkonto der Welt bietet dir das. Steuerlich setzt du dann eben 19.600 Euro statt 20.000 Euro an, aber die 400 Euro echte Ersparnis hast du trotzdem.

Reverse Charge bei ausländischen Baufirmen

Beauftragst du eine ausländische Baufirma (z. B. aus Polen, Tschechien oder Rumänien), die in Deutschland keine Betriebsstätte hat, greift der sogenannte Reverse-Charge-Mechanismus (§ 13b UStG). Das bedeutet: Nicht der leistende Unternehmer schuldet die Umsatzsteuer, sondern du als Leistungsempfänger.

Was bedeutet das in der Praxis?

Die ausländische Firma stellt dir eine Rechnung ohne deutsche Umsatzsteuer aus. Auf der Rechnung muss der Hinweis stehen, dass die Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger übergeht (z. B. "Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers gemäß § 13b UStG").

Bist du als privater Vermieter betroffen?

Ja, auch als privater Vermieter kannst du unter § 13b UStG fallen, wenn du Bauleistungen von einem im Ausland ansässigen Unternehmer beziehst. Du musst in diesem Fall:

1. Eine Umsatzsteuer-Voranmeldung abgeben (einmalig oder für den betreffenden Zeitraum)
2. Die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen
3. Gleichzeitig kannst du die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen, wenn du umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung betreibst (§ 4 Nr. 12a UStG)

Die abgeführte Umsatzsteuer wird dann zum Bestandteil deiner Werbungskosten (oder Herstellungskosten, je nach Art der Maßnahme).

Beispiel: Eine polnische Firma verlegt Fliesen für 4.000 Euro netto. Du musst 760 Euro (19 %) Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Deine Gesamtkosten betragen 4.760 Euro, die du als Werbungskosten ansetzt.

Wichtig: Lass dich bei größeren Aufträgen an ausländische Firmen steuerlich beraten. Die Meldepflichten und Fristen sind komplex, und Fehler können zu Nachzahlungen und Verspätungszuschlägen führen.

Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)

Wenn du in einem Jahr besonders hohe Renovierungskosten hast, kann es steuerlich sinnvoll sein, diese Kosten nicht sofort vollständig als Werbungskosten abzusetzen, sondern auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen.

Die gesetzliche Grundlage

§ 82b EStDV erlaubt bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen. Das Wahlrecht besteht für jeden einzelnen Erhaltungsaufwand separat.

Wann lohnt sich die Verteilung?

Die Verteilung lohnt sich, wenn:

• Dein Einkommen im Renovierungsjahr niedrig ist (z. B. wegen Elternzeit, Jobwechsel oder Mietausfall während der Renovierung) und du in den Folgejahren höhere Einkünfte erwartest
• Du durch den Sofortabzug keinen steuerlichen Vorteil hättest, weil dein zu versteuerndes Einkommen ohnehin unter dem Grundfreibetrag liegt
• Du die Progression glätten willst: 5 x 4.000 Euro Werbungskosten auf 5 Jahre verteilt können steuerlich günstiger sein als einmal 20.000 Euro in einem Jahr, wenn du dadurch in niedrigere Steuerstufen rutschst

Rechenbeispiel: Du investierst 20.000 Euro in die Renovierung deiner Mietwohnung. Dein zu versteuerndes Einkommen liegt bei 55.000 Euro (Grenzsteuersatz 42 %).

Bei konstantem Steuersatz ist die Gesamtersparnis gleich -- aber durch den Sofortabzug hast du das Geld früher und kannst es reinvestieren. Deshalb gilt: Bei konstantem Einkommen ist der Sofortabzug fast immer vorteilhafter. Die Verteilung lohnt sich nur bei schwankendem Einkommen oder niedrigem Einkommen im Renovierungsjahr.

Achtung bei Verkauf oder Eigennutzung

Wird die Immobilie vor Ablauf des Verteilungszeitraums verkauft, veräußert oder in die Eigennutzung überführt, muss der noch nicht abgezogene Restbetrag im Jahr des Wechsels vollständig als Werbungskosten angesetzt werden. Das kann unter Umständen sogar vorteilhaft sein, wenn du in diesem Jahr ein hohes Einkommen hast.

Renovierung vor oder nach Eigennutzung: Wann sind Kosten absetzbar?

Ein Klassiker in Vermieterforen: Du ziehst aus deiner Wohnung aus, renovierst sie und vermietest sie anschließend. Oder umgekehrt: Du kaufst eine Wohnung, nutzt sie zunächst kurz selbst und vermietest sie dann. Was ist absetzbar?

Renovierung nach Eigennutzung, vor Vermietung

Renovierst du eine bisher selbstgenutzte Wohnung, um sie anschließend zu vermieten, sind die Renovierungskosten als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar -- aber nur, wenn die Vermietungsabsicht klar erkennbar ist. Das Finanzamt verlangt dafür konkrete Anhaltspunkte:

• Nachweis der Vermietungsabsicht (z. B. Inserat, Maklervertrag, Korrespondenz mit Mietinteressenten)
• Die Renovierung muss auf die Vermietung ausgerichtet sein
• Der zeitliche Zusammenhang zwischen Renovierung und Vermietungsbeginn sollte eng sein

Praxistipp: Schalte das Mietinserat idealerweise schon während der Renovierung. Damit dokumentierst du die Vermietungsabsicht ab dem ersten Tag.

Kurzzeitige Eigennutzung zwischen Kauf und Vermietung

Problematisch wird es, wenn du eine Wohnung kaufst, sie zunächst selbst nutzt (auch nur für wenige Monate) und dann vermietest. Die Renovierungskosten während der Eigennutzungsphase sind nicht als Werbungskosten absetzbar, da in dieser Zeit keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Renovierungskosten, die erst nach dem Entschluss zur Vermietung und in zeitlichem Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, sind dagegen absetzbar. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein.

Renovierung vor Kaufpreiszahlung

Auch eine Frage, die in Foren regelmäßig auftaucht: Darf ich Renovierungskosten absetzen, die vor der Kaufpreiszahlung anfallen, aber nach notarieller Beurkundung? Grundsätzlich ja, sofern dir das wirtschaftliche Eigentum bereits zusteht (in der Regel ab Besitzübergang, nicht erst ab Kaufpreiszahlung). Der Besitzübergang ist im notariellen Kaufvertrag geregelt und fällt häufig vor die vollständige Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt anfallende Renovierungskosten können als Werbungskosten oder Herstellungskosten berücksichtigt werden.

Außenanlagen: Stellplatz, Terrasse, Hofeinfahrt -- Erhaltung oder Herstellungskosten?

Investitionen in Außenanlagen werfen regelmäßig die Frage auf, ob es sich um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand oder um aktivierungspflichtige Herstellungskosten handelt.

Die Grundregel

• Neuherstellung einer Außenanlage (z. B. erstmalige Pflasterung einer Hofeinfahrt, Bau eines bisher nicht vorhandenen Stellplatzes, Errichtung einer Fahrradgarage): Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer abzuschreiben sind.
• Erneuerung oder Reparatur einer bestehenden Außenanlage (z. B. neue Pflasterung einer vorhandenen Hofeinfahrt, Reparatur eines bestehenden Stellplatzes): Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar.

Nutzungsdauer von Außenanlagen

Außenanlagen werden nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben, sondern getrennt mit eigener Nutzungsdauer:

Erweiterung bestehender Anlagen

Erweitert du eine bestehende Anlage (z. B. zusätzlicher Stellplatz neben dem vorhandenen), handelt es sich um Herstellungskosten für ein neues Wirtschaftsgut. Die Erweiterungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Die bestehende Anlage bleibt davon unberührt.

Außenanlagen bei Neubau

Bei einem Neubau (Reihenhaus, Eigentumswohnung) gehören die Außenanlagen grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gebäudes errichtet werden. Sie werden dann zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben. Werden sie dagegen zeitlich deutlich nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt, sind sie als selbstständige Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer zu behandeln.

Checkliste: Absetzbare Kosten bei Eigenleistung

Bevor du deine Steuererklärung machst, prüfe diese Posten:

1. Materialkosten: Alle Baumaterialien mit Belegen dokumentiert?
2. Werkzeug: Anschaffungen unter 800 Euro brutto als GWG sofort abgeschrieben?
3. Maschinenmiete: Mietkosten für Geräte als Werbungskosten erfasst?
4. Fahrtkosten: Fahrten zur Mietwohnung dokumentiert (Datum, km, Zweck)?
5. Entsorgungskosten: Container, Sperrmüllgebühren, Deponiekosten erfasst?
6. Verpflegungskosten: Bei ganztägigen Einsätzen (über 8 Stunden) Verpflegungspauschale prüfen.
7. Verteilung prüfen: Lohnt sich die Verteilung auf 2-5 Jahre nach § 82b EStDV?
8. 15-Prozent-Grenze: Bei Neuerwerb in den ersten 3 Jahren Gesamtkosten im Blick behalten.

FAQ: Häufige Fragen zu Eigenleistungen bei Vermietung

Kann ich mir selbst einen Stundenlohn für Renovierungsarbeiten ansetzen?

Nein, ein fiktiver Stundenlohn für eigene Arbeitsleistung ist steuerlich nicht absetzbar. Das Einkommensteuerrecht kennt nur tatsächliche Aufwendungen als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Absetzbar sind ausschließlich tatsächliche Ausgaben (Material, Fahrtkosten, Maschinenmiete etc.).

Darf ich Werkzeug absetzen, das ich auch privat nutze?

Grundsätzlich ja, wenn das Werkzeug überwiegend für die Vermietung eingesetzt wird. Bei gemischter Nutzung musst du den beruflichen (vermietungsbezogenen) Anteil schätzen und nur diesen absetzen. Eine Bohrmaschine, die du zu 80 Prozent für Arbeiten an Mietwohnungen nutzt, ist zu 80 Prozent absetzbar. In der Praxis akzeptieren Finanzämter bei typischem Renovierungswerkzeug oft eine vollständige Zuordnung, wenn du mehrere Mietobjekte hast.

Sind Entsorgungskosten (Container, Sperrmüll) absetzbar?

Ja, Entsorgungskosten sind vollständig als Werbungskosten abziehbar. Container-Miete, Sperrmüllgebühren und Deponiekosten im Zusammenhang mit der Renovierung einer Mietwohnung sind vollständig absetzbar. Gleiches gilt für Kosten der Entrümpelung durch einen Dienstleister.

Was ist steuerlich besser: Selbst machen oder Handwerker beauftragen?

Das hängt von deinem Steuersatz ab. Wenn du alles selbst machst, sparst du zwar die Handwerkerkosten, kannst aber nur Material absetzen. Beauftragst du einen Handwerker, sind die gesamten Kosten (Arbeit + Material) als Werbungskosten absetzbar. Die Steuerersparnis auf den Arbeitslohn macht den Handwerker effektiv günstiger. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kostet dich ein Handwerker, der 1.000 Euro Arbeitslohn berechnet, nach Steuern nur 580 Euro.

Kann ich Materialkosten absetzen, wenn die Wohnung gerade leer steht?

Ja, sofern du eine Vermietungsabsicht nachweisen kannst. Renovierungskosten während des Leerstands sind als Werbungskosten absetzbar, wenn die Wohnung zur Neuvermietung vorbereitet wird. Dokumentiere die Vermietungsabsicht durch Inserate, Maklerbeauftragung oder schriftliche Nachweise.

Muss die Handwerkerrechnung Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweisen?

Bei Vermietung ist die getrennte Ausweisung nicht zwingend erforderlich, da du ohnehin die Gesamtkosten als Werbungskosten absetzt. Empfehlenswert ist sie trotzdem -- zum einen für die eigene Transparenz, zum anderen für den Fall, dass das Finanzamt die Aufteilung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten prüft. Bei Eigennutzung (§ 35a EStG) ist die getrennte Ausweisung dagegen Pflicht.

Was passiert, wenn ich die 15-Prozent-Grenze durch Eigenleistung überschreite?

Auch Materialkosten aus Eigenleistung zählen in die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen deine gesamten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sämtliche Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert. Du kannst sie dann nicht mehr sofort absetzen, sondern musst sie über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

Kann ich eine Heizungsreparatur anteilig auf selbstgenutzte und vermietete Flächen aufteilen?

Ja. Bei einem Gebäude mit selbstgenutzten und vermieteten Einheiten werden Reparaturkosten an der gemeinsamen Heizungsanlage nach dem Flächenverhältnis aufgeteilt. Der auf die vermietete Fläche entfallende Anteil ist als Werbungskosten absetzbar. Das Gleiche gilt für andere gemeinschaftliche Anlagen wie Dach, Fassade oder Treppenhaus.

Gibt es eine Vereinfachungsregelung für kleine Beträge?

Eine explizite Bagatellgrenze für Materialkosten bei Eigenleistung gibt es nicht. Du kannst grundsätzlich jeden Betrag als Werbungskosten ansetzen, sofern ein Beleg vorhanden ist. In der Praxis empfiehlt es sich aber, auch Kleinbeträge sauber zu dokumentieren -- nicht wegen einer Mindestgrenze, sondern weil lückenlose Dokumentation deine Glaubwürdigkeit beim Finanzamt erhöht.

Fazit

Eigenleistungen bei der Vermietung sind steuerlich ein zweischneidiges Schwert: Deine Arbeitszeit bleibt steuerneutral, aber alle tatsächlichen Ausgaben rund um die Renovierung sind absetzbar. Das umfasst Materialkosten, Werkzeug, Maschinenmiete, Fahrtkosten und Entsorgungskosten. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Eigene Arbeitsleistung ist steuerlich nicht absetzbar -- das gilt auch für unentgeltlich helfende Familienangehörige.
• Materialkosten sind vollständig als Werbungskosten abziehbar, unabhängig davon, ob du selbst oder ein Handwerker die Arbeit ausführt.
• Fahrtkosten zur Mietwohnung kannst du mit 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückfahrt) ansetzen.
• § 35a EStG (Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen) greift nur bei Eigennutzung, nicht bei Vermietung -- bei Vermietung ist der Werbungskostenabzug aber ohnehin vorteilhafter.
• Skonto und Rabatte reduzieren die absetzbaren Werbungskosten -- du setzt immer den tatsächlich gezahlten Betrag an.
• Erhaltungsaufwand lässt sich wahlweise sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
• Außenanlagen (Stellplatz, Terrasse, Hofeinfahrt) sind bei Neuherstellung Herstellungskosten, bei Erneuerung Erhaltungsaufwand.
• Belege sammeln, Fahrten dokumentieren und die 15-Prozent-Grenze bei Neuerwerb im Blick behalten.

Je sorgfältiger du deine Materialkosten und Nebenkosten dokumentierst, desto mehr holst du aus deiner Eigenleistung bei der Vermietung steuerlich heraus -- auch wenn deine Arbeitszeit selbst keinen Cent wert ist.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei konkreten Steuerfragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.