15-Prozent-Grenze Vermietung: Erhaltungsaufwand oder HK?

Von Roland Fiege · April 2026 · 16 Min. Lesezeit

Du hast eine Immobilie gekauft, renovierst die erste Wohnung und willst die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen? Dann solltest du die 15-Prozent-Grenze kennen -- denn sie kann dir einen dicken Strich durch die Rechnung machen. Kaum ein Thema wird in Vermieterforen so hitzig diskutiert wie die Frage, ob Renovierungskosten als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen sind. Und kaum ein Thema führt so häufig zu bösen Überraschungen im Steuerbescheid.

In diesem Artikel erfährst du, was die 15-Prozent-Grenze genau besagt, wie du sie korrekt berechnest, welche typischen Fallen lauern und welche Gestaltungsspielräume du hast. Mit konkreten Zahlenbeispielen, aktueller Rechtsprechung und Praxistipps.

Was ist die 15-Prozent-Grenze bei Vermietung? (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

15-Prozent-Grenze ist die Regelung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Immobilienkauf als anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Die Vorschrift besagt im Kern:

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und die ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Das bedeutet konkret: Wenn du ein Gebäude kaufst und in den ersten drei Jahren insgesamt mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung und Modernisierung steckst, werden diese Kosten zwingend den Herstellungskosten zugerechnet. Du kannst sie dann nicht mehr sofort als Werbungskosten absetzen, sondern musst sie über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abschreiben -- bei Wohngebäuden also typischerweise über 40 oder 50 Jahre.

Warum gibt es diese Regel?

Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Käufer heruntergekommener Immobilien den Kaufpreis künstlich niedrig halten, um dann über hohe Renovierungskosten sofortige Steuervorteile zu erzielen. Die 15-Prozent-Grenze ist eine Typisierungsregelung: Sie unterstellt, dass bei hohen Renovierungskosten kurz nach dem Kauf tatsächlich eine Substanzverbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus vorliegt -- also Herstellungskosten und kein bloßer Erhaltungsaufwand.

Wichtig: Es handelt sich um eine Freigrenze, keine Freibetragsregelung

Sobald die 15-Prozent-Schwelle überschritten wird, werden sämtliche Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten -- nicht nur der übersteigende Teil. Das macht die Grenze so brisant.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Die Abgrenzung

Bevor wir tiefer in die 15-Prozent-Grenze einsteigen, musst du die grundlegende Unterscheidung verstehen:

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn du etwas reparierst, erneuerst oder instand setzt, ohne dass sich dadurch die Substanz, die Nutzungsmöglichkeit oder der Standard des Gebäudes wesentlich verändern. Typische Beispiele:

• Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige neue Fenster
• Erneuerung des Bodenbelags (gleicher Standard)
• Reparatur der Heizungsanlage
• Streichen der Fassade
• Austausch einer defekten Gastherme gegen ein gleichwertiges Gerät

Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig (oder wahlweise auf 2 bis 5 Jahre verteilbar, § 82b EStDV).

Herstellungskosten

Herstellungskosten entstehen, wenn du etwas Neues schaffst oder ein Gebäude in seinem Wesen wesentlich veränderst. Die Rechtsprechung hat hier drei Kategorien definiert:

1. Erweiterung: Aufstockung, Anbau, Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum
2. Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus: z. B. Hebung des Standards in mindestens drei von vier zentralen Ausstattungsbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster)
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Hier greift die 15-Prozent-Grenze

Herstellungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben -- bei einem Wohngebäude (Baujahr vor 1925: 40 Jahre/2,5 %; ab 1925: 50 Jahre/2 %; ab 2023 fertiggestellt: 33 Jahre/3 %).

Die Crux in der Praxis

Auch wenn eine Maßnahme nach allgemeiner steuerlicher Beurteilung eindeutig Erhaltungsaufwand ist (z. B. die Erneuerung einer defekten Gastherme), kann sie durch die 15-Prozent-Grenze umqualifiziert werden. Das Gesetz greift unabhängig davon, ob die Maßnahmen für sich genommen Erhaltungsaufwand wären.

So berechnest du die 15-Prozent-Grenze richtig

Die Berechnung klingt simpel, birgt aber Tücken. Gehen wir Schritt für Schritt vor.

Schritt 1: Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ermitteln

Die 15 Prozent beziehen sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten -- nicht auf den Gesamtkaufpreis. Du musst also den Grundstücksanteil herausrechnen.

Beispiel: - Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro - Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): 30.000 Euro - Gesamte Anschaffungskosten: 330.000 Euro - Anteil Grund und Boden laut Kaufvertrag oder BMF-Arbeitshilfe: 30 % - Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 231.000 Euro - 15-Prozent-Grenze: 231.000 x 0,15 = 34.650 Euro

Überschreiten deine Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 34.650 Euro netto, werden sie komplett zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Schritt 2: Drei-Jahres-Frist bestimmen

Die Frist beginnt mit dem Tag der Anschaffung -- das ist in der Regel der Tag des wirtschaftlichen Übergangs (Besitz, Nutzen und Lasten), nicht der notarielle Beurkundungstag. Die Frist endet exakt drei Jahre später.

Beispiel: Übergang am 15.03.2024 --> Frist läuft bis 14.03.2027.

Alle Aufwendungen, die in diesem Zeitraum anfallen (maßgeblich ist die Ausführung der Arbeiten, nicht die Zahlung), werden zusammengerechnet.

Schritt 3: Aufwendungen zusammenrechnen

Addiere alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der Frist -- ohne Umsatzsteuer (bei Vorsteuerabzugsberechtigung) bzw. inklusive Umsatzsteuer (wenn du nicht vorsteuerabzugsberechtigt bist, also bei normaler Wohnraumvermietung).

Nicht einzurechnen sind laut Gesetz: - Aufwendungen für Erweiterungen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB) -- die sind ohnehin immer Herstellungskosten - Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (Schönheitsreparaturen)

Rechenbeispiel komplett

Renovierungskosten in 3 Jahren: | Maßnahme | Jahr | Betrag | |---|---|---| | Neue Heizung | 1 | 12.000 EUR | | Badsanierung | 1 | 9.000 EUR | | Fenster erneuert | 2 | 8.500 EUR | | Summe | | 29.500 EUR |

Ergebnis: Die Grenze von 28.875 EUR ist überschritten. Alle 29.500 EUR werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und sind nur über die AfA-Dauer absetzbar.

Typische Fallen: Wärmepumpe, Gastherme und Sanierung vor Kauf

Falle 1: Wärmepumpe statt alter Ölheizung

Du kaufst eine Immobilie mit veralteter Ölheizung und installierst eine Wärmepumpe. Die Kosten belaufen sich auf 25.000 EUR. Zwei Probleme:

1. Standardhebung: Der BFH hat mehrfach entschieden, dass der Wechsel des Heizungssystems (z. B. von Öl auf Wärmepumpe) eine wesentliche Verbesserung im Bereich Heizung darstellt. In Kombination mit Verbesserungen in anderen Ausstattungsbereichen kann das sogar unabhängig von der 15-Prozent-Grenze zu Herstellungskosten führen (BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15).

2. 15-Prozent-Grenze: Selbst wenn die Wärmepumpe für sich genommen noch als Erhaltungsaufwand durchginge, fließt der Betrag in die Gesamtrechnung ein. 25.000 EUR allein können schon ausreichen, um die Grenze zu reißen.

Gestaltungstipp: Prüfe, ob die Installation der Wärmepumpe auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist verschoben werden kann. Alternativ: Kombination mit steuerlichen Förderungen (BEG-Förderung, Steuerermäßigung nach § 35c EStG bei Eigennutzung).

Falle 2: Defekte Gastherme ersetzen

Der Klassiker: Die Gastherme ist defekt und muss sofort getauscht werden. Das ist eigentlich ein klarer Fall von Erhaltungsaufwand -- aber: Wenn die Kosten zusammen mit anderen Maßnahmen die 15-Prozent-Grenze überschreiten, werden auch sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Der BFH hat in seinem Urteil vom 14.06.2016 (IX R 15/15) klargestellt, dass auch zwangsläufige Reparaturen in die Berechnung einbezogen werden. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme notwendig oder freiwillig war.

Falle 3: Renovierung vor Kaufpreiszahlung

Du unterschreibst den Kaufvertrag und beginnst schon vor der Kaufpreiszahlung mit den Renovierungsarbeiten. Vorsicht: Wenn der wirtschaftliche Übergang noch nicht stattgefunden hat, hast du steuerlich noch kein Eigentum. Die Kosten sind dann weder als Werbungskosten noch als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen -- sie könnten als vorweggenommene Anschaffungskosten gewertet werden.

Umgekehrt: Wenn der wirtschaftliche Übergang bereits stattgefunden hat (Besitzübergang), starten auch die drei Jahre -- und die Renovierungskosten zählen mit.

Falle 4: Sanierung in mehreren Bauabschnitten

Du planst, die Sanierung über vier Jahre zu strecken, um die Grenze einzuhalten. Im dritten Jahr kommt ein ungeplanter Wasserschaden dazu. Plötzlich reißt du die Grenze -- und zwar rückwirkend für alle drei Jahre. Auch das ist eine häufige Situation: Die 15-Prozent-Grenze wird erst am Ende des Drei-Jahres-Zeitraums endgültig beurteilt, und unvorhergesehene Kosten können das gesamte Konstrukt kippen.

Gestaltungsmöglichkeiten: Zeitliche Verteilung und Aufteilung

Trotz der strengen Regelung gibt es legale Gestaltungsspielräume.

1. Zeitliche Streckung der Maßnahmen

Die einfachste Strategie: Schiebe Maßnahmen, die nicht dringend sind, hinter die Drei-Jahres-Frist. Was nach Ablauf der Frist durchgeführt wird, unterliegt der normalen Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten -- ohne die verschärfende 15-Prozent-Grenze.

Beispiel: - Kauf am 01.01.2024 - Jahr 1: Bad sanieren (8.000 EUR) - Jahr 2: Elektrik erneuern (6.000 EUR) - Summe bis Fristende: 14.000 EUR (unter der Grenze) - Jahr 4 (nach Fristablauf): Heizung tauschen (15.000 EUR) --> sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar

2. Schönheitsreparaturen herausrechnen

Das Gesetz nimmt jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten ausdrücklich aus. Dazu gehören Schönheitsreparaturen wie: - Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken - Streichen von Heizkörpern und Heizrohren - Streichen der Innentüren und Fenster von innen - Erneuerung des Bodenbelags (umstritten, nur bei einfachem Austausch)

Achte darauf, diese Positionen in Rechnungen separat ausweisen zu lassen. Das Finanzamt muss sie dann aus der 15-Prozent-Berechnung herausnehmen.

Achtung: Die Finanzverwaltung legt den Begriff eng aus. Eine vollständige Renovierung aller Räume wird nicht als "üblicherweise jährlich anfallend" angesehen. Es muss sich um laufende, regelmäßige Instandhaltung handeln.

3. Eigenleistungen dokumentieren

Eigenleistungen (deine eigene Arbeitszeit) sind kein Aufwand im steuerlichen Sinne und fließen nicht in die 15-Prozent-Berechnung ein. Nur Materialkosten werden berücksichtigt. Wenn du handwerklich begabt bist, kann Eigenleistung helfen, die Grenze nicht zu reißen.

4. Kaufpreisaufteilung optimieren

Je höher der Grundstücksanteil, desto niedriger der Gebäudeanteil -- und desto höher ist die absolute 15-Prozent-Grenze relativ zu deinen Renovierungskosten. Moment -- das klingt widersprüchlich. Tatsächlich ist es so: Ein höherer Grundstücksanteil senkt zwar die AfA-Bemessungsgrundlage, erhöht aber den Spielraum bei der 15-Prozent-Grenze relativ nicht, da die Grenze sich auf den Gebäudeanteil bezieht. Ein niedriger Grundstücksanteil erhöht den Gebäudeanteil und damit die absolute 15-Prozent-Schwelle.

Praxistipp: Die Aufteilung Grund/Gebäude muss marktgerecht sein. Du kannst sie nicht frei wählen. Nutze die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Immobilienwertrechner) oder lass ein Gutachten erstellen, wenn die pauschale Berechnung zu einem ungünstigen Ergebnis führt. Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein Sachverständigengutachten Vorrang hat.

5. Maßnahmen auf verschiedene Wirtschaftsgüter aufteilen

Bei Mehrfamilienhäusern mit gemischt genutzten Einheiten (Wohnen und Gewerbe) kann es sinnvoll sein, Maßnahmen einzelnen Einheiten zuzuordnen. Die 15-Prozent-Grenze gilt pro Gebäude, nicht pro Wohnung -- aber bei getrennten Wirtschaftsgütern (z. B. nachträglich geteilte Grundstücke) kann eine separate Betrachtung möglich sein.

Was tun, wenn das Finanzamt AHK und Werbungskosten zusammenstreicht?

Ein Szenario, das Vermieter in Foren regelmäßig schildern: Du hast deine Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand deklariert, und das Finanzamt streicht sie -- mit dem Hinweis auf anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Sofortmaßnahmen

1. Einspruch einlegen (Frist: ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids). Der Einspruch hemmt die Bestandskraft. Im Einspruchsverfahren kannst du ergänzende Unterlagen und Begründungen nachreichen.

2. Rechnungen prüfen: Sind die Schönheitsreparaturen separat ausgewiesen? Sind Erweiterungsmaßnahmen korrekt abgegrenzt? Oftmals rechnet das FA pauschal alles zusammen, obwohl einzelne Positionen herausgerechnet werden müssten.

3. Drei-Jahres-Frist nachrechnen: Liegt der wirtschaftliche Übergang wirklich an dem vom FA angenommenen Datum? Jeder Tag kann entscheidend sein.

4. Steuerberater hinzuziehen: Gerade bei größeren Beträgen lohnt sich professionelle Hilfe. Die Abgrenzungsfragen sind komplex, und ein Steuerberater kennt die aktuelle Rechtsprechung.

Wenn das FA teilweise Recht hat

Sollte die 15-Prozent-Grenze tatsächlich überschritten sein, ist das ärgerlich, aber kein Totalverlust. Die Kosten werden dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten den Gebäude-Anschaffungskosten hinzugerechnet und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Du schreibst also mehr ab -- nur eben verteilt über die Restnutzungsdauer. In der Gesamtbetrachtung über die Haltedauer der Immobilie setzt du denselben Betrag ab, nur eben gestreckt.

Relevante BFH-Rechtsprechung

• BFH vom 14.06.2016, IX R 25/14: Bestätigung, dass alle Kosten innerhalb der Drei-Jahres-Frist zusammengerechnet werden, unabhängig von ihrer Art.
• BFH vom 14.06.2016, IX R 15/15: Auch zwangsläufige Reparaturen fallen unter die 15-Prozent-Grenze.
• BFH vom 13.03.2018, IX R 41/17: Schönheitsreparaturen sind gesondert zu behandeln und herauszurechnen.

Sonderfälle: Kauf unter 3 Jahren und Kauf zwischen Verwandten

Sonderfall 1: Vermietung unter 3 Jahre nach Kauf

Wenn du eine Immobilie kaufst und sie weniger als drei Jahre hältst, stellt sich die Frage: Greift die 15-Prozent-Grenze trotzdem? Ja -- die Frist läuft ab Anschaffung, unabhängig davon, ob du die Immobilie vor Ablauf der drei Jahre wieder verkaufst. Allerdings: Wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst, greift ohnehin § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft), und die anschaffungsnahen Herstellungskosten erhöhen deine Anschaffungskosten -- was den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindert.

Beispiel: - Kauf für 200.000 EUR (Gebäudeanteil: 140.000 EUR) - Renovierung im Jahr 1: 25.000 EUR (über 15 % von 140.000 = 21.000 EUR) - Verkauf im Jahr 2 für 280.000 EUR - Anschaffungskosten für § 23 EStG: 200.000 + 25.000 EUR Nebenkosten + 25.000 EUR anschaffungsnahe HK = 250.000 EUR - Veräußerungsgewinn: 280.000 - 250.000 = 30.000 EUR (statt 55.000 EUR)

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten wirken sich hier also gewinnmindernd aus.

Sonderfall 2: Kauf zwischen Vater und Sohn (Verwandtenkauf)

Kaufst du eine Immobilie von einem nahen Angehörigen, gelten grundsätzlich dieselben Regeln. Allerdings prüft das Finanzamt hier besonders genau:

• Fremdvergleich: Ist der Kaufpreis marktüblich? Ein zu niedriger Kaufpreis kann als teilentgeltlicher Erwerb (gemischte Schenkung) gewertet werden. In diesem Fall werden die Anschaffungskosten nur anteilig angesetzt -- was die 15-Prozent-Schwelle absenkt.

• Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO): Wenn der Kauf offensichtlich nur dazu dient, über die Renovierungskosten Steuervorteile zu generieren, kann das Finanzamt den Vorgang steuerlich ignorieren.

• Fortgeführte Anschaffungskosten: Bei einer gemischten Schenkung führst du die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Vater) anteilig fort. Die 15-Prozent-Grenze bemisst sich dann nach den eigenen Anschaffungskosten, also dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis -- was die Grenze drastisch senken kann.

Beispiel: - Verkehrswert der Immobilie: 400.000 EUR - Kaufpreis Vater an Sohn: 200.000 EUR (= 50 % entgeltlich, 50 % unentgeltlich) - Gebäudeanteil der eigenen AK (70 %): 140.000 EUR - 15-%-Grenze: 21.000 EUR -- ein sehr niedriger Wert, der schnell überschritten ist

Sonderfall 3: Erbschaft und vorweggenommene Erbfolge

Bei einer Erbschaft gibt es keine Anschaffung im steuerlichen Sinne. Die 15-Prozent-Grenze greift daher nicht. Der Erbe kann Renovierungskosten nach den allgemeinen Grundsätzen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten behandeln -- ohne die verschärfende Drei-Jahres-Frist.

Anders bei der vorweggenommenen Erbfolge gegen Versorgungsleistungen: Hier kann ein entgeltlicher Erwerb vorliegen, und die 15-Prozent-Grenze ist wieder im Spiel.

FAQ: Häufige Fragen zur 15-Prozent-Grenze

1. Gilt die 15-Prozent-Grenze auch bei Eigennutzung?

Nein, die 15-Prozent-Grenze betrifft nur Gebäude, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden -- also insbesondere vermietete Immobilien. Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es ohnehin keinen Werbungskostenabzug.

2. Bezieht sich die 15-Prozent-Grenze auf den Brutto- oder Nettobetrag?

Bei vermieteten Wohnimmobilien (umsatzsteuerfreie Vermietung) sind die Renovierungskosten inklusive Umsatzsteuer anzusetzen, da du keinen Vorsteuerabzug hast. Bei optierter Gewerberaumvermietung gelten die Nettobeträge.

3. Zählen auch Eigenleistungen zur 15-Prozent-Grenze?

Nein. Nur tatsächliche Aufwendungen (Materialkosten und Fremdleistungen) fließen ein. Deine eigene Arbeitskraft stellt keinen Aufwand dar.

4. Was passiert, wenn ich die Grenze nur knapp überschreite?

Auch bei einem Euro Überschreitung gibt es keinen Toleranzbereich. Auch bei einer Überschreitung um einen einzigen Euro werden sämtliche Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die 15-Prozent-Grenze ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

5. Kann ich die Renovierungskosten auf zwei Gebäude aufteilen?

Nur wenn es sich tatsächlich um zwei separate Wirtschaftsgüter handelt -- z. B. bei zwei Gebäuden auf einem Grundstück mit separaten Hausnummern. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen gilt die Grenze für das gesamte Gebäude.

6. Werden Versicherungsleistungen (z. B. nach Wasserschaden) gegengerechnet?

Erhältst du eine Versicherungserstattung für Reparaturkosten, mindert diese den Aufwand. Nur der selbst getragene Anteil fließt in die 15-Prozent-Berechnung ein (BFH vom 13.03.2018, IX R 41/17).

7. Gilt die 15-Prozent-Grenze auch bei Zwangsversteigerung?

Ja. Auch der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist eine Anschaffung im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Der Zuschlagsbeschluss entspricht dem Kaufvertrag.

8. Was sind die Folgen, wenn ich die Kosten falsch deklariere?

Wenn du Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand geltend machst und das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstuft, wird der Bescheid geändert. Das kann zu Nachzahlungen mit Zinsen (6 % p. a. nach § 233a AO, seit 2019: 1,8 % p. a.) führen. Ein Steuerstrafverfahren droht nur bei vorsätzlicher Falschangabe.

9. Kann ich gegen die 15-Prozent-Grenze klagen?

Grundsätzlich ja. Du kannst Einspruch einlegen und anschließend Klage beim Finanzgericht erheben. Die Erfolgsaussichten hängen vom Einzelfall ab -- insbesondere von der Frage, ob einzelne Positionen korrekt herausgerechnet wurden.

10. Wie wirkt sich die 15-Prozent-Grenze bei einer Sonder-AfA (§ 7b EStG) aus?

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Wenn du die Voraussetzungen für eine Sonder-AfA nach § 7b EStG erfüllst, kannst du auch den erhöhten Betrag der Sonder-AfA zugrunde legen -- das mildert den Nachteil der Umqualifizierung deutlich ab.

Fazit: Die 15-Prozent-Grenze erfordert Planung vor dem Kauf

Die 15-Prozent-Grenze ist eine der wichtigsten steuerlichen Hürden für Vermieter, die nach dem Immobilienkauf sanieren oder modernisieren wollen. Sie kann dazu führen, dass Zehntausende Euro an Renovierungskosten nicht sofort, sondern nur über Jahrzehnte abgesetzt werden können.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Vor dem Kauf kalkulieren: Schätze die voraussichtlichen Renovierungskosten realistisch ein und setze sie ins Verhältnis zum Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
• Maßnahmen zeitlich steuern: Nicht dringende Arbeiten hinter die Drei-Jahres-Frist schieben.
• Rechnungen sauber trennen: Schönheitsreparaturen separat ausweisen lassen.
• Eigenleistung nutzen: Was du selbst machst, fließt nicht in die Berechnung ein.
• Bei Verwandtenkäufen besonders aufpassen: Der niedrigere Kaufpreis senkt die Grenze erheblich.
• Steuerberater einbinden: Gerade bei umfangreichen Sanierungen ist professionelle Beratung unerlässlich.

Die 15-Prozent-Grenze bei Vermietung ist kein Grund, auf sinnvolle Sanierungen zu verzichten. Aber sie ist ein Grund, diese Sanierungen steuerlich durchdacht zu planen -- am besten schon, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.

Weiterlesen

• Kaufpreisaufteilung Immobilie: Gebäudeanteil optimieren -- Der Gebäudeanteil bestimmt die absolute 15-%-Schwelle.
• AfA bei Vermietung: Gebäudeabschreibung berechnen -- Wie anschaffungsnahe Herstellungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen.
• AfA nach Erbschaft und Schenkung -- Bei Erbschaft greift die 15-%-Grenze nicht, bei vorweggenommener Erbfolge schon.
• Hausgeld und Rücklage in der Anlage V -- Sonderumlagen und Erhaltungsaufwand korrekt erfassen.

Letzte Aktualisierung: April 2025

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei Sanierungen nach dem Kauf solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.