Photovoltaik Vermietung Steuer: Regeln seit 2023

Von Roland Fiege · April 2026 · 17 Min. Lesezeit

Kurz & knapp -- Photovoltaik und Vermietung Steuer: - Einkommensteuerbefreiung seit 2023 fuer PV-Anlagen bis 30 kWp (EFH) bzw. 15 kWp je Einheit (MFH) nach § 3 Nr. 72 EStG. - Nullsteuersatz (0 % USt) auf Kauf und Montage von PV-Anlagen bis 30 kWp (§ 12 Abs. 3 UStG). - Kleinunternehmerregelung empfohlen -- kein Vorsteuerabzug-Vorteil mehr bei Neuanlagen ab 2023. - Keine Steuererklärung (Anlage G, EÜR) erforderlich bei steuerbefreiten Anlagen.

Die steuerliche Behandlung von Photovoltaik bei der Vermietung hat sich seit 2023 grundlegend vereinfacht. Die Installation einer PV-Anlage auf einem vermieteten Objekt ist fuer viele Vermieter wirtschaftlich attraktiv -- und dank Einkommensteuerbefreiung und Umsatzsteuer-Nullsteuersatz auch steuerlich unkompliziert. Gleichzeitig sind neue Fragen entstanden: Lohnt sich der Vorsteuerabzug noch? Wie wirkt sich die PV-Anlage auf die Kleinunternehmerregelung bei der Vermietung aus? Und was gilt bei Mieterstrom im Mehrfamilienhaus?

Diese Fragen tauchen in Vermieterforen regelmäßig auf -- Threads zur steuerlichen Behandlung von PV-Anlagen bei der Vermietung erreichen tausende Aufrufe und sorgen fuer intensive Diskussionen. Das liegt auch daran, dass sich die Rechtslage in kurzer Zeit mehrfach geändert hat und die Wechselwirkung zwischen Vermietungseinkünften und PV-Einkünften vielen Vermietern unklar ist.

Dieser Artikel erklärt die aktuelle steuerliche Behandlung von PV-Anlagen auf vermieteten Objekten -- von der Einkommensteuerbefreiung über die Umsatzsteuer bis hin zu Abschreibung, Mieterstrom und E-Rechnungspflicht. Mit konkreten Zahlenbeispielen und einer ausführlichen FAQ.

PV-Anlage auf vermietetem Objekt: steuerliche Einordnung

Wenn du als Vermieter eine PV-Anlage auf deinem vermieteten Gebäude installierst, berührst du steuerlich zwei verschiedene Einkunftsarten:

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Deine Mieteinnahmen laufen weiterhin über Anlage V.
2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG): Der Betrieb einer PV-Anlage mit Einspeisung ins Netz war bislang ein eigenständiger Gewerbebetrieb. Seit 2023 ist das für die meisten Kleinanlagen irrelevant geworden -- dazu gleich mehr.

Die PV-Anlage ist steuerlich ein eigenständiges Wirtschaftsgut und wird getrennt vom Gebäude behandelt. Das gilt unabhängig davon, ob die Anlage auf dem Dach montiert oder in die Fassade integriert ist.

Wichtig: Der Betrieb einer PV-Anlage begründet grundsätzlich eine gewerbliche Tätigkeit. Für die Vermietungseinkünfte hat das in der Regel keine negativen Auswirkungen, weil die PV-Einkünfte nicht zur "gewerblichen Infektion" der Vermietungseinkünfte führen -- sofern du die Vermietung nicht in einer Personengesellschaft betreibst, die auch die PV-Anlage hält.

Steuerbefreiung seit 2023: § 3 Nr. 72 EStG

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber eine der bedeutendsten Änderungen für PV-Anlagen eingeführt: Seit dem 1. Januar 2023 sind die Einnahmen und Entnahmen aus bestimmten PV-Anlagen komplett einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG).

Welche Anlagen profitieren?

Die Steuerbefreiung gilt für PV-Anlagen mit einer installierten Bruttoleistung von:

• bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit auf, an oder in Einfamilienhäusern, Gewerbegebäuden und Nebengebäuden
• bis 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden
• maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem insgesamt (Summe aller Anlagen)

Was heißt das konkret für dich als Vermieter?

Beispiel 1 -- Einfamilienhaus: Du vermietest ein Einfamilienhaus und installierst eine 25-kWp-Anlage auf dem Dach. Die Einspeisevergütung von ca. 2.050 Euro pro Jahr ist einkommensteuerfrei. Eine Gewinnermittlung für die PV-Anlage entfällt.

Beispiel 2 -- Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten: Du installierst eine PV-Anlage auf deinem MFH. Die Grenze liegt bei 15 kWp je Wohneinheit, also insgesamt 90 kWp. Eine 80-kWp-Anlage wäre vollständig steuerfrei.

Beispiel 3 -- Mehrere Objekte: Du besitzt drei vermietete Einfamilienhäuser mit je einer 30-kWp-Anlage. Gesamtleistung: 90 kWp. Da das unter der 100-kWp-Gesamtgrenze liegt, sind alle drei Anlagen steuerfrei.

Was bedeutet die Steuerbefreiung für die AfA?

Da die Einnahmen steuerfrei sind, kannst du im Gegenzug keine Betriebsausgaben und keine Abschreibung für die PV-Anlage steuerlich geltend machen (§ 3c Abs. 1 EStG). Werbungskosten, die mit steuerfreien Einnahmen zusammenhängen, sind nicht abziehbar. Für die meisten Vermieter ist das trotzdem vorteilhaft, weil die Steuerbefreiung den bürokratischen Aufwand massiv reduziert und bei Kleinanlagen die steuerliche Belastung ohnehin gering war.

Die Steuerbefreiung gilt rückwirkend auch für noch offene Veranlagungen ab 2022. Du musst keinen Antrag stellen -- das Finanzamt wendet die Befreiung von Amts wegen an.

Umsatzsteuer: Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG

Seit dem 1. Januar 2023 gilt für die Lieferung und Installation bestimmter PV-Anlagen ein Umsatzsteuersatz von 0 Prozent (§ 12 Abs. 3 UStG). Das bedeutet: Du zahlst auf den Kauf und die Montage der PV-Anlage keine Umsatzsteuer -- weder 19 % noch 7 %.

Voraussetzungen für den Nullsteuersatz

Der Nullsteuersatz gilt, wenn die PV-Anlage auf oder in der Nähe eines Wohngebäudes installiert wird. Konkret:

• Die Anlage wird auf oder an einem Gebäude installiert, das nach dem Marktstammdatenregister (MaStR) gemeldet ist
• Die installierte Bruttoleistung laut MaStR beträgt nicht mehr als 30 kWp
• Der Nullsteuersatz gilt auch für wesentliche Komponenten (Wechselrichter, Batteriespeicher, Unterkonstruktion, Kabel) und die Installationsleistung

Was heißt das für den Kauf?

Beispiel: Du kaufst eine 10-kWp-Anlage inklusive Batteriespeicher und Montage für 18.000 Euro. Dank Nullsteuersatz zahlst du 18.000 Euro netto = brutto. Die früher fälligen ca. 3.420 Euro Umsatzsteuer entfallen komplett.

Achtung: Der Nullsteuersatz gilt für die Lieferung an den Betreiber. Wenn du die Anlage vor 2023 bestellt, aber erst 2023 oder später geliefert bekommen hast, gilt der Nullsteuersatz ab dem Lieferzeitpunkt.

Vorsteuerabzug -- lohnt sich das noch?

Vor 2023 war der Vorsteuerabzug der Hauptgrund, warum viele Vermieter auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet und zur Regelbesteuerung optiert haben. Die Rechnung war einfach: 19 % Umsatzsteuer auf die Anschaffungskosten als Vorsteuer zurückholen und im Gegenzug die Umsatzsteuer auf die Einspeisevergütung abführen.

Seit 2023 hat sich die Situation grundlegend geändert:

1. Nullsteuersatz auf die Anschaffung: Da beim Kauf keine Umsatzsteuer anfällt, gibt es auch keine Vorsteuer zum Abziehen.
2. Einspeisevergütung: Die Einspeisevergütung unterliegt weiterhin der Umsatzsteuer (19 %), wenn du nicht Kleinunternehmer bist.
3. Eigenverbrauch: Auch die unentgeltliche Wertabgabe (Eigenverbrauch) muss bei Regelbesteuerung versteuert werden.

Fazit: Für PV-Anlagen, die ab 2023 angeschafft werden, ergibt die Option zur Regelbesteuerung in den allermeisten Fällen keinen Sinn mehr. Der Vorsteuerabzug bringt keinen Vorteil, und du ersparst dir die Pflicht zur Umsatzsteuervoranmeldung und Umsatzsteuererklärung für die PV-Anlage.

Beispielrechnung: Eine 10-kWp-Anlage erzeugt ca. 10.000 kWh pro Jahr. Bei 70 % Einspeisung und 8,11 Cent/kWh Einspeisevergütung sind das rund 568 Euro Einspeisevergütung. Die darauf entfallende Umsatzsteuer bei Regelbesteuerung beträgt ca. 108 Euro pro Jahr -- Geld, das du bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung nicht abführen musst.

Kleinunternehmerregelung vs. Regelbesteuerung

Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) ist für PV-Anlagen seit 2023 die klar vorteilhaftere Variante. Aber Vorsicht: Als Vermieter musst du beachten, dass sich die Kleinunternehmergrenze auf alle unternehmerischen Umsätze bezieht -- also Vermietungsumsätze und PV-Umsätze zusammen.

Kleinunternehmergrenze seit 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Schwellenwerte (Jahressteuergesetz 2024):

• Vorjahresumsatz: maximal 25.000 Euro (vorher 22.000 Euro)
• Laufendes Jahr: voraussichtlich maximal 100.000 Euro (vorher 50.000 Euro)

Wann wird es kritisch?

Wenn du zur Umsatzsteuer bei der Vermietung optiert hast (z. B. bei gewerblicher Vermietung mit Vorsteuerabzug), zählen diese Umsätze mit. Die PV-Einspeisevergütung kommt dann obendrauf.

Beispiel: Du vermietest eine Wohnung umsatzsteuerfrei (Wohnraumvermietung) und betreibst eine PV-Anlage mit 500 Euro Einspeisevergütung pro Jahr. Da umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung nicht in die Kleinunternehmergrenze einfließt und die PV-Einspeisevergütung weit unter 25.000 Euro liegt, bist du problemlos Kleinunternehmer.

Praxistipp: Wenn du bereits bei einer gewerblichen Vermietung zur Umsatzsteuer optiert hast, prüfe, ob die PV-Einspeisevergütung deine Gesamtumsätze beeinflusst. Im Normalfall wird die PV-Vergütung so gering sein, dass sie keine Rolle spielt.

Mieterstrom-Modell

Beim Mieterstrom lieferst du als Vermieter den auf dem Dach erzeugten Strom direkt an deine Mieter. Das ist wirtschaftlich attraktiv, weil der Strom teurer an den Mieter verkauft werden kann als die Einspeisevergütung, aber steuerlich und regulatorisch deutlich aufwendiger.

Steuerliche Besonderheiten beim Mieterstrom

1. Einkommensteuer: Die Einnahmen aus der Stromlieferung an Mieter sind gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG). Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG gilt auch für Mieterstrom-Einnahmen, sofern die Leistungsgrenzen eingehalten werden.

2. Umsatzsteuer: Die Stromlieferung an Mieter unterliegt dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 %. Das gilt auch dann, wenn du Kleinunternehmer für die Einspeisevergütung bist -- Mieterstrom ist eine eigenständige Lieferung.

3. Gewerbesteuer: Durch die Stromlieferung wird ein Gewerbebetrieb begründet. Allerdings gibt es eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Seit 2023 gelten gelockerte Voraussetzungen für die Unschädlichkeit von PV-Strom bei der erweiterten Kürzung.

Mieterstrom-Vertrag

Steuerlich ist es sinnvoll, den Mieterstrom-Vertrag strikt vom Mietvertrag zu trennen. Die Stromlieferung sollte in einem separaten Vertrag geregelt werden, damit die Vermietungseinkünfte sauber von den gewerblichen Einkünften getrennt bleiben.

Beispiel: Du betreibst eine 20-kWp-Anlage auf einem MFH mit 4 Wohneinheiten. 40 % des Stroms liefern deine Mieter ab, 30 % speist du ins Netz ein, 30 % verbraucht der Allgemeinstrom. Der Mieterstrompreis liegt bei 28 Cent/kWh (netto). Bei 8.000 kWh Erzeugung und 3.200 kWh Mieterstrom-Lieferung erzielst du 896 Euro Mieterstrom-Einnahmen plus ca. 194 Euro Einspeisevergütung. Dank § 3 Nr. 72 EStG sind beide Beträge einkommensteuerfrei.

PV auf dem Mehrfamilienhaus: Besonderheiten

Die Installation einer PV-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus bringt gegenüber dem Einfamilienhaus einige Besonderheiten mit sich.

Leistungsgrenze: 15 kWp je Wohneinheit

Bei MFH gilt die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG bis 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Bei einem 6-Familienhaus sind also bis zu 90 kWp steuerfrei möglich.

Dachfläche und WEG

Gehört das MFH einer Wohnungseigentümergemeinschaft, muss die Eigentümerversammlung der PV-Installation zustimmen. Steuerlich wird die Anlage dann dem jeweiligen Betreiber zugeordnet -- nicht der WEG als solcher.

Allgemeinstrom

Der von der PV-Anlage erzeugte Strom für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Heizungspumpe (Allgemeinstrom) gilt steuerlich als Eigenverbrauch. Er ist bei anwendbarer Steuerbefreiung ebenfalls einkommensteuerfrei.

Netzanschluss und Zählerkonzept

Bei MFH mit Mieterstrom benötigst du ein geeignetes Zählerkonzept (Summenzähler, Erzeugungszähler, Mieterzähler). Die Kosten für die Zählerinfrastruktur sind Betriebsausgaben des PV-Betriebs -- bei Steuerbefreiung allerdings nicht abzugsfähig.

Abschreibung der PV-Anlage

Grundsatz: 20 Jahre lineare AfA

Eine PV-Anlage wird steuerlich über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben (AfA-Tabelle, BMF-Schreiben). Das entspricht einem AfA-Satz von 5 % pro Jahr.

Beispiel: Anschaffungskosten 18.000 Euro --> jährliche AfA 900 Euro --> über 20 Jahre vollständig abgeschrieben.

Sonderabschreibung nach § 7g EStG

Für PV-Anlagen, die vor 2023 angeschafft wurden, konnte die Sonderabschreibung nach § 7g EStG (20 % im Erstjahr, verteilt auf 5 Jahre) genutzt werden. Seit 2023 entfällt diese Möglichkeit, weil die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG die Abschreibung ausschließt -- steuerfreie Einnahmen und korrespondierende Betriebsausgaben schließen sich gegenseitig aus.

Wann lohnt sich die Abschreibung noch?

Die Abschreibung ist nur dann relevant, wenn die PV-Anlage nicht unter die Steuerbefreiung fällt -- also bei Anlagen über 30 kWp (EFH) bzw. über 15 kWp je Einheit (MFH) oder wenn die 100-kWp-Gesamtgrenze überschritten wird. In diesen Fällen werden die PV-Einkünfte weiterhin regulär besteuert und die Abschreibung kann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.

Einspeisevergütung und Eigenverbrauch

Einspeisevergütung (Stand 2024/2025)

Die Einspeisevergütung nach dem EEG beträgt für neue Anlagen (Inbetriebnahme 2024/2025):

Die Vergütungssätze sinken halbjährlich um 1 % (Degression).

Steuerliche Behandlung

• Einspeisevergütung: Bei Steuerbefreiung (§ 3 Nr. 72 EStG) einkommensteuerfrei. Umsatzsteuerlich relevant nur bei Regelbesteuerung.
• Eigenverbrauch: Bei Steuerbefreiung ebenfalls steuerfrei. Keine unentgeltliche Wertabgabe mehr anzusetzen.
• Volleinspeisung vs. Überschusseinspeisung: Die Wahl beeinflusst die Vergütungshöhe, aber nicht die steuerliche Behandlung (beides fällt unter die Steuerbefreiung).

Praxistipp: Die Entscheidung zwischen Voll- und Überschusseinspeisung ist seit 2023 primär eine wirtschaftliche Frage (Strompreis vs. Einspeisevergütung) und keine steuerliche mehr. Bei vermieteten Objekten ohne Eigenverbrauch durch den Vermieter ist Volleinspeisung wegen der höheren Vergütung oft vorteilhaft.

E-Rechnungspflicht ab 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die E-Rechnungspflicht für inländische B2B-Umsätze. Das betrifft auch Vermieter, die eine PV-Anlage betreiben.

Was musst du beachten?

1. Eingangsrechnungen: Ab 2025 musst du E-Rechnungen (im Format ZUGFeRD oder XRechnung) empfangen und archivieren können. Das betrifft Rechnungen von Handwerkern, Installateuren und Wartungsfirmen.

2. Ausgangsrechnungen: Wenn du als Regelbesteuerer Strom einspeist oder Mieterstrom lieferst, musst du E-Rechnungen ausstellen. Übergangsfristen:

3. Bis Ende 2026: Papierrechnung oder PDF weiterhin zulässig (Unternehmen bis 800.000 Euro Umsatz: bis Ende 2027)

4. Ab 2028: E-Rechnung verpflichtend für alle

5. Kleinunternehmer: Auch Kleinunternehmer müssen ab 2025 E-Rechnungen empfangen können. Die Pflicht zur Ausstellung von E-Rechnungen greift erst später (Übergangsfrist bis Ende 2027).

Praxistipp: Wenn du nur unter der Kleinunternehmerregelung einspeist und keine Mieterstrom-Rechnungen schreibst, ist die E-Rechnungspflicht für dich zunächst nur passiv relevant -- du musst E-Rechnungen empfangen und aufbewahren können, aber nicht selbst ausstellen.

Optieren zur Umsatzsteuer bei der Vermietung

Die Option zur Umsatzsteuer (§ 9 UStG) ist ein eigenständiges Thema, das aber in Kombination mit einer PV-Anlage neue Facetten bekommt.

Wann optieren Vermieter zur USt?

Die Option ist nur möglich bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer (gewerbliche Mieter). Bei Wohnraumvermietung ist die Option ausgeschlossen. Typische Fälle:

• Vermietung von Gewerbeeinheiten, Büroflächen, Praxen
• Vermietung von Betriebsgebäuden

Wechselwirkung PV-Anlage und USt-Option

Wenn du bei einer gewerblichen Vermietung zur USt optiert hast, bist du bereits umsatzsteuerlicher Unternehmer. Die PV-Anlage erweitert dann lediglich deinen unternehmerischen Bereich. Die Konsequenzen:

• Die Einspeisevergütung unterliegt der Umsatzsteuer (19 %)
• Vorsteuer aus PV-bezogenen Kosten (Wartung, Reparatur) kann abgezogen werden
• Die Kleinunternehmerregelung für die PV-Anlage scheidet aus, wenn du bei der Vermietung bereits regelbesteuert bist -- es gilt ein einheitlicher Status

Wechsel der Besteuerungsform

Ein Wechsel von der Regelbesteuerung zur Kleinunternehmerregelung ist möglich, muss aber gut geplant werden. Bei einer PV-Anlage, die vor 2023 mit Vorsteuerabzug angeschafft wurde, droht die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG: Du musst die anteilige Vorsteuer für die restliche Berichtigungszeit (20 Jahre bei Grundstücken, 5 Jahre bei beweglichen Wirtschaftsgütern wie der PV-Anlage) zurückzahlen.

Beispiel: Du hast 2021 eine PV-Anlage für 20.000 Euro netto zzgl. 3.800 Euro USt angeschafft und die Vorsteuer vollständig abgezogen. Wenn du 2025 zur Kleinunternehmerregelung wechselst, musst du für die Jahre 2025 (Jahr 5) die anteilige Vorsteuer von 760 Euro zurückzahlen (3.800 Euro / 5 Jahre x 1 verbleibendes Jahr). Die genaue Berechnung hängt vom Zeitpunkt des Wechsels ab.

Häufige Fragen (FAQ)

1. Muss ich die PV-Anlage beim Finanzamt anmelden?

Ja, die Anmeldung ist Pflicht -- innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme. Du meldest die PV-Anlage beim zuständigen Finanzamt über den "Fragebogen zur steuerlichen Erfassung" an. Außerdem ist die Registrierung im Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur Pflicht. Bei Anlagen unter 30 kWp, die unter die Steuerbefreiung fallen, reicht seit 2023 ein vereinfachtes Verfahren.

2. Kann ich die PV-Anlage trotz Steuerbefreiung abschreiben?

Nein, bei steuerbefreiten PV-Anlagen ist keine Abschreibung möglich. Wenn die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG greift, sind die Einnahmen steuerfrei und im Gegenzug sind die Betriebsausgaben einschließlich der Abschreibung nicht abzugsfähig (§ 3c Abs. 1 EStG). Das gilt auch für laufende Kosten wie Wartung, Versicherung und Reparaturen.

3. Was passiert, wenn ich die 30-kWp-Grenze überschreite?

Die gesamte Anlage verliert die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG. Überschreitest du die Leistungsgrenze (30 kWp bei EFH bzw. 15 kWp je Einheit bei MFH), sind die Einkünfte regulär steuerpflichtig. Die Einkünfte sind dann regulär steuerpflichtig, und du kannst im Gegenzug Betriebsausgaben und AfA geltend machen. Prüfe in diesem Fall, ob eine Aufteilung in zwei getrennte Anlagen sinnvoll ist.

4. Bin ich mit einer PV-Anlage automatisch gewerbesteuerpflichtig?

In der Praxis fällt bei steuerbefreiten PV-Anlagen keine Gewerbesteuer an. Grundsätzlich begründet der Betrieb einer PV-Anlage einen Gewerbebetrieb. Allerdings greift bei steuerbefreiten Anlagen (§ 3 Nr. 72 EStG) faktisch keine Gewerbesteuer, weil kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Bei größeren Anlagen gilt der Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 Euro -- den die meisten PV-Anlagen nicht erreichen.

5. Muss der Mieter der PV-Strom-Nutzung zustimmen?

Für die reine Dachinstallation mit Netzeinspeisung braucht der Mieter nicht zuzustimmen. Anders beim Mieterstrom: Hier muss der Mieter dem separaten Mieterstromvertrag aktiv zustimmen. Ein Zwang zur Abnahme von Mieterstrom besteht nicht -- der Mieter hat freie Anbieterwahl.

6. Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung in einer WEG?

Die Installation auf dem Gemeinschaftsdach bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (qualifizierte Mehrheit). Steuerlich wird die PV-Anlage dem Wohnungseigentümer zugeordnet, der sie betreibt und im MaStR registriert ist. Die Dachflächen-Nutzung sollte vertraglich geregelt werden (Gestattungsvereinbarung).

7. Wie wird ein Batteriespeicher steuerlich behandelt?

Der Batteriespeicher wird steuerlich wie ein Teil der PV-Anlage behandelt, wenn er zusammen mit der Anlage angeschafft wird. Er fällt unter den Nullsteuersatz (§ 12 Abs. 3 UStG) und wird einheitlich mit der PV-Anlage über 20 Jahre abgeschrieben -- sofern die Abschreibung überhaupt relevant ist (also nur bei Anlagen, die nicht unter die Steuerbefreiung fallen). Bei nachträglicher Anschaffung ist der Speicher ein eigenständiges Wirtschaftsgut mit eigener Nutzungsdauer (in der Regel 10 Jahre).

8. Muss ich bei der Steuererklärung etwas eintragen, wenn die Anlage steuerfrei ist?

Nein, bei steuerbefreiten PV-Anlagen entfällt seit 2023 die Pflicht zur Abgabe einer Anlage G (Gewerbeeinkünfte) für die PV-Anlage. Auch eine Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) muss nicht mehr erstellt werden. Das Finanzamt benötigt lediglich die Registrierung im Marktstammdatenregister. Bei der Umsatzsteuer musst du als Kleinunternehmer ebenfalls keine USt-Erklärung für die PV-Anlage abgeben.

9. Was passiert beim Verkauf des vermieteten Objekts mit der PV-Anlage?

Wird die PV-Anlage zusammen mit dem Gebäude verkauft, ist der auf die PV-Anlage entfallende Veräußerungserlös bei steuerbefreiten Anlagen ebenfalls steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG umfasst auch Veräußerungsgewinne). Bei Anlagen, die nicht unter die Befreiung fallen, liegt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor.

10. Kann ich die PV-Anlage über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen?

Die Anschaffungskosten der PV-Anlage sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Laufende Wartungskosten der PV-Anlage sind ebenfalls keine umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Allerdings kann der Mieter indirekt profitieren, wenn die PV-Anlage den Allgemeinstrom (Treppenhausbeleuchtung, Aufzug) reduziert und dadurch die Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung sinken.

Zusammenfassung: Steuerliche Checkliste für Vermieter mit PV-Anlage

Fuer die meisten privaten Vermieter mit PV-Anlagen bis 30 kWp hat die Gesetzgebung seit 2023 den steuerlichen Aufwand massiv reduziert. Die Kombination aus Einkommensteuerbefreiung, Nullsteuersatz und Kleinunternehmerregelung fuehrt dazu, dass du weder Steuern zahlen noch aufwendige Steuererklärungen abgeben musst. Komplexer wird es nur bei größeren Anlagen, Mieterstrom-Modellen oder wenn du bereits zur Umsatzsteuer optiert hast. In diesen Fällen lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater, der beide Bereiche -- Photovoltaik und Vermietung steuerlich -- im Blick hat.

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Letzte Aktualisierung: April 2025. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei konkreten Steuerfragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.