Kaufpreisaufteilung Immobilie: So optimierst du den Gebäudeanteil

Von Roland Fiege · April 2026 · 16 Min. Lesezeit

Warum die Kaufpreisaufteilung über tausende Euro Steuerersparnis entscheidet

Du hast eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft und willst jetzt die Abschreibung (AfA) in deiner Anlage V geltend machen. Dann stehst du vor einer Frage, die deine Steuerlast über Jahrzehnte beeinflusst: Wie teilst du den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude auf?

Der Grund ist simpel: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Grundstücke nutzen sich nicht ab und werden steuerlich nicht abgeschrieben. Je höher also der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto höher deine jährliche AfA -- und desto weniger Steuern zahlst du auf deine Mieteinnahmen.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht der Unterschied zwischen 60 % und 75 % Gebäudeanteil bereits 45.000 Euro AfA-Bemessungsgrundlage aus. Bei 2 % linearer AfA sind das 900 Euro pro Jahr -- über 50 Jahre gerechnet ein gewaltiger Hebel.

Genau hier wird es in der Praxis heikel. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit, die Finanzämter bundesweit als Maßstab verwenden. Doch das Ergebnis dieser Arbeitshilfe ist nicht das letzte Wort. Der Bundesfinanzhof hat in seinem wegweisenden Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe zwar ein geeignetes Schätzungsinstrument ist, aber keinen Vorrang vor anderen Wertermittlungsmethoden genießt.

Dieser Artikel zeigt dir, wie du die BMF-Arbeitshilfe korrekt anwendest, wo ihre Schwächen liegen und wie du einen höheren Gebäudeanteil durchsetzen kannst.

Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Kaufpreisaufteilung ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie in den Anteil, der auf das Grundstück entfällt, und den Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Sie ist zwingend erforderlich, wenn du eine vermietete Immobilie steuerlich abschreiben willst (§ 7 Abs. 4 EStG).

Grundregel: Der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag wird aufgeteilt in:

• Bodenwert (Grundstücksanteil) -- nicht abschreibungsfähig
• Gebäudewert (Gebäudeanteil) -- Bemessungsgrundlage für die AfA
• ggf. Inventar/Zubehör -- separat abschreibbar (kürzere Nutzungsdauer)

Ist im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung vereinbart, wird das Finanzamt diese grundsätzlich übernehmen -- es sei denn, sie weicht erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab. Der BFH hat hierzu festgelegt, dass eine vertragliche Aufteilung nur dann zu verwerfen ist, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Fehlt eine Aufteilung im Vertrag, muss sie nachträglich vorgenommen werden. Und genau hier kommt die BMF-Arbeitshilfe ins Spiel.

BMF-Arbeitshilfe: Schritt für Schritt

Das Bundesfinanzministerium stellt auf seiner Website eine kostenlose Excel-Datei bereit, mit der du die Kaufpreisaufteilung selbst berechnen kannst. Die aktuelle Version basiert auf dem vereinfachten Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

So gehst du vor:

Schritt 1: Grundstücksdaten eingeben

• Grundstücksfläche in Quadratmetern
• Bodenrichtwert (abrufbar über BORIS, das Bodenrichtwertinformationssystem deines Bundeslandes)
• Bei einer ETW: den anteiligen Grundstücksanteil laut Teilungserklärung (Miteigentumsanteil, z. B. 85,37/1000)

Schritt 2: Gebäudedaten eingeben

• Baujahr des Gebäudes
• Brutto-Grundfläche oder Wohnfläche
• Gebäudeart (Mehrfamilienhaus, Ein-/Zweifamilienhaus etc.)
• Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben, stark gehoben)

Schritt 3: Ergebnis prüfen

Die Arbeitshilfe berechnet: - Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert (x MEA bei ETW) - Gebäudesachwert = Normalherstellungskosten (NHK) abzüglich Alterswertminderung - Daraus ergibt sich das Verhältnis Boden zu Gebäude

Schritt 4: Aufteilung auf den Kaufpreis übertragen

Das errechnete Verhältnis wird auf den tatsächlichen Kaufpreis angewendet.

Rechenbeispiel

Du kaufst eine ETW für 250.000 Euro. Das Mehrfamilienhaus steht in Mannheim, Baujahr 1975, mittlerer Ausstattungsstandard. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 800 m², dein MEA ist 75/1000. Der Bodenrichtwert liegt bei 450 Euro/m².

• Bodenwert: 800 m² x 450 €/m² x 75/1000 = 27.000 €
• Gebäudesachwert (nach NHK, abzgl. Alterswertminderung): Angenommen 190.000 €
• Verhältnis: Boden 12,4 % / Gebäude 87,6 %
• Kaufpreisaufteilung: Grundstück 30.986 € / Gebäude 219.014 €
• Jährliche AfA (2 %): 4.380 €

In diesem Beispiel ist der Gebäudeanteil hoch, weil der Bodenrichtwert relativ moderat und der MEA klein ist. In Innenstadtlagen mit Bodenrichtwerten von 1.000 Euro/m² und mehr sieht das Ergebnis völlig anders aus.

Typische Probleme bei der Kaufpreisaufteilung

Problem 1: Gebäudeanteil erscheint zu niedrig

Ein häufiger Frustpunkt in Vermieterforen: Die BMF-Arbeitshilfe errechnet nur 63 % Gebäudeanteil, obwohl man selbst von 75 % oder mehr ausgegangen ist.

Die Ursache liegt meist in einem oder mehreren dieser Faktoren:

• Hoher Bodenrichtwert: In Ballungsräumen wie München, Stuttgart oder Frankfurt dominiert der Bodenwert. Bei Bodenrichtwerten jenseits von 800 €/m² kann der Grundstücksanteil leicht 40-50 % des Kaufpreises ausmachen.
• Hohe Alterswertminderung: Die Arbeitshilfe rechnet die Normalherstellungskosten linear über die Gesamtnutzungsdauer ab. Bei einem 50 Jahre alten Gebäude mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer sind bereits 62,5 % des Gebäudewerts „abgewohnt".
• Falscher Ausstattungsstandard: Wird „mittel" statt „gehoben" eingetragen, sinken die NHK pro Quadratmeter erheblich.

Was du tun kannst: Prüfe jeden einzelnen Eingabewert. Besonders den Ausstattungsstandard und die Brutto-Grundfläche. Eine Einbauküche oder hochwertige Böden können den Standard von „mittel" auf „gehoben" heben.

Problem 2: Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz

Tiefgaragenstellplätze sind ein Klassiker. Oft ist der Stellplatz im Kaufpreis enthalten, hat aber ein eigenes Teileigentum mit separatem MEA.

Die korrekte Vorgehensweise:

1. Separater MEA: Prüfe die Teilungserklärung. Hat der Stellplatz einen eigenen Miteigentumsanteil, muss die Kaufpreisaufteilung separat für Wohnung und Stellplatz erfolgen.
2. Kein separater MEA: Ist der Stellplatz im MEA der Wohnung enthalten, wird er als Teil des Gebäudes behandelt.
3. Bodenwert der Tiefgarage: Bei einer Tiefgarage ist das Grundstück quasi doppelt genutzt (Gebäude oben, Garage unten). Manche Gutachter setzen für den Tiefgaragenanteil einen reduzierten Bodenwert an, weil die Fläche bereits durch das Gebäude darüber belegt ist.

Praxistipp: Vereinbare im Kaufvertrag einen separaten Kaufpreis für den Stellplatz. Das erleichtert die Zuordnung und kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn der Stellplatz als Gebäudeteil qualifiziert wird.

Problem 3: Inventar und Zubehör

Einbauküche, Markisen, Sauna, Einbauschränke -- all das ist kein Gebäudebestandteil, sondern Inventar. Der Vorteil: Inventar wird nicht über 50 Jahre, sondern über die tatsächliche Nutzungsdauer abgeschrieben (Einbauküche z. B. über 10 Jahre gemäß AfA-Tabelle).

So gehst du vor:

• Liste alle mitgekauften Gegenstände im Kaufvertrag separat auf.
• Weise jedem Gegenstand einen realistischen Zeitwert zu.
• Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Inventarwerte bis zu 15 % des Kaufpreises ohne vertiefte Prüfung. Darüber wird es kritisch.
• Belege den Wert, z. B. durch Fotos, Rechnungen der Vorbesitzer oder Vergleichspreise.

Achtung: Ein überhöhter Inventaranteil kann den Gebäudeanteil senken und damit die langfristige AfA reduzieren. Rechne durch, was sich insgesamt günstiger auswirkt.

Problem 4: Ermittlung der Grundstücksgröße bei ETW

Bei Eigentumswohnungen ist nicht die Gesamtgrundstücksfläche relevant, sondern dein anteiliger Grundstücksanteil. Diesen berechnest du so:

Anteiliger Grundstücksanteil = Gesamtgrundstücksfläche x MEA

Den MEA findest du in der Teilungserklärung. Die Gesamtgrundstücksfläche steht im Grundbuch oder im Kaufvertrag. Alternativ kannst du sie über das Liegenschaftskataster (ALKIS) deines Bundeslandes abrufen.

Fehlerquelle: Manche Grundstücke bestehen aus mehreren Flurstücken. Stelle sicher, dass du die Summe aller zugehörigen Flurstücke verwendest.

Wenn das Finanzamt nicht mitspielt

Du hast die Kaufpreisaufteilung eingereicht, und der Bescheid weicht davon ab? Das Finanzamt hat die BMF-Arbeitshilfe angewendet und kommt auf einen niedrigeren Gebäudeanteil? Das passiert regelmäßig, und du bist dem nicht hilflos ausgeliefert.

Deine Rechte

1. Einspruch einlegen: Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids. Formlos, per Brief oder über ELSTER.
2. Begründung nachreichen: Du hast nach dem Einspruch Zeit, deine Argumente darzulegen. Nutze diese.
3. Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragen: Damit musst du die strittige Steuernachzahlung nicht sofort leisten.

Argumente, die ziehen

• Vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag: Wenn Käufer und Verkäufer eine Aufteilung vereinbart haben und diese nicht offensichtlich unrealistisch ist, hat sie Vorrang. Das Finanzamt muss darlegen, warum die Vereinbarung die Wertverhältnisse grundlegend verfehlt.
• Fehler in der BMF-Arbeitshilfe: Prüfe, ob das Finanzamt korrekte Eingabewerte verwendet hat. Häufige Fehler: falscher Bodenrichtwert (nicht den zum Kaufzeitpunkt, sondern einen aktuellen verwendet), falsche Grundstücksgröße, falscher Ausstattungsstandard.
• Alternative Wertermittlung: Der BFH hat in IX R 26/19 ausdrücklich klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe nur eine von mehreren zulässigen Methoden ist. Du kannst eine andere Methode vorlegen, die die Wertverhältnisse besser abbildet.
• Restnutzungsdauer: Wenn das Finanzamt die typisierten Restnutzungsdauern ansetzt, du aber nachweisen kannst, dass das Gebäude durch Sanierung eine längere Restnutzungsdauer hat, verändert das die Alterswertminderung erheblich.

Das BFH-Urteil IX R 26/19 im Detail

Dieses Urteil vom 21. Juli 2020 ist der wichtigste Baustein für jeden Vermieter, der mit dem Finanzamt über die Kaufpreisaufteilung streitet. Der BFH entschied:

• Die BMF-Arbeitshilfe ist eine geeignete Schätzungsmethode, aber nicht die einzig zulässige.
• Weder Finanzamt noch Steuerpflichtiger sind an das Ergebnis der Arbeitshilfe gebunden.
• Andere anerkannte Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren nach ImmoWertV) sind gleichrangig.
• Ein Sachverständigengutachten kann die Arbeitshilfe widerlegen.

Konkret bedeutet das: Wenn du ein plausibles Gutachten vorlegst, das einen höheren Gebäudeanteil ergibt, muss das Finanzamt sich damit auseinandersetzen und kann nicht einfach auf die Arbeitshilfe verweisen.

Eigene Berechnung vs. Gutachter

Wann reicht die eigene Berechnung?

Wenn die BMF-Arbeitshilfe ein für dich akzeptables Ergebnis liefert (Gebäudeanteil über 70-75 %) und das Finanzamt keine Einwände erhebt, brauchst du keinen Gutachter. Verwende die Arbeitshilfe, dokumentiere deine Eingaben sauber und hefte sie zur Steuererklärung.

Wann lohnt sich ein Gutachter?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn:

• Die BMF-Arbeitshilfe einen Gebäudeanteil unter 65 % ergibt und du plausible Gründe für einen höheren Anteil siehst.
• Der Kaufpreis über 300.000 Euro liegt -- dann ist die absolute Steuerersparnis durch einen höheren Gebäudeanteil groß genug, um die Gutachterkosten (1.500-3.500 Euro) zu rechtfertigen.
• Das Finanzamt deine Aufteilung bereits abgelehnt hat und du in den Einspruch gehst.
• Du mehrere Objekte mit ähnlicher Problematik hast.

Worauf du beim Gutachter achten solltest

• Zertifizierung: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung hat vor dem Finanzamt das höchste Gewicht.
• Methodenwahl: Der Gutachter sollte die für den Immobilientyp passende Methode wählen (Ertragswert für Mietobjekte, Sachwert für Eigennutzung).
• Stichtag: Das Gutachten muss auf den Kaufzeitpunkt abstellen, nicht auf den aktuellen Wert.
• Nachvollziehbarkeit: Jede Annahme muss begründet sein. Finanzämter prüfen Gutachten kritisch.

Umgekehrtes Ertragswertverfahren

Das umgekehrte Ertragswertverfahren (auch: Residualwertmethode für den Bodenwert) ist ein alternativer Ansatz, der in der Praxis häufig zu einem höheren Gebäudeanteil führt als die BMF-Arbeitshilfe.

So funktioniert es

Statt den Gebäudewert zu schätzen und den Rest dem Boden zuzuordnen, wird der Bodenwert separat ermittelt und vom Kaufpreis abgezogen. Der Rest ist der Gebäudewert.

Berechnung:

1. Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert (x MEA bei ETW)
2. Gebäudewert = Kaufpreis - Bodenwert

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 250.000 Euro. Grundstück: 800 m², MEA 75/1000, Bodenrichtwert 450 €/m².

• Bodenwert: 800 x 450 x 0,075 = 27.000 €
• Gebäudewert: 250.000 - 27.000 = 223.000 €
• Gebäudeanteil: 89,2 %

Vergleich zur BMF-Arbeitshilfe im obigen Beispiel (87,6 %): In diesem Fall liegen die Ergebnisse nah beieinander. Doch bei hohen Bodenrichtwerten und alten Gebäuden, wo die Arbeitshilfe durch die Alterswertminderung den Gebäudewert stark drückt, kann die Differenz 15-20 Prozentpunkte betragen.

Anerkennung durch die Finanzgerichte

Die Finanzgerichte sind hier nicht einheitlich. Einige Finanzgerichte haben das umgekehrte Ertragswertverfahren als sachgerechte Methode anerkannt (z. B. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.12.2020, 3 K 3103/19), andere sehen es kritisch. Der BFH hat es bislang nicht ausdrücklich abgelehnt, aber auch nicht als Standardmethode bestätigt.

Empfehlung: Verwende das umgekehrte Ertragswertverfahren nicht als alleinige Methode, sondern ergänzend zur BMF-Arbeitshilfe oder innerhalb eines Gutachtens, das mehrere Verfahren kombiniert.

Praxistipps: Gebäudeanteil optimieren

Vor dem Kauf

1. Kaufvertrag gestalten: Vereinbare eine Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag. Orientiere dich an den tatsächlichen Wertverhältnissen, aber nutze Spielräume. Eine Aufteilung von 80/20 (Gebäude/Boden) ist leichter zu verteidigen als eine von 90/10.
2. Inventar separat ausweisen: Liste Einbauküche, Markisen, Gardinenstangen, Einbaumöbel mit realistischen Zeitwerten auf. Typische Werte: Einbauküche 3.000-8.000 Euro, Markisen 500-1.500 Euro.
3. Bodenrichtwert prüfen: In manchen Fällen gibt es für das gleiche Grundstück verschiedene Bodenrichtwertzonen. Nutze den korrekten, nicht den höchsten.

Bei der Steuererklärung

1. Dokumentation beifügen: Lege der ersten Steuererklärung nach dem Kauf die vollständige Berechnung bei, nicht nur das Ergebnis. Das reduziert Rückfragen.
2. Kaufnebenkosten zuordnen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind anteilig auf Boden und Gebäude aufzuteilen. Die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungskosten des Gesamtobjekts und wird ebenfalls im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung aufgeteilt.
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten: Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf, die 15 % des Gebäudewertes (netto, ohne Umsatzsteuer) übersteigen, werden den Herstellungskosten zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ein hoher Gebäudeanteil senkt diese 15-%-Grenze -- das kann ein Nachteil sein, wenn du umfangreiche Sanierungen planst.

Im Streitfall

1. Vergleichsobjekte heranziehen: Wenn in deiner Straße ähnliche Wohnungen verkauft wurden, kannst du daraus Rückschlüsse auf die Wertverhältnisse ziehen.
2. Verkehrswertgutachten aus der Finanzierung nutzen: Viele Banken erstellen bei der Kreditvergabe ein eigenes Wertgutachten. Dieses kann als Anhaltspunkt dienen, auch wenn es kein Verkehrswertgutachten im engeren Sinne ist.

FAQ: Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

1. Muss ich die BMF-Arbeitshilfe verwenden?

Nein, die BMF-Arbeitshilfe ist keine gesetzliche Pflicht, sondern ein Hilfsmittel. Der BFH hat in seinem Urteil IX R 26/19 bestätigt, dass andere anerkannte Wertermittlungsverfahren gleichrangig sind. Du kannst auch ein Sachverständigengutachten oder eine eigene Berechnung nach ImmoWertV vorlegen.

2. Kann das Finanzamt meine vertragliche Kaufpreisaufteilung ablehnen?

Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen -- die vertragliche Aufteilung muss die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlen. Die vertragliche Aufteilung wird verworfen, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt. Ein Gebäudeanteil von 95 % bei einem innerstädtischen Grundstück mit Bodenrichtwert von 1.200 €/m² wäre offensichtlich unrealistisch. Eine Abweichung von 10-15 % von der rechnerischen Aufteilung ist hingegen regelmäßig noch im Rahmen.

3. Wie finde ich den korrekten Bodenrichtwert?

Den korrekten Bodenrichtwert findest du über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) deines Bundeslandes. Wichtig: Verwende den Bodenrichtwert zum Stichtag des Kaufvertrags, nicht den aktuellen. Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre zum 1. Januar ermittelt. Den zum Kaufzeitpunkt nächstgelegenen Stichtag verwenden.

4. Was mache ich, wenn kein Bodenrichtwert vorliegt?

In seltenen Fällen (z. B. ländliche Gebiete) gibt es keinen veröffentlichten Bodenrichtwert. Dann kannst du beim örtlichen Gutachterausschuss eine individuelle Auskunft anfordern oder aus Vergleichsverkäufen einen Wert ableiten.

5. Lohnt sich ein Gutachten bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro?

Kommt auf den Einzelfall an. Bei einem Gutachterhonorar von 2.000-3.000 Euro und einem zusätzlichen Gebäudeanteil von z. B. 10 Prozentpunkten ergibt sich ein AfA-Mehrbetrag von 15.000 Euro x 2 % = 300 Euro pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sind das 126 Euro Steuerersparnis jährlich -- über 50 Jahre rund 6.300 Euro. Das übersteigt die Gutachterkosten, aber der Effekt tritt erst langfristig ein. Bei höheren Kaufpreisen ist die Rechnung deutlich attraktiver.

6. Wie wirkt sich eine Sanierung auf die Kaufpreisaufteilung aus?

Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf den Zustand zum Kaufzeitpunkt. Nachträgliche Sanierungskosten werden separat als Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand behandelt. Allerdings: Wenn du ein saniertes Gebäude kaufst, sollte der höhere Gebäudewert durch die Sanierung in der Kaufpreisaufteilung berücksichtigt sein -- etwa durch eine längere Restnutzungsdauer oder einen höheren Ausstattungsstandard in der BMF-Arbeitshilfe.

7. Kann ich die Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern?

Grundsätzlich nein. Die Kaufpreisaufteilung wird einmalig zum Zeitpunkt des Erwerbs festgelegt und gilt für die gesamte Abschreibungsdauer. Eine Änderung ist nur möglich, wenn der ursprüngliche Bescheid noch änderbar ist (z. B. unter Vorbehalt der Nachprüfung, § 164 AO) oder ein offensichtlicher Fehler vorlag.

8. Was ist mit der Grundstücksgröße bei Erbpacht?

Bei Erbbaurechten entfällt der Bodenwert weitgehend, da du nicht Eigentümer des Grundstücks bist. Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst dann im Wesentlichen den Gebäudewert. Der Erbbauzins ist separat als Werbungskosten abziehbar. Eine klassische Kaufpreisaufteilung ist hier in der Regel nicht erforderlich.

9. Wie behandle ich Außenanlagen (Stellplatz, Garten, Zaun)?

Außenanlagen sind weder Grund und Boden noch Gebäude. Sie sind eigenständige Wirtschaftsgüter und werden separat über ihre jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben (z. B. Umzäunung 17 Jahre, Hofbefestigung 19 Jahre laut AfA-Tabelle). Ihr Wert wird vom Kaufpreis abgezogen, bevor die Aufteilung in Boden und Gebäude erfolgt.

10. Gelten für die degressive AfA (ab 2023/2024) andere Regeln bei der Kaufpreisaufteilung?

Nein, die Kaufpreisaufteilung ist unabhängig davon, ob du linear (2 % bzw. 3 % nach § 7 Abs. 4 EStG) oder degressiv (seit dem Wachstumschancengesetz 5 % für Neubauten mit Baubeginn ab 1.10.2023 und Fertigstellung bis Ende 2029 nach § 7 Abs. 5a EStG) abschreibst. Die Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage, die AfA-Methode bestimmt den jährlichen Prozentsatz.

Fazit: Kaufpreisaufteilung ist Gestaltung, keine Pflichtübung

Die Kaufpreisaufteilung ist einer der wenigen Bereiche in der Vermietungsbesteuerung, in dem du als privater Vermieter echten Gestaltungsspielraum hast. Nutze ihn.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Startpunkt, nicht das Evangelium. Der BFH hat das klar bestätigt.
• Prüfe jeden Eingabewert in der Arbeitshilfe sorgfältig -- Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, MEA, Ausstattungsstandard.
• Vereinbare im Kaufvertrag eine marktgerechte Aufteilung mit möglichst hohem Gebäudeanteil.
• Weise Inventar separat aus, um es schneller abzuschreiben.
• Wenn das Finanzamt deine Aufteilung nicht akzeptiert: Einspruch einlegen, BFH-Urteil IX R 26/19 zitieren, und bei höheren Kaufpreisen ein Sachverständigengutachten erwägen.
• Das umgekehrte Ertragswertverfahren kann als ergänzende Methode einen höheren Gebäudeanteil stützen.

Je früher du dich mit der Kaufpreisaufteilung deiner Immobilie auseinandersetzt -- idealerweise vor dem Kauf --, desto besser stehen deine Chancen, die Steuerlast auf deine Mieteinnahmen über Jahrzehnte zu senken.

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Letzte Aktualisierung: April 2025

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei komplexen Sachverhalten solltest du einen Steuerberater hinzuziehen.