7 Fehler die Steuerberater bei Vermietern machen

Von Roland Fiege · April 2026 · 7 Min. Lesezeit

Dein Steuerberater ist Profi. Er hat studiert, Examen bestanden, eine Zulassung. Trotzdem macht er Fehler. Nicht weil er inkompetent ist, sondern weil deine Vermietung für ihn Nebensache ist. Er hat 200+ Mandanten, davon 30 mit Mietobjekten. Deine Anlage V bearbeitet eine Fachkraft zwischen zwei Bilanzierungen.

Hier sind die 7 teuersten Fehler, die ich in 15 Jahren bei 4 verschiedenen Steuerberatern erlebt habe. Und bei jedem einzelnen hat mich das bares Geld gekostet.

Fehler 1: Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt deine AfA — und damit den größten Einzelposten deiner Werbungskosten. Viele Steuerberater nehmen einfach die BMF-Arbeitshilfe und setzen den Gebäudeanteil konservativ an.

Das Problem: Die BMF-Arbeitshilfe tendiert zu hohen Grundstücksanteilen. Bei einem Objekt in guter Lage kann der Unterschied zwischen BMF-Berechnung und einem individuellen Gutachten leicht 10–15 Prozentpunkte ausmachen.

Was dich das kostet: Bei 200.000 EUR Kaufpreis und 2% AfA: 10% mehr Gebäudeanteil = 400 EUR mehr AfA pro Jahr. Über 50 Jahre: 20.000 EUR.

Lösung: Frag deinen Steuerberater, wie er den Gebäudeanteil berechnet hat. Wenn er nur „BMF-Arbeitshilfe“ sagt, lass einen Gutachter draufschauen.

Fehler 2: Sonder-AfA nicht beantragt

Seit 2023 gibt es die Sonder-AfA nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen: 5% zusätzlich pro Jahr für 4 Jahre. Das ist ein massiver Steuervorteil — aber er muss aktiv beantragt werden.

Ich habe von Vermietern gehört, deren Steuerberater die Sonder-AfA schlicht übersehen hat. Nicht aus böser Absicht, sondern weil er die aktuellen Änderungen bei Vermietung nicht auf dem Schirm hatte.

Was dich das kostet: Bei 200.000 EUR Gebäudewert: 5% = 10.000 EUR pro Jahr, die du zusätzlich abschreiben könntest. Über 4 Jahre: 40.000 EUR entgangene Abschreibung.

Fehler 3: Restnutzungsdauer-Gutachten nicht empfohlen

Die Standard-AfA geht von 50 Jahren Nutzungsdauer aus (2%). Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachter eine kürzere Restnutzungsdauer feststellen — und du darfst höher abschreiben.

Kaum ein Steuerberater empfiehlt das proaktiv. Warum? Weil er keine Provision vom Gutachter bekommt und es zusätzliche Arbeit für ihn bedeutet.

Was dich das kostet: Bei einem Gebäude mit 25 statt 50 Jahren Restnutzungsdauer verdoppelt sich deine jährliche AfA. Das können leicht 2.000–4.000 EUR pro Jahr sein.

Fehler 4: Erhaltungsaufwand falsch zugeordnet

Die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (nur über AfA) ist eine Grauzone. Vorsichtige Steuerberater neigen dazu, größere Reparaturen pauschal als Herstellungskosten zu behandeln — zu deinem Nachteil.

Beispiel: Du lässt für 12.000 EUR die Heizung austauschen. Gleicher Standard, gleiche Technik, nur neuer. Das ist klar Erhaltungsaufwand — sofort absetzbar. Manche Steuerberater verteilen das trotzdem auf 10 Jahre, weil sie keinen Streit mit dem Finanzamt wollen.

Was dich das kostet: Statt 12.000 EUR sofort bekommst du nur 1.200 EUR pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42% ist das ein Liquiditätsnachteil von über 4.000 EUR im ersten Jahr.

Fehler 5: Werbungskosten vergessen

Klingt banal, passiert ständig. Dein Steuerberater trägt ein, was du ihm an Belegen gibst. Aber er fragt selten aktiv nach:

• Fahrtkosten zum Mietobjekt? „Haben Sie Fahrten dokumentiert?“ — Fragt er nicht.
• Kontoführungsgebühren (16 EUR Pauschale)? Vergisst er oft.
• Anteilige Telefon-/Internetkosten? Wird selten abgefragt.
• Fachliteratur? Nein.
• Mitgliedsbeiträge (Haus & Grund)? Nur wenn du den Beleg lieferst.

Die vollständige Liste der absetzbaren Posten findest du in unserem Werbungskosten-Guide.

Fehler 6: Steuerbescheid nicht geprüft

Viele Steuerberater bieten „Bescheid-Prüfung“ als Service an. In der Praxis heißt das oft: Draufschauen, abhaken, weiter.

Eine echte Bescheid-Prüfung bedeutet: Jeden festgesetzten Wert mit der Erklärung vergleichen. Jede Abweichung identifizieren. Entscheiden, ob Einspruch sinnvoll ist. Das dauert 20–30 Minuten pro Bescheid — Zeit, die bei 200 Mandanten fehlt.

Ergebnis: Du zahlst oft mehr als nötig, weil das Finanzamt Kürzungen vornimmt, die niemand beanstandet.

Fehler 7: Keine Steueroptimierung, nur Steuererklärung

Das ist der subtilste, aber teuerste Fehler. Dein Steuerberater dokumentiert, was war. Er optimiert selten, was sein könnte.

Beispiele für proaktive Beratung, die du fast nie bekommst:

• „Schieb die Renovierung ins nächste Jahr, da ist dein Steuersatz höher“
• „Lass ein Restnutzungsdauer-Gutachten machen, das spart 3.000 EUR pro Jahr“
• „Verteile den Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre, das glättet dein Einkommen“
• „Erhöhe die Miete auf mindestens 66% der Ortsmiete, sonst verlierst du den vollen Werbungskostenabzug“

Diese Tipps bekommst du von deinem Steuerberater nicht — aber von einer gut gefragten KI. Mehr dazu: KI für die Steuererklärung.

Was kannst du tun?

Du hast drei Optionen:

1. Steuerberater behalten, aber kontrollieren: Nutze KI als Kontroll-Instanz. Lass dir alles erklären. Frag aktiv nach den 7 Punkten oben.
2. Steuerberater wechseln: Such dir einen, der auf Vermietung spezialisiert ist. Gibt es — aber selten.
3. Selbst machen: Mit KI-Unterstützung deine Anlage V selbst erstellen. Spart Geld und gibt dir Kontrolle. Anleitung zum sauberen Kündigen hier.

Egal welche Option du wählst: Ab heute weißt du, worauf du achten musst. Und das allein ist schon mehr wert als die meiste „Beratung“, die du bisher bekommen hast.

Konkretes Beispiel: Was diese Fehler in Summe kosten

Nehmen wir einen realen Fall: Eine Vermieterin mit 3 Eigentumswohnungen in NRW, Kaufpreise zwischen 120.000 und 180.000 EUR, Baujahr 1975–1990, Gesamtmiete 1.800 EUR/Monat.

Ihr Steuerberater hat folgende Fehler gemacht:

• Gebäudeanteil zu niedrig: 65% statt realistisch 78%. Bei einem Durchschnitts-Kaufpreis von 150.000 EUR und 2% AfA: 13% Differenz = 390 EUR weniger AfA pro Jahr, mal 3 Objekte = 1.170 EUR/Jahr
• Restnutzungsdauer-Gutachten nicht empfohlen: Bei Baujahr 1980 wäre eine Restnutzungsdauer von 30 statt 50 Jahren plausibel. Statt 2% dann 3,33% AfA = ca. 1.600 EUR mehr AfA pro Jahr über alle 3 Objekte
• Werbungskosten vergessen: Fahrtkosten (18 Fahrten x 30 km x 0,30 EUR = 162 EUR), Kontoführung (3 x 16 EUR = 48 EUR), Telefon/Internet (120 EUR), Grundsteuer-Anteil vergessen (weil Beleg fehlte, 340 EUR) = 670 EUR vergessene Werbungskosten
• Heizungsaustausch (8.500 EUR) als Herstellungskosten behandelt: Statt sofort absetzbar wurde über AfA verteilt. Bei 42% Steuersatz: ca. 3.000 EUR Liquiditätsnachteil im ersten Jahr

In Summe: Diese Vermieterin hat durch die Fehler ihres Steuerberaters im ersten Jahr rund 3.440 EUR an Steuervorteilen verschenkt (1.170 + 1.600 + 670 EUR an entgangenen Abzügen, was bei 42% Steuersatz ca. 1.445 EUR Steuern ausmacht, plus 3.000 EUR Liquiditätsnachteil). Und das Jahr für Jahr.

Wie du jeden Fehler mit KI aufspürst

Für jeden der 7 Fehler gibt es einen konkreten KI-Prüfansatz. Hier die wichtigsten:

AfA-Check per KI

Gib der KI deine Kaufvertragsdetails: Kaufpreis, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Lage. Frag: „Wie hoch sollte der Gebäudeanteil realistisch sein? Vergleiche BMF-Arbeitshilfe mit einem typischen Gutachter-Ergebnis.“ Die KI kann den Sachwert des Gebäudes und den Bodenrichtwert gegenchecken — und dir sagen, ob sich ein Gutachten lohnt.

Werbungskosten-Vollständigkeits-Check

Frag die KI: „Erstelle mir eine vollständige Checkliste aller absetzbaren Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung nach § 9 EStG, inklusive Pauschalen und Sonderfällen.“ Vergleiche diese Liste mit dem, was dein Steuerberater eingetragen hat. Du wirst überrascht sein, was fehlt.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Beschreibe der KI die konkrete Maßnahme: „Ich habe die 30 Jahre alte Gasheizung durch eine neue Gasbrennwertheizung ersetzt. Kosten: 12.000 EUR. Ist das Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?“ Die KI wird dir den Unterschied erklären und die relevante Rechtsprechung zitieren (BFH-Rechtsprechung zur wesensmäßigen Änderung).

Bescheid-Prüfung automatisieren

Fotografiere oder scanne deinen Steuerbescheid und deine Steuererklärung. Gib beides der KI mit dem Prompt: „Vergleiche die Werte in meiner Steuererklärung mit den festgesetzten Werten im Bescheid. Liste alle Abweichungen auf und erkläre, ob ein Einspruch sinnvoll ist.“ Diese Prüfung dauert mit KI 5 Minuten — und ist gründlicher als alles, was die meisten Kanzleien leisten.

Die 66%-Regel: Ein Fehler, der besonders teuer wird

Ein Sonderfall, der vielen Vermietern nicht bewusst ist: Wenn du eine Wohnung an Angehörige oder unter Marktpreis vermietest, musst du mindestens 66% der ortsüblichen Miete verlangen (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegst du darunter, kannst du Werbungskosten nur noch anteilig absetzen.

Beispiel: Die ortsübliche Miete für deine Wohnung beträgt 700 EUR/Monat. Du vermietest an deinen Sohn für 400 EUR/Monat — das sind nur 57%. Deine Werbungskosten von 8.000 EUR/Jahr kannst du dann nur zu 57% absetzen, also 4.560 EUR statt 8.000 EUR. Dir entgehen 3.440 EUR abzugsfähige Werbungskosten.

Gute Steuerberater weisen dich darauf hin und empfehlen, die Miete auf mindestens 462 EUR anzuheben (66% von 700 EUR). Schlechte Steuerberater tragen einfach ein, was du ihnen sagst — und du verlierst Geld.

Fakten zu Steuerberater-Fehlern bei Vermietern

Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil von 10 Prozentpunkten kostet bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR und 2% AfA insgesamt 20.000 EUR über die 50-jährige Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 EStG).

Die nicht beantragte Sonder-AfA nach § 7b EStG kann bei 200.000 EUR Gebäudewert bis zu 40.000 EUR entgangene Abschreibung über 4 Jahre bedeuten (5% zusätzlich pro Jahr, Bauantrag ab 2023, max. 5.200 EUR/qm Baukosten).

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet 800–1.500 EUR und kann die jährliche AfA verdoppeln (z.B. von 2% auf 4% bei 25 statt 50 Jahren Restnutzungsdauer). Das sind 2.000–4.000 EUR mehr Abschreibung pro Jahr.

Häufig gestellte Fragen

Was sind die häufigsten Fehler von Steuerberatern bei Vermietern?

Die 7 häufigsten: 1) Gebäudeanteil zu niedrig, 2) Sonder-AfA nicht beantragt, 3) Restnutzungsdauer-Gutachten nicht empfohlen, 4) Erhaltungsaufwand falsch als Herstellungskosten, 5) Werbungskosten vergessen, 6) Bescheid nicht geprüft, 7) Keine proaktive Steueroptimierung.

Wie viel kostet ein falscher Gebäudeanteil bei der AfA?

Bei 200.000 EUR Kaufpreis und 2% AfA bedeuten 10% mehr Gebäudeanteil = 400 EUR mehr AfA pro Jahr. Über 50 Jahre: 20.000 EUR entgangene Abschreibung.

Was bringt die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

5% zusätzliche Abschreibung pro Jahr für 4 Jahre bei neuen Mietwohnungen. Bei 200.000 EUR Gebäudewert = 10.000 EUR/Jahr zusätzlich, insgesamt 40.000 EUR.

Wie kontrolliere ich meinen Steuerberater?

Nutze KI als Kontroll-Instanz und prüfe aktiv die 7 häufigsten Fehlerquellen. Alternativ: Anlage V selbst erstellen und 800–2.000 EUR/Jahr sparen.